高档社区房地产项目立项初步设计报告

大面积地块流标率偏高，从年上市成交情况看，共流标块计亩土地。

淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。

年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格提高，房价上涨近元，楼市规模初步形成。

根据淮安市国土资源局网上资料年季度，全市完成房地产开发投资亿元，比年增长，增速上升个百分点市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。

十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比下降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。

楼市价格分析淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长年第季度全市商品住房均价元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元，比去年同期增长。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积，可销售总面积入网总套数，套。

当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定局限性。

本项目区域竞争分析本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价元，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，将是本案未来年内最强有力竞争对手。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估元，商业用房暂估元，总销售额为亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇城市经济快速发展年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进阶段和快速发展转折点。

十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生产总值均以两位数速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入不断增长，居民潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格上涨同时这些区域土地价格本身随着当地经济和建设迅猛发展，房地产市场逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域大规模建设和发展，周边环境巨大变化，地价升值将蕴藏着较大空间，从而在定程度上推动房价上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积，可销售总面积入网总套数，套。

当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定局限性。

本项目区域竞争分析本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价元，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，将是本案未来年内最强有力竞争对手。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估元，商业用房暂估元，总销售额为亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇城市经济快速发展年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律，淮安已少影响，表明项目抗风险能力较强。

财务敏感性分析计算表变动变化率财务变化率因素净现值净利润净现值净利润般工程费用销售收入基准值第章结论与建议结论本项目地处，基地周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是较为理想投资居住地区。

项目建设符合淮安市发展规划，项目建成后对进步繁荣清河区经济，同时也为会展工程提供相应配套，本项目建设具备良好经济效益，是十分必要。

经估算，本项目建设投资为万元，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年含建设期，项目在财务上是可行。

建议建议在建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好经济效益。

建议结合周边已有楼盘开发销售经验和了解到客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高销售率和销售收入。

同时需采取积极促销手段，保证销售计划实现和建设资金滚动投入需要。

淮安房地产开发有限公司年月提高近年来，淮安生产总值均以两位数速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入不断增长，居民潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上巨大优越性，加之宏伟大社区规划，定是未来淮安高档居住区，并使具购买力购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策进步出台和落实，线城市土地市场价格必将越来目录前言第章项目概况第章项目建设必要性第章市场分析第章建设方案第章项目法人与项目经营管理第章工程建设进度第章投资估算资本金与资金筹措第章财务效益分析第章结论与建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，前言为加快淮安市经济开发区经济发展，改善地区环境，配合淮安市城市整体规划，淮安房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区以北以东地块地块进行开发，在大学城建立个集商业休闲美食和居住于体高档社区，以填补大学城地区商业空白。

年月，淮安房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了丘地块国有土地使用权招标出让通知。

淮安房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了淮安市国有土地使用权出让合同根据规划，基地面积为平方米。

为控制项目投资国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。

基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。

里运河两岸是名