麒麟新城项目立项初步设计报告

月份，全市合同销售商品房万余件，销售面积万平方米，销售金额亿元，分别比上年同期增长和。

今年上半年全市商品房屋空置面积万平方米，同期下降，其中，空置年以上面积为万平方米，下降，全市商品房空置量保持连续年负增长，房地产市场呈现供需两旺局面。

这说明，近两年在个人住房消费带动下，随着我南京市人均增长预计年超过美元以及居民消费恩格尔系数下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。

存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。

月份，全市共完成房地产交易案件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和，存量房交易增长迅速，达到户，占交易总户数，存量房上市交易件数件首次超过商品房交易件数件。

存量房交易面积占房地产总交易面积，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。

其中已购公房上市交易件，交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年同期增长和住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。

为进步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市政府出台了关于进步搞活房地产市场若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房出售限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来实行由财政补贴，个人只交鼓励卖小买大梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。

政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，是存量房交易逐月明显放量。

月存量房月平均交易件数达到件月，大大高于月份件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。

已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份件上升二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。

今年月份，全市在册管理租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税收万元。

随着银行利率和购房税费下降，越来越多居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目购房出租也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。

今年月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方米使用面积售价元，平均每套使用面积平方米，承租权转让市场正在逐步形成四是外地置业购房明显增多。

全市月共办理购房入户户，人，其中购买存量房入户户人，分别占总量和，为落户南京购房外地人员逐步增多。

个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。

今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房贷款为户，贷款金额万元，分别增长和。

来自人民银行统计，今年全市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质资产。

南京房地产市场利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确。

按照年我市房地产业发展目标与任务要求，南京未来房地产业在全市经济中地位由现在重要产业发展成为支柱产业，从现在起到年，全市房地产业保持每年增幅，年增加值将突破亿元，在中比重超过。

二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。

由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。

三是南京都市圈构架利于南京城市发展。

形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。

四是南京城市建设面临新轮大发展契机。

将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。

根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为年南京房地产业占比重达以上，其增长速度将与前五年增长速度持平为实现以上比例，房地产业增长速度将高于其他产业同期增长速度，其年增长率将高于，按此口径计算，房地产业增加值要从年亿元上升到年亿元以上与房地产业增加值亿元年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在定规模之上，房地产年均投资应达到亿元以上房地产市场进步繁荣与规度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年月日市政府出台了关于进步搞活房地产市场若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括放开对非成套公有住房出售限制放开对房改房上市交易各项限制放开公有住房使用权有偿转让限制放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金个人购房契税由原来实行由财政补贴，个人只交鼓励卖小买大梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。

政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，是存量房交易逐月明显放量。

月存量房月平均交易件数达到件月，大大高于月份件月，增幅达，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。

已购公房上市交易件，月均交易达件月，较月份件上升二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。

今年月份，全市在册管理租赁证建筑面积万平方米，新增租赁户户，代征租赁税收万元。

随着银行利率和购房税费下降，越来越多居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目购房出租也在逐步兴起三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。

今年月日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了户，成交使用面积平方米，成交额万元，平均每套转让费万元，平均每平方米使用面积售价元，平均每套使用面积平方米，承租权转让市场正在逐步形成四是外地置业购房明显增多。

全市月共办理购房入户户，人，其中购买存量房入户户人，分别占总量和，为落户南京购房外地人员逐步增多。

个人住房抵押按揭业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。

今年月份，全市共办理个人购房按揭贷款户，担保债务价值亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买存量房住房贷款为户，贷款金额万元，分别增长和。

来自人民银行统计，今年全市购房按揭不良贷款主要为延期还款不到，相比其他贷款业务，属于优质资产。

南京房地产市场利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展因素是房地产业发展目标更加明确保项目安全和盈利。

财务评价结论按项目评估预测，该项目成本利润率为。

九风险分析与对策项目盈亏平衡点分析在地价亿元条件下，盈亏平衡点为综合售价元平米多层元平米，别墅元平米，商业元平米。

项目敏感性分析根据计算，对项目盈利有较大影响因素是售价和建安及相关费用和地价，在其他因素不变情况下，售价每上升，项目成本利润率将上升。

项目市场风险分析本项目风险主要来自市场风险即市场对价位及消化量支持程度。

麒麟房地产项目不多，这方面减少了当地市场竞争，另方面当地市场容量消费习惯消费水平都不明确，必然有定风险。

项目其它不确定因素分析本项目还有些不确定因素，如二环高速建设和通车时间。

由于我司在市政配套建设方面缺乏经验，这方面费用控制与进度是否能与项目很好配合还不确定。

十结论和建议本项目土地规模大后续土地规模更大，且土地成本低，容积率也较低，以多层住宅为主，产品在当地市场有竞争力。

随着南京以及麒麟经济发展，交通条件等各项市政配套设施完善，本项目市场前景看好。

我们建议积极投资本项目。

破亿元，在中比重超过。

二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济循环。

由于南京城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江近海优势，将吸引更多海内外资金企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费进步扩张。

三是南京都市圈构架利于南京城市发展。

形成以南京为中心，由镇江扬州及邻省部分城镇等组成南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市地位和作用，并对周边城镇产生强烈集聚和辐射功能。

四是南京城市建设面临新轮大发展契机。

将以旧城环境整治河西新城建设仙林大学城建设以及地铁号线等重大基础设施建设为重点启动新轮城市建设，按照市政府提出计划，年南京市政建设投入为亿元，巨大基础设施投入必将为房地产市场发展提供了更好机遇。

根据近余年南京房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步项目概况项目背景本项目为招商引资项目，我公司于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款，于年月日与江宁县土地局签订了平方公里土地批租合同，并支付了土地款。

为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城总体规划，南京市规划局也于年月日批复了平方公里麒麟新城总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于年月日以宁计投字号文下达了关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发批复，南京市规划局也于年月日批复了麒麟新城起步区首期开发亩用地，其中商住房用地亩，公绿亩，市政设施与道路亩修建性详细规划方案，并于年月日江宁国土用字第号领取了首期开发亩国有土地使用权证，年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了平方公里部分拆盘开发比较成功有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好见典型楼盘分析，表明市民对该区域居住认同度非常高。

三麒麟镇典型楼盘分析锦绣花园发展商江苏锦绣房地产开发有限公司地理位置江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧总占地面积亩总建筑面积约万平方米期平方米，别墅比例容积率前两期绿率建