黄家湖新农村示范片和谐园项目开项目立项初步设计报告

未经允许，请勿外传，工业反哺农业城市支持农村，实现工业与农业城市与农村协调发展。

当前扩大内需刺激经济需要该项目建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济发展。

三初步市场分析市场供需预测按照益阳市规划，至年，益阳市区增加人口约万人，年均增幅约。

以年人均居住面积平方米计算，可计算出年至年各年新增城市人口产生市场容量见下表。

年年各年新增城市人口产生住宅需求量年份城区累积新增人口万人城区新增人口万人新增住宅需求量万平方米年均合计随着生活水平提高，部分成功人士积累了定财富，对居住环境提出了新要求，有高品质住宅购买能力。

根据对益阳市区高品质住宅区调查发现，目前市场上成品房不能满足高品质客户第二套房需求。

我们所面对客户群，大都已拥有了自己住宅，他们购买新住宅目，则是为了提升居住水平，更好地体现自己身份二则为自己安排处便于日常工作别院。

他们对住宅选择比较挑剔，相对而言，对房产价格并不是特别在意。

同品质楼盘竞争对手分析楼盘名称精锐国际新城主要户型两户栋四户栋六户联排别墅绿化率环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较便捷楼盘名称丽景雅苑主要户型独栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全健身设施环境优雅。

离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主休闲购物广场，处在中心城区。

尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元元元联排别墅均价元元四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。

目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房客户。

第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣城市环境客户。

第三类客户群益阳籍在外地工作高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有天然氧吧之誉。

这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子七仙女传说等脍炙人口故事，被众多专家教授赞誉为江南水乡湖南画乡。

同时，洞庭湖区独有渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。

交通便利距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。

基础设施配套良好，发展前景广阔项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽黄家湖畔。

按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农村建设发展理念。

市区政府正将此地倾力打造成益阳对接长株潭高档休闲度假区和现代农业观光区。

历经三年建设，示范片水电路等基础设施比较完善。

项目区左邻投资亿元，占地亩湖乡情生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩福林花园度假村。

这里即将成为益阳休闲度假胜地投资热土和居住宝地。

可办理产权与农村房比较可办理产权可进行交易。

价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件住户可置游艇，供黄家湖宅购买能力。

根据对益阳市区高品质住宅区调查发现，目前市场上成品房不能满足高品质客户第二套房需求。

我们所面对客户群，大都已拥有了自己住宅，他们购买新住宅目，则是为了提升居住水平，更好地体现自己身份二则为自己安排处便于日常工作别院。

他们对住宅选择比较挑剔，相对而言，对房产价格并不是特别在意。

同品质楼盘竞争对手分析楼盘名称精锐国际新城主要户型两户栋四户栋六户联排别墅绿化率环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较便捷楼盘名称丽景雅苑主要户型独栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全健身设施环境优雅。

离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主休闲购物广场，处在中心城区。

尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元元元联排别墅均价元元四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。

目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房客户。

第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣城市环境客户。

第三类客户群益阳籍在外地工作高级管理人员，为返乡居住。

第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。

项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。

水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，建设第三阶段项目开发建设第四阶段客户装修入住九经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好经济效益。

十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项目建设有利于当地经济发展，提高整体水平。

城乡互动加强经济文化交流城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。

对探索缩小城乡差距提供了新方法。

为食品安全生产和销售提供了新模式人们最关心就是自己健康，可现在危害人类健康行为随处可见，主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜果品农药残留严重超标为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。

为了使生活质量提高，可以对日常食用食物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，方面对其生产起到监督作用，另方面保证农民产品销售。

为房地产开发模式另辟蹊径在新农村开发建设住宅，对房地产运作提供了新思路。

为当地农民提供就业机会当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民就业机会。

有利于提升政府形象妥善解决新农村建设资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。

本案建设可以加强官民之间沟通，提高政府形象与威望。

十问题与建议该项目有较好经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。

需尽快对项目进行详细可行性研究论证，降低开发风险。

对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。

加强环境保护，确保可持续发展。

建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群稳定是该项目成功关键。

黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。

开发建设过程中切勿走样，建成个新城市。

否则，该项目农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹效果。

建设成本估算见下表名称单价数量单位小计万元征地拆迁费用亩基础设施建设费用项建筑安装工程成本毛坯房管理及销售成本地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地块进行整体开发。

预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每亩万元，收益为万元。

方案二土地整体规划分块招商政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自行进行建设。

预计基础设施建设总投资万元。

土地征用拆迁成本每亩万元，每亩地价暂定为万元，收益为万元。

基础设施建设投资估算如下分项名称工程量单位单价合价元给水管道排水暗沟污水管道管电线电缆改性沥青道路宽绿化面积凉亭个公共建筑健身设施项监控系统项路灯项围墙工程项不可预计费用项合计元方案三政府整体建设开发销售收入估算见下表户型建筑面积拟建数量套均价元每套均价元总建筑面积销售收入户型户型二户型三公共建筑合计元建设成本估算见下表名称单价数量单位小计万元征地拆迁费用亩基础设施建设费用项建筑安装工程成本毛坯房管理及销售成本其他费用报建税费等项合计预计收益为万元。

方案比选方案名称优点缺点方案政府承担风险小前期投入资金少管理相对简单可保证有适当收益。

招商难度大，可能降低收益政府对地块规划力度减弱。

方案二招商灵活自由政府承担风险较小有稳定收益可满足客户个性化需求能有效促进城乡互动，与新农村建设政策相吻合。

管理难度较大规划调整频率大前期有基础设施和征地拆迁投入对管理机构专业化要求很高。

方案三收益较高，价格尚有上升空间可完全按照规划实施。

政府承担风险较大政府前期投入大资金回笼有不确定性因素建议方案考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案，进行整体招商开发。

六与项目有关配套需求对安全保卫要求该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高要求。

配套土地要求为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边米范围内为客户提供出租菜地和耕地。

配套劳动力要求客户租赁菜地或耕地需要农民协助施肥浇灌。

项目简介项目背景为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站在战略高度规划了资阳区长春镇黄家湖社会主义新农村示范片建设。

根据分步实施规划，在碑石仑村获批了亩土地的住宅建设开发。

提供了新思路。

为当地农民提供就业机会当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民就业机会。

有利于提升政府形象妥善解决新农村建设资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。

本案建设可以加强官民之间沟通，提高政府形象与威望。

十问题与建议该项目有较好经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。

需尽快对项目进行详细可行性研究论证，降低开发风险。

对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。

加强环境保护，确保可持续发展。

建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群稳定是该项目成功关键。

黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。

开发建设过程中切勿走样，建成个新城市。

否则，该项目农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹效果。

建设成本估算见下表名称单价数量单位小计万元征地拆迁费用亩基础设施建设费用项建筑安装工程成本毛坯房管理及销售成本客户装修入住九经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好经济效益。

十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项项目简介项目背景为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六