黄江镇商品住房、娱乐商场及办公楼设施项目立项初步设计报告

个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比下降，比月份涨幅低个百分点。

全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点，比去年同期提高点本年资金来源分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点，比去年同期回落点商品房空臵面积分类指数为，比月份提高点，比去年同期提高点房屋施工面积分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。

第二节黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析购房人群分类通过市场调研对黄江镇购房人群购房行为进行分析和统计，将黄江镇购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下第大类投资型黄江镇本地居民万人，外来人员有多万，总共人口将近万，黄江镇厂矿企业比较多，上规模就有多家，加上各种大大小小经营店，在黄江从事商业经营据不完全统计有万人。

许多企业多层人员和从事商业经营人员，他们有比较高收入，比较讲究居住舒适性和隐私性，喜欢租房居住。

所以，房屋出租在黄江是块很大市场。

而黄江镇房地产价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。

因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售不多。

在黄江镇购房投资按地域来分可以分成以下几大群体黄江镇本地投资者黄江镇本地投资购房者主要是本地那些开工厂办企业老板或其他各类从事经营活动经营户他们由于开工厂办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕资金，他们手中这些资金有相当比例是流入到黄江房地产市场。

他们看准黄江镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有个比较舒适住宿环境。

也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。

因此，本地企业老板尽可能将手中资金投资物业用来出租。

来可以将闲散资金保值增值减少投资风险二来在适当时可以抛出套现。

本地人投资购房房型主要为房厅房厅房厅房厅，房面积般在，房面积般在，也有个别购买面积在房厅做投资。

黄江镇本地人买房投资出租主要对象为外资企业中高级管理人员在黄江镇从事商业经营人员高收入酒店类服务人员。

据我们调查家中介公司中，他们均认为黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘物业。

其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升值潜力大，更受黄江本地人投资者青睐。

深圳投资者黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元∕以上。

黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房臵业非常多。

这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自居只占。

深圳投资商购房般选择房厅和房厅户型，面积多在，也有选择房厅房厅，面积在。

台湾香港投资者台湾投资者在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来，公司给他们待遇非常好，工资也比较高，般年薪都在几十万。

台资企业中管理人员在黄江镇是购有产业，他们购房臵业有两个目，个是住得舒适，能拥有自己空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居目，又可达到投资性质，他们选购房型主要以面积在左右房厅和面积在左右房厅为主。

香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房主力军，香港房价与黄江房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。

但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇外来人员，包括在黄江工作台湾和香港工作人员。

另外是用来转售，主要转手给香港客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大差价。

所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。

也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。

外地投资者据市场调研对年同期提高点房屋施工面积分类指数为，比月份回落点，比去年同期提高点。

第二节黄山镇房地产市场购房人群消费行为分析购房人群分类通过市场调研对黄江镇购房人群购房行为进行分析和统计，将黄江镇购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下第大类投资型黄江镇本地居民万人，外来人员有多万，总共人口将近万，黄江镇厂矿企业比较多，上规模就有多家，加上各种大大小小经营店，在黄江从事商业经营据不完全统计有万人。

许多企业多层人员和从事商业经营人员，他们有比较高收入，比较讲究居住舒适性和隐私性，喜欢租房居住。

所以，房屋出租在黄江是块很大市场。

而黄江镇房地产价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。

因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售不多。

在黄江镇购房投资按地域来分可以分成以下几大群体黄江镇本地投资者黄江镇本地投资购房者主要是本地那些开工厂办企业老板或其他各类从事经营活动经营户他们由于开工厂办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕资金，他们手中这些资金有相当比例是流入到黄江房地产市场。

他们看准黄江镇外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有个比较舒适住宿环境。

也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。

因此，本地企业老板尽可能将手中资金投资物业用来出租。

来可以将闲散资金保值增值减少投资风险二来在适当时可以抛出套现。

本地人投资购房房型主要为房厅房厅房厅房厅，房面积般在，房面积般在，也有个别购买面积在房厅做投资。

黄江镇本地人买房投资出租主要对象为外资企业中高级管理人员在黄江镇从事商业经营人员高收入酒店类服务人员。

据我们调查家中介公司中，他们均认为黄江镇本地投资者喜欢购买锦绣花园假日豪庭富康花园这三个楼盘物业。

其中锦绣花园由于地理位臵比较好各种设施比较齐全，出租率最高，而富康花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区升值潜力大，更受黄江本地人投资者青睐。

深圳投资者黄江镇离四季度年第季度年第二季度年第三季度现金流入项目收入现金流出开发成本投资，营业税及附加，土地增值税预征土地增值税清算所得税，净现金流量，累计净现金流量，净现值，累计净现值，计算指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年敏感性分析表附表因素变化情况指标变化敏感性分析结果项目总收入万元开发总投资万元税后利润万元税后成本利润率财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化售价上降售价下降工程成本变化开发成本增加开发成本减少租金租金增加租金减少万元∕以上。

黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房臵业非常多。

这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居比较少，在黄江镇深圳人买楼完全用于自居只占。

深圳投资商购房般选择房厅和房厅户型，面积多在，也有选择房厅房厅，面积在。

台湾香港投资者台湾投资者在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来，公司给他们待遇非常好，工资也比较高，般年薪都在几十万。

台资企业中管理人员在黄江镇是购有产业，他们购房臵业有两个目，个是住得舒适，能拥有自己空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居目，又可达到投资性质，他们选购房型主要以面积在左右房厅和面积在左右房厅为主。

香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房主力军，香港房价与黄江房价差异非第章总论第节项目概况项目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办公楼设施建设项目二项目地理位臵本项目位于位于广东省东莞市黄江镇黄江大道号，黄江镇是全国工业重镇之，东莞市已将黄江镇列作重点区域，是凤岗雁田清溪樟木头行政中心。

三建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米，其中计入容积率建筑面积为平方米。

四项目投入总资金及资金效益情况该项目总投资估算，万元，预测能实现销售收入万元，税前利润，万元，税前成本利润率，税后利润，万元，税后成本利润率。

投资回收期年。

第二节承办单位概况承办单位名称房地产开发有限公司核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二承办单位概况第三节可行性研究报告编制依据国家发改委投资项目可行性研究指南国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。

尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。

有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。

黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。

最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。

在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。

这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。

另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。

但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给