1、产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第不动产商。计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括分配表序号项目建设期运营期营业收入销售收入租金收入酒店收入营业税金及附加土地增值税开发成本销售部分出租部分折旧运营费用销售费用管理费用财务费用修理费用利润总额所得税万达广场可行性研究报告税后利润盈余公积金可供分配利润应付利润未分配利润预售款反投资万达广场可行性研究报告附表贷款还本付息估算表序号。

2、究三项目开发方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目地块特性分析二气候条件三外部配套条件四项目建设内容和规模据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作预计额亿元年年年年年年为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发。

3、住宅等。六投资与收益概况该项目投资总额为,万元该项目开发室外步行街底商写字楼用于销售，百货综合楼娱乐楼超市室内步行街名店坊地下停车位部分将采用租赁方式经营。经测算，主要技术经济指标见表。指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。经过多年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。商业地产是万达集团第支柱。

4、围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济目录调查人员声明,第部分项目总论项目背景二项目概况项目名称二项目地址三总用地面积四总建筑面积五建设内容六投资与收益概况三开发商概况四编制依据与研究范围编制依据二研究范围第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况二房地产业发展状况三房地产产业调整状况及趋势分析二区域市场分析区域整体经济运行状况二区域商业发展状况三区域远景规划四区域房地产市场运行状况五区域市场消费群体客层研。

5、式综合式开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场层租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。层商业整体销售单价万。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均元•月。雁滩商业发展状况随着雁滩称兰州万达广场项目二项目地址位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。三总用地面积万平方米。四总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。五建设内容大型购物中心，写字楼五星级酒店室外步行街底商超高层。

6、项目名称建设期销售期借款本息及还本年初借款本息累计本年借款本年计息本年还本本年付息还本资金来源未分配利润回收销售房开发成本出租部分开发成本折旧付息资金来源息税前利润计算指标利息备付率偿债备付率万达广场可行性研究报告附表财务现金流量表全部投资序号项目年份建设期运营期现金流入营业收入销售收入租金收入酒店收入回收固定资产余值现金流出开发投资运营费用销售费用管理费用修理费用营业税金及附加土地增值税所得税前净万达广场可行性研究报告现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量万达广场可行性研究报告附表财务现金流量表自有资金序号项目年份建设期运营期现金流入营业收入销售收入租金收入酒店收入回收固定资产余值现金流出自有资金预售款反投资借款本金偿还借款利息支付运营费用销售费。

7、展地位。二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔。

8、项目定位方案市场竞争分析七项目分析第三部分项目工程技术方案概述二工程设计建筑设计二结构设计三无障碍设计三公用工程给排水系统二空调通风工程三强电工程四弱电和智能化设计工程五防雷六燃气工程四环境保护项目环境影响分析二环境保护对策五节能与节水节能二节水六劳动安全卫生和消防安全与劳动保护二劳动卫生三安全保卫及消防设施七项目招标组织项目招标目二招标原则及招投标方案八项目管理与建设进度计划第四部分投资估算与融资方案投资估算投资估算相关说明二分项成本估算二融资方案项目融资主体二项目资金来源三融资方案分析第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取二财务基本数据计算销售收入估算二租金收入估算三酒店收入估算四开发成本估算五运营费用六财务费用七修理费用八税金估算九利润及利润分配估算三财务评价静态获利分析二动态获。

9、综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区。

10、结论等在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济目录调查人员声明,第部分项目总论项目背景二项目概况项目名称二项目地址三总用地面积四总建筑面积五建设内容六投资与收益概况三开发商概况四编制依据与研究范围编制依据二研究范围第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况二房地产业发展状况三房地产产业调整状况及趋势分析二区域市场分析区域整体经济运行状况二区域商业发展状况三区域远景规划四区域房地产市场运行状况五区域市场消费群体客层研究三项目开发方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目地块特性分析二气候条件三外部配套条件四项目建设内容和规模五市场可类比项目市场调查分析六。

11、利分析三偿债能力分析三财务评价结论第六部分不确定性分析第七部分项目风险分析风险因素识别和评估二政策风险分析三市场风险分析四财务风险分析五自然环境风险分析六风险防范对策政策影响防范二市场风险防范三财务风险防范四自然环境风险防范第八部分结论附表第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图几何中心，是西陇海兰新线经济带主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均金收入酒店收入回收固定资产余值现金流出自有资金预售款。

12、用管理费用修理费用营业税金及附加万达广场可行性研究报告土地增值税所得税净现金流量万达广场可行性研究报告附图项目总平面图家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产领军企业。四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供其他有关材料。二研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析。

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