规划，此区域规划定位为融商业文化 娱乐居住为体，凸显黄陂人文风情，服务配套设施完善的世纪新前川城市生 活示范区。 融商业文化娱乐居住为体现代城市生活的魅力之就在于城市的积 聚性和包容性，本项目地处前川老城区中心地带，是传统的旧城居住和商业区。规 划考虑在此地区重点提供商业文化娱乐居住的活动和空间，四大主题呼应互 动，充分展示该地区的城市复合魅力 凸显黄陂人文风情该地区要继承黄陂历史前川风情二程文化，推陈出 新，通过物化的城市与建筑空间，以用相应的活动，凸显其别具黄陂特色的人文 风情 服务配套设施完善按照现代化小康标准，提升和完善该地区的服务和配套 设施，建立高水平的支撑体系，也确保高质量的工作和生活 世纪新前川城市生活示范区我们试图引导和倡导种具有浓郁地方人文 特色的现代健康生活，它构成城市亮丽的风景线，它给予市民舒适感自豪感和归属感，它必将成为奠定世纪前川新城市生活的基石而具有示范意义。 旧城改造的规划目标 基于以上定位，我们希望此项城市改造达致以下目标 新前川新城市新街道新生活 旧城改造的总体规划 从规划结构上，用地布局突显前川城市新生活的交融特征，形成轴交五带， 园融四区的空间结构。具体地 轴以拓宽改造后的前川大道为整个项目用地的主轴线，具有功能和空间意 义上的维系和引导作用 五带规划考虑与前川大道垂直的街道为主要的商业文化娱乐服务带民 安街金融服务带，文教巷人文风情带，共和巷民俗商业带，规划小区内道路居住 服务带，石阳街商业带 园在民安街至文教巷之间前川大道南侧用地规划前川新天地，依托文 教巷的文化主题和前川大道的商业主题打造成形式的文化商业主题园，这里 将是前川新的天地，前川新天地 四区城市空间是居民生活的舞台和载体，结合用地布置四个居住小区湖畔 休闲居住区，路北宜居生活小区，路南康居生活小区，石阳西生活小区。 四项目概况 项目区位 旧城改造所包含的各个项目均位于黄陂区前川街的城区。项目具体的区位描述 如下 旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北，石阳街和模具小区之间。规划总用地面积平方米亩，规划净用地面 积平方米亩。 旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以北， 民安街和模具小区之间。规划总用地面积平方米亩，规划净用地 面积平方米亩。 旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南， 民安街和共和巷之间，人民道以北。规划总用地面积平方米亩， 规划净用地面积平方米亩。 旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，前川大道以南， 石阳街和共和巷之间，人民道以北。规划总用地面积平方米亩， 规划净用地面积平方米亩。 旧城改造地块项目旧城改造规划控制红线内，石阳街以西，前 川大道和人民道之间。规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积 平方米亩。 旧城改造期还建和经济适用房项目旧城改造规划控制红线 外，向阳大道西侧，区教育局西南方。规划总用地面积亩。 旧城改造二期还建项目旧城改造规划控制红线外，林荫大街以 西，前川大道和黄陂公园之间。规划总用地面积平方米亩，无 代征和保留，规划净用地面积平方米亩。 旧城改造改制企业用地项目旧城改造规划控制红线外，旧城 改造指挥部已收购完成的前川街改制企业玻璃厂的土地。土地的主要用途用于前川 旧城改造的房屋还建，也可视旧城改造的具体运作方案转为市场开发用地。规划总 用地面积亩。 旧城改造还建工业用地项目旧城改造规划控制红线外，林荫 大街以西，分两个地块，前川大道北侧地块和前川大道南侧地块。前川大道北 侧地块规划总用地面积平方米亩，规划净用地面积平方米亩。主要用于物流企业的还建安置。前川大道南侧地块规划总用地面积 平方米亩，无代征和保留，规划净用地面积平方米 亩。主要用于工业企业的还建安置。合计规划总用地面积平方米 亩，规划净用地面积平方米亩。 旧城改造道路基础设施配套项目旧城改造规划控制红线内， 由政府负责投资建设的现有道路及基础设施改造和规划新建道路及基础设施的建 造。 项目用地在的地理位置情况参见附图项目用地范围示意图。 主要开发建设条件 旧城改造项目已经列入黄陂区十五规划的重点项目。 已完成旧城改造项目的规划编制工作。 已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已取得城市规划行政主管 部门出具的规划选址意见，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见，环境 保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 为配合旧城改造的拆迁工作，已冻结相关证件的办理。 已完成拆迁的入户调查工作。 项目市场调查和营销策划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 项目建设资金已经开始筹备。 旧城改造项目的开发方案尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。 运用预订等方式，应先期联络到批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛 人气。 资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款 的使用比例，进而降低资本金需要量。 真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营 始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督参与选择物业管理公司等事项， 以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。 虽然是旧城改造项目，但须精心于每个细节，作为树立企业品牌的良好开端。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴， 以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 对项目发起人的实施建议主要有以下几点 黄陂不论是南部中部还是北部都具有较为广阔的发展空间和较多的发展机 会，黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力的长期战略合作伙伴关系，从 而实现双方长期共赢目标。 严控拆迁成本，保证供地价格。旧城改造项目的拆迁补偿费用将通过政府 出面组织进行的方式，严格控制在预定的标准以内，进而保证对开发商的供地价格 落实在约定的价格以内。 政府补贴个人比例负担，实现拆迁户的就地安置。根据自愿原则，除政府 另行安排还建房之外，对愿意回购住房的，按照政府与开发商事先达成的价格，由 政府补贴部分，拆迁补偿费抵充部分，个人负担增加部分的方式，解决这部 分拆迁户资金和购买能力上的不足。政府补贴的数额与个人增加负担的数额大体相 当。并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。政府补偿资金主要来源于用于修建安 置房的土地转用于市场出让的土地收益。 以优惠政策，集合各类商品市场，做大做强。对于能够影响和辐射整个黄陂 地区的商品市场优惠政策主要体现为减免税费，通过城市规划和城市管理等手段对 市场进行培育和有效保护。 尽快落实前川周边各类产业园区的规划，加强招商引资工作。除工业园区之 外，重点发展物流园区现代生态农业产业园区。如农产品交易园区，改变目前农 产品运进城后再行交易的物流态势，以更靠近和贴合产地的交易园区，实现交易和 物流配送，先交易后进城，并实现门对门的农产品供应物流链。以更具效应更低 成本提高本地农产品的竞争力和市场份额。同时将贸易活动的外部扩散效应惠及当 地。 制定旧城改造项目所需的城市道路和基础设施建设方案，尽快纳入城市建 设重点项目计划，并保证所需资金的落实，如期开工建设。围绕项目规划的实施，公益性项目如学校医院等，调集政府资源，优先投 入优先解决。 作为区里十五规划的重点项目，项目相关的各行政机关必须在项目指挥 部的统协调下，全力支持配合，做到特事特办，并加强与市相关部门的协调和沟 通。 全区土地开发工作要形成大局观，要为本项目的实施创造条件，要对市场进 行有效的调控，对房地产开发规模合理设限，以利市场需求的有效转化。包括盘龙 城和滠口等地，在土地价格上要与全区的土地价格形成有效的梯级控制。 将前川旧城改造视作宏观统领新前川发展的重要环，整体部署整体推 进联动互促，走活前川经济与社会发展的全局。 第二章市场分析 我国房地产市场态势分析 房地产市场发展及当前主要问题 年以来，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房 地产业持续快速发展，对拉动经济增长推进城镇化改善人民生活等，都发挥了 重要作用。 近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取 了系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例， 控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调 控取得了积极成效，房地产开发投资信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控 制。但是当前房地产市场区域性结构性问题还十分突出。主要表现是 房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点是房价涨幅为年以来最 高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，年分别上涨和 ，今年季度比去年同期又分别上涨和二是东部地区房价涨幅最 高，且有进步上升趋势三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已 连续二三年在以上。据国家统计局城调队对个大中城市的抽样调查，季度 商品住宅价格比去年第四季度环比增长四是房价上涨过快现象呈蔓延态势， 由上海浙江江苏等东部沿海地区向中西部地区扩展五是商品房销售价格上 涨带动二手房交易价格上涨，年季度个大中城市二手住宅销售价格上涨 。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市 场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。 市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不