该镇境内，随 着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的 住宅需求空间还很巨大。 随着城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市 场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣 的阶段。 城市化对地产市场的影响 目前，人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地 产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因 素。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的 聚集能力。由于近年来经济的飞速发展，人口的集中度高，流动 人口多，外来人口大量购房，为房价的持续走高提供了有力的支 持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居 住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随 着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升，进步强化了这种认识。再加上目 前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素， 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。目前，的房地产市场是稳定的繁荣的，目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还 是市场中的主要力量。而且，根据现在的即定发展战略，目前的 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向的房 地产建设日益繁荣。 三目前市场的开发结构 年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包 头市基本持平，是呼和浩特市的。其中普通商品房开发占总开发 量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的 住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较 高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 ‚十五‛期间，镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济日渐 活跃，人口急剧增加。随着镇人民生活水平的不断提高和城市化 进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来镇务工经商人 员还将增多，将产生大量的住宅需求。镇做为经济发展的重 要支点，呈以下特点 镇人口增长率快，发展潜力巨大。镇做为经济发展 的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展， 城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。 人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内， 镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜 力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速 发展，将吸引人们前往臵业投资。 人口文化程度。调查显示，目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。 然而，与国内同等经济规模的城市相比，镇家庭中具有高学历的 人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普 及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了镇从业人员 的文化教育水平。此外，镇的文化水平总体上来说也在不断的提 高，有助于消费市场的引导。 二居住结构分析 镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区域。 据调查，镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了， 其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。在 购房者或有意向购买的消费者中，中高收入者较多，拥有私家车 或者经常乘坐计程车。随着镇交通和基础设施的改善以及优秀住 宅小区的建设，在居住结构中镇始终占据的重要地位。 三镇房地产行业未来发展方向 镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市组。根据建筑抗震设计 规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类 别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为。 二建设条件 拟建项目为居住型建筑，交通通讯等外部条件良好。项目建设符合镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适便捷的入住效 果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的科学的设计， 达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能 需要。 自然条件 镇村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。大陆度 ，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为 春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长 夏短，四季分明。多年平均气温摄氏度，月平均气温摄 氏度，极端最低气温摄氏度，月平均气温摄氏度，极 端最高气温摄氏度。 春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季 是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速 回长，月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水 分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短 促温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明 显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显， 多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季 节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹大风天气。二 八月龙口夺食，就是说该期容易出现冰雹，仅月的冰雹几率占 全年的。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地 冷气团的影响，冬季长达个月，季平均气温零下摄氏度。受西 北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪 大风天气。 二城建及经济社会发展 镇党委政府不断深化城市发展思路，确立‚抓城市建设就 是抓经济建设‛理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市 建设又促进了经济发展。实施‚拉大补欠崛起‛战略，镇已 形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚辐射带 动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提 升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的 发展，城市环境的改善，使镇就业消费水平和人民生活质量稳 步提高。 近几年，伴随着神华集团的迅猛发展，初步形成了以煤炭工业 为支柱，建筑建材交通运输商业服务特色农牧业并举的经济 发展格局。年，完成国内生产总值亿元，财政收入亿元。 全镇有各类企业家，个体工商户户。年原煤生产能力达 多万吨。神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华 煤液化项目也在该镇境内。 年，镇城镇居民人均可支配收入达到元，农民人 均纯收入达到元，每百户家庭拥有轿车辆，移动电话部，家用电脑台。围绕‚市两区三个组团‛的全市整体城市 规划来规划镇城市建设，近年来，镇累计投资多万元用 于城市建设和环境改善，重点要统筹新旧城区协调发展，镇经 济建设实现了从‚城乡体化‛到‚依托城市发展‛到‚抓城市 建设就是抓经济建设‛的历史性跨越，特别是补连塔矿区旧城改 造亮点不断涌现。 三基础设施条件 交通运输 镇村交通便利，阿大级公路阿松公路包神铁路纵贯 南北，随着鄂尔多斯飞机场的建成，将成为鄂尔多斯市‚立体交通‛ 枢纽。该村水电路讯等基础设施完善。有人畜饮水工程处， 个社的人畜饮水问题，农村自来水入户率。有各种机井眼， 大口井眼，塘坝座，截伏流工程处，配套扬水站处。户 户通上了照明电，动力电入社率达。建成砂石路公里，实 现了村村通砂石路的目标。有运煤专线条，兴修进村油路公 里，水泥路公里。阿大级油路阿松公路包神铁路纵贯南北， 国道东胜至苏家河畔高速公路横跨东西。通讯网络基本无盲区。 邮电通信 镇经过多年的建设，在邮政电信机构增设，交换容量 网点的增扩传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖 增容补点等方面有了较大的突破。网通移动联通铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电 话和发送传真。 电力及其他 本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。该镇有热电 厂处，能为上湾居民区供暖供水。城区面积达平方公里。境内 有四星级宾馆国际标准网球场旅游渡假村各处，建成公园 处，绿化带条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家级生 态园。镇区道路人行道全部进行了硬化和绿