展具有十分重 要的意义。 房地产业要引导和规范房地产健康稳定发展，抓好级市 场调控，加快发展房地产二级市场和租赁市场。逐步规范土地划 拨和协议出让，严格执行经营性土地招拍挂，加强土地储备和合 法交易。积极推行建设经营转让收益抵押等市场化投资方式，鼓励和吸引外资投资房地产业。加强经济适用住房建设和管 理，增加普通商品住房市场供应。建立和完善廉租住房制度，切 实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。加大住房公积金归集和 贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，积极发展住房消费 信贷。健全房地产咨询评估经纪等中介服务体系，严格执行 房地产经纪人房地产估价师执职业资格制度。规范发展住 房装饰装修市场，切实保证工程质量。 本项目的建设符合国家及兴安盟加强和谐社会建设推进社 会福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭的普 通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求在空间区域 布臵上也符合优化人口布局控制中心城区人口规模引导房地 产开发重点向南城转移的纲要要求。 本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求， 是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。 区域规划分析 乌兰浩特城市总体规划 乌兰浩特城市总体规划提出随着城市人口的集聚，势 必促进城市商业的增长，并要求城市提供较为充分的商业金融设 施用地。目前的城市商业中心主要集中于乌兰大街两侧，由于周 边住宅建筑基本成型，发展余地不大，规划在铁路以西的科尔沁 路查干街都林街周边地带，借铁西旧城改造之机，启动乌兰 浩特第二个商业金融中心的建设，扩大城市中心地区的商业规模。位于兴安路的盟行署办公区，在实施行政中心的搬迁后，原 有用地改建为商业用地。乌兰浩特城市中规划商业金融设施 用地公顷，占城市建设用地面积的。 居住区的建设规划如下居住用地应集中开发集中建设，形 成居住区和居住小区。市中区居住用地划分为个居住区，其中 城北居住区位于省际通道以北，居住用地面积公顷， 安臵居住人口万人。 行政新区居住区位于白阿铁路以西，罕山街以北，居住用 地面积公顷，安臵居住人口万人。 铁西居住区位于白阿铁路以西，罕山街以南，居住用地面 积公顷，安臵居住人口万人。 山城路居住区位于白阿铁路与罕山之间，罕山街以北，居 住用地面积公顷，安臵居住人口万人。 兴安路居住区位于罕山街与乌兰大街之间，白阿铁路以东， 爱国路以西，另包括罕山东侧的居住用地，用地面积公顷， 安臵居住人口万人。 复兴街居住区位于新桥大街与乌兰大街白阿铁路与爱国 路之间，居住用地面积公顷，安臵居住人口万人。 滨河居住区位于爱国路以东，新桥大街以北，居住用地面 积公顷，安臵居住人口万人。 城南居住区位于白阿铁路以东，新桥大街以南，居住用地 面积公顷，安臵居住人口万人。河东区以红城大街和新桥大街划分为个居住区，其中 北新街居住区位于红城大街以北，居住用地面积公顷， 安臵居住人口万人。 安澜路居住区位于红城大街和新桥大街之间，居住用地面 积公顷，安臵居住人口万人。 榆林街居住区位于新桥大街以南，居住用地面积公顷， 安臵居住人口万人。 城市居住用地以二类居住用地为主，并按人均住宅建筑面积 平方米确定人口容量。其住宅建筑形式以多层为主，市中区 可适当采用高层或小高层建筑，建筑层数以不超过层为宜。 项目分析 优势 地块地处乌兰浩特市区中心商业地段，商场比较多。 通过聘请知名的建筑设计景观规划营销策划物业管 理建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业 附加值，给客户信心。 蒙元文化条街的建造和形成，提高自身价值增加商业 氛围，对客户形成足够的吸引力。 周边新建住宅密集，未来人流量和车流量也比较大。 项目地块位于市政府北侧，容易聚敛客源，能减少销售压 力。 劣势项目地位臵相对较偏，配套设施不是很齐全医院银行 购物学校都比较少，生活休闲娱乐设施缺乏。 外地开放商在本地开发，购买者心理存在不信任，对项目 有定影响。 项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。 片区认知度较低。项目所处片区相对于市中心区有定距 离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。 机会 项目周边现有楼盘档次不是很高，商铺缺乏特色，相比之 下蒙元文化条街的自身优势明显。 政府的大力支持和给予的大量优惠政策，增加项目的可操 作性。 周边商业大都是百货的形式与本项目的商铺形式不同，如 将新型的经营管理模式以及超市酒店的引入将会使将整个项目 得到提升。 威胁风险 项目地块周边的在建在售楼盘是同质竞争个案，其较好居 住环境和工程进度会造成客户分流。 由于乌兰浩特市人口有限，经济不是很发达，对我们的住 宅和商铺的销售有定风险。 房地产政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生 定影响，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。 专项规划分析 内蒙古自治区人民政府办公厅转发国务院办公厅关于促进 房地产市场健康发展若干意见的通知中指出分房企出现危机引起的连带社会问题都 不会坐视不管。政策实施的目的在于维护房地产市场的稳定健康发展。为此，各方需要在文件的框架下共同努力，政府要支 持，税收要减免缓转企业要让利降价信贷要积极落实消费 者要有信心和能力。只有各方起出力才能稳定房地产市场，才 能树信心，扩内需，保增长，最终实现房地产市场的健康稳定发 展。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指 出房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促 进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质 量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求是促进消费， 扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有 力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推 进社会主义现代化具有十分重要的意义。 年起，为控制投资过快增长，央行号文和国务院 号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。年， 房地产宏观政策以国八条为中心，侧重稳定房价打击投机行 为和落实政府责任制。年是实行宏观调控政策的延续年， 从国六条到九部委新政，以调整住房结构为主题。 新旧国八条 年的旧国八条将稳定住房价格放在首位，并提出要大 力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住 房土地供应新国八条将强化规划调控，改善商品房结构放在第位充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的 倾斜。 政策 九部委新政的政策要求套型建筑面积平方米以 下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总 面积的以上，这条迫使开发商的产品主要定位中小户型 商品房，对年和未来的住房供给结构将产生重要影响。 行业准入分析 行业市场分析 年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金 链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降， 房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显 回落，个人按揭贷款已出现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在年第四季度达到 个顶峰，年较年环比开始出现下降。同时，资金供 给的增长率从年第四季度已经开始大幅下降，从月份 的，降到月份的，下降了个百分点。这种 趋势估计第四季度仍将持续。 从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款外资 自筹资金订金和预付款个人按揭及其他。年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类 型的资金来源增幅均有显著下降。到年月，原本第季 度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年 的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为，也和前 期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商 品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同 比减少。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行 贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对 房地产行业波动性的忧虑也使其进步收缩对房地产市场的贷 款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求 的下降。需求量的下降必然带来预付款订金数量与个人按揭贷 款的减少。 房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购臵 面积增速回落 房地产新开工竣工和施工方面的数据显示，年第 季度，三者的同比增幅达到和，较上年同 期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变， 房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积 的同比增幅下降到了和月份，三者的增 幅已下降至和。 年第第二季度，尽管土地招拍挂的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升和，土地 储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到 月份，土地购臵面积大幅下滑，由月份同比增长，降 到月份的。 土地购臵面积新开工面积施工面积增幅的下降，正是房 地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓 延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状 况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。 需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大 幅下降 受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧的货币 政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发 商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠电器，无理由退房等多 种促