1、由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定居家生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高原因，预计近期酒店式公寓租金将保持稳定状态，而入住率将会逐渐提高。就长远来看，受经济形势影响，走势不明。作为酒店式公寓，地段产品营运管理是其最重要三大因素。首先在地段上要有交通便捷商业服务配臵齐全客流密集优势，这是投资这类产品前提。其次，产品定位要由特色，表现在装修标准功能配臵辅助设。

2、现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出购买酒店式公寓浓厚兴趣。根据最新市场信息，荷兰上市房地产投资基金以万美元代价收购了位于卢湾区济南路盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上宁馨苑达成转让交易。此类转让酒店式公寓拥有良好投资前景，收购者为极有实力公司。此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场主要选择对象。酒店式公寓产权出售产权出售型酒店式公寓出现，主要是开发商看好目前房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧高端租赁市场竞争。年代后期，市场处于低谷，全市房地产。

3、设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。

4、标志着上海酒店式公寓兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。其间，酒店式公寓在上海发展也经历了波三折探索阶段年年，上海商城出现为上海引入了种全新物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓和酒店之间高档物业。对于当时尚处于起步阶段上海房地产市场而言，酒店式公寓是个崭新概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长过程，在年以后整整两年中，酒店式公寓没有任何增量,发展阶段年年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建商品房销售情况不佳。空置率套供应达到个单位。年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。可见受系列利好消息影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多酒店式公寓出现了产权转让和出售。

5、间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家味道。竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施。

6、安排要有针对性，看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵，这是基础再次，营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲，提供酒店化专业服务，这是保障。作为酒店式公寓，只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定。

7、资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都难以收回，于是许多高档房选择以租代售方式收回投资，这也是年代后期酒店式公寓供应量增长较快原因之。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场价格路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权方式套现。销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈市场竞争。受全球经济下滑影响，外资公司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端高档公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣方式与酒店式公寓争夺短期客源。出售产权套现酒店式公寓，多是平均月租金在美元平方米和美元平方米中档中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓国际性固定客源，又没有低档物业价格竞争优势。同时有些产品本身也存在定问题，如长宁区丽晶大厦徐汇金苑亦。

8、及前两年过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，开始供应量剧减。其后年，继续着这趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低水平。直到年，随着房地产市场整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。年，上海金融中心地位进步确立，众多外资公司中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得年世博会举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场稳步发展。年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业热潮。为了适应这种投资需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售产权式酒店公寓。该新兴投资品种经面世即引起良好市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接发端，也是对上海房地产物业形态丰富。未来随着上海经济发展，沪人对酒店式公寓。

9、，房型都在房以上，面积也都在平方米以上。目前古北徐汇地区高档房价格达到万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报特点，出现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主投资客看准了酒店式公寓稳定回报，积极介入。目前产权在售酒店式公寓有爱俪轩亦园芝大厦金苑和丽晶大厦，售价在每平方米美元美元之间。上海市出售产权酒店式公寓汇总表项目名称房型面积范围平方尚居住区，人文管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同，酒店式公寓功能。

10、酒店式公寓兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。其间，酒店式公寓在上海发展也经历了波三折探索阶段年年，上海商城出现为上海引入了种全新物业形态酒店式公寓，它是种介于公寓和酒店之间高档物业。对于当时尚处于起步阶段上海房地产市场而言，酒店式公寓是个崭新概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要个较长过程，在年以后整整两年中，酒店式公寓没有任何增量,发展阶段年年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准外资物业管理公司，向客户提供个性化酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓供应量逐年增加，到年，供应量达到了顶峰。调整阶段年由于东南亚金融危机波及，。

11、资热情将会持续高涨。二酒店式公寓概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代单身公寓于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。而小户型酒店式公寓更是以小户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。这类物业寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海。

12、不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人临时住宅，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上海最早酒店式公寓上海商城建成，标志着上海。

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