房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生 活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。 据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧 室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有 软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次 。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高 水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养 老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已 经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可 以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与 卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房 。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭 大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理 。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院敬老院中，拿出几 间房照顾生活不能自理的老人，进行小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老 院的职能。 世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式 。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式 。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多 样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。 二，美国养老地产 ，美国养老地产的历史 美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体 系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。 ，老年地产的成熟阶段及特征。 由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征 ，美国老年地产的开发现状，美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型独 立式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区。式老年住宅主要满足有自 理能力的老年人的需求，般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用般较 低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人 所需服务但般不包括医疗和护理服务，住宅内有方便安全的社交娱乐场所和公共 食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 美国的老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公 寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关的协助，但会 提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包 括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面 两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中 心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过，现在有超过个老 年公寓遍及全国。 在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作 ，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太 阳城中心是美国较大的老年社区之，于年开始建设，已经成为全美最好的老年 社区之。这里的居民必须是岁以上的老人，岁以下的陪同人士年居住不能超 过天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮邮政和宗教服务在内的完备服务 ，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地 的住户名，且直处于持续增长的态势。 美国太阳城中心的居民必须是岁以上的老人，陪同老人的中青年人年居住在 中心的时间不能超过天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户万户，并直处于持续增长的态 势。整个社区由包括太阳城中心家庭别墅国王之殿连体别墅湖中 之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院和阿斯顿花园出租的居住 公寓以及自由广场辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住社区。以上各社区共 同享用个邮局超市医疗机构银行和教堂。 在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体 别墅中的套住宅价位从万美元到万美元不等，并且还可以选择全部部分或不 需公共维护保养的住宅。 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池网球推圆盘游戏场草地保龄球健身和娱乐中心会议室和个 万平方英尺的剧场。住在太阳城中心的居民，大约三分之只收三个小孩的保费。以家六口来算，月收入 为的家庭，每名子女每月需付左右，这是对于些收入没那么高的家庭， 政府以夫妻收入的高低来做为部分补助的标准，所有政府收入表的标准，都是夫妻俩人 收入加起来的税前收入。 低收入保险都是以人口数来计算的，超过低收入标准的则要自己买保险，纯低收入 的甚至连挂号费都不用自行担负。如果子女年龄在岁以上﹐就不能算入人口数了， 要核算，且需自己负担保费。 ，低收入保险服务 般来说，政府对低收入的医疗保险标准是样的，只是所授权的保险机构不同而 已，通常只要是适合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多点，但很多保险公司并 没有包含牙科。有些低收入保险计画就有包含牙科，举凡洗牙补牙及拔牙，公司都 有指定的医生。 有的低收入的医疗保险系统里的医生，保险人可以自己指定，不满意时可以随时更 换。内科﹑妇科﹐都有较多的选择，不用转诊。以牙科为例﹐可以选在不同的地区， 最主要是张卡可以用到底，只要主治医师的转诊单即可，很是方便。年度性的身体 检查，看病时门诊也不需挂号费，小孩疫苗接种也是免费，住院及处方签都是免费的， 也有视力保健的服务，每年可以免费配副眼镜。 很多在美国各州工作的华人，如果临时发生意外等紧急的状况，可以在事件发生后 小时内与保险公司回报。 通常，只要是医疗的部分都可以保的，只要是健康需要的保险公司都会保的，如矫 正牙齿通常是不包含的，但如果医生帮你申请，证明是会影响健康或日后吃东西牙齿 咬合等问题，都是可以申请保险的。但不包括美容﹑矫形部分。 ，业务代表与客户的关系 美国的医疗保险费用很高，都是雇主提供，自己买保费则是非常的吃力。除此， 还需有正式身份才可以保险，非法移民是拿不到的，而且每年政府不定有给低收入的 预算，如些不稳定的因素，可能钱不够，就没有预算般的医疗保险只是项目不同 ，目的却是样的，当保险人进医院看病等，医疗保险可以帮你负担花费，由第三者也就是保险公司帮你承担风险，而低收入有合法居留权的，可由政府部门提供这个保险。 每个医疗保险公司给的底薪都差不多，而做这行是不会给奖金的，因为有奖金 制度的话，每个业务代表会有拼业绩的压力，恶性循环下，服务品质就会受影响，所以 尽量是以服务社区为主，不做恶性的竞争。有些不良的医疗保险公司，也会破坏 般人对优良医疗保险公司的印象，因为般人可能会认为所有的医疗保险公司的品质都 是样的。而有些医疗保险公司跟保险人讲解的不够仔细，许多保险人拿到保险卡却 不知如何使用。 投保人有权利跟保险公司或政府部门投诉，般正常申请的时间是个半月到个 月左右，如被退件的话则会多花倍的时间。 总之，在美国，很多人的养老费用由个人支付的。不少人年轻时买了养老保险，上 了年纪后，养老保险为他们支付护理费用。很多养老设施是由教会支持或州政府联 邦政府资助的。联邦政府的资助被称为医疗保险，这个项目针对所有岁以上的老 人。但是它用于护理院的开支是很有限的。对于那些符合条件因而得到资助的老人 医疗保险每年支付日以内在护理院居住的费用。今年是美国总统竞选年，人们在 努力争取联邦政府作出进步改善医疗保险条件的许诺。州政府的资助是医疗补助， 这是项针对穷人的项目。由于医疗费用很昂贵，老年个人口袋里的钱很快就用光了， 这时就可以申请医疗补助了。 州和联邦政府的钱是通过政府的各种税收得到的。由于用的是纳税人的钱，即老百 姓自己的钱，每个纳税人都有权要求得到更好的服务。 美国地产业 美国地产概况 美国作为世界号发达资本主义国家，其地产业的分工非常细致，包括房地产开发 经营租赁中介经纪物业管理评估产权保险房地产服务等。 房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经 济结构中的比重并不大。如表所示，年美国房地产业与整体国民经济的比例关系 为房地产业产值占所有产业产值之比为，房地产业的工资总额与所有产业工资 总额之和的比例为，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为。 年这些比例分别为房地产业产值占，工资额占，就业人口占。虽然 年与年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全致， 这不是偶然的，它说明了两个问题是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常 协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足 生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱