《XX大厦项目投资可行性论证初步设计报告》

第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算土地成本根据协议地价为万元，规划费制及规划路道拆迁原有住户拆迁修建等费用万元，地价单方造价成本为元平方米。

主要是说明土地成本的构成建安成本主要是说明建安成本的构成上述成本累计得到建安总成本为万元，单方造价为元平方米。

配套成本主要是说明配套成本的构成，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

不可预见费用按工程建议投资额的项计提，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

开发费用开发间接费用和移交费用按投资成本的和总建面的元平方米计算，其总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米管理费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米销售费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米财务费用依据项目的融资及还款计划计算财务费用合计为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

营业税及土地增值税营业税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米土地增值税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

所得税按税率计提，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

大厦项目成本费用估算表序号类别投资金额万元单方成本万元占总投资比重开发成本土地成本建安成本配套成本不可预见费用二经营费用开发间接费用及移交费用管理费用财务费用销售费用合计说明上述七项成本费用中除营业税和土地增值税应作为销售收入的扣减项目外，其余成本费用应作为整个项目的总投资从上述汇总表可以看出，大厦项目的总投资为万元，单方造价为元平方米。

除土地成本外，上述成本费用在实际操作中都存在控制空间，如果加强管理，合理控制，单方造价控制在元平方米以内是可以实现的。

二项目开发成本静态投资表无此表，需银行传第五部分项目营销收入分析项目市场定位产品定位针对本项目地理位置配套设施档次和客户来源等因素，本项目整体开发档次定位为中高档住宅，项目将通过完善建筑品质，给客户信心保证以及在管理服务等因素方面以区别于早期楼盘，为客户带来全新居家生活理念。

客户定位本项目的客户来源以城区的本地居民为主，目标客户群体锁定为区私营老板个体工商户等高收入人群，以及国家机关公务员教师和在汉经商人员。

引此部分群体有较稳定的收入和定的社会地位，对居住功能产品质量以及物业的品味有较高的个性需求，这些正是符合了本项目的开发理念。

二市场供给分析及购买力分析市场供给分析城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。

江北第府开发商为武汉南德筑面积约万平方米，分两期开发，由多层小高层组成。

该项目离城区较远，因项目位于武汉至木兰山的交通线路上，主要客户群为地区中低收入人群及武汉地区投资客，现销售情况不理想，项目均价为元平方米。

项目购买力分析需求分析刚性需求城区目前正处于旧城改造阶段，预计老城区拆迁面积在万方左右，近两年存在很大的刚性需求。

二次置业主要的客户群体为企事业单位的中层管理者政府公务员私营企业主个体工商户等富裕阶层，住房消费的主要目的是为了改善居住条件，还有部分是为子女结婚而购房。

城区客户在住房需求上有着较明显的消费特点是恋旧情结，通过对拟拆迁地区的市场调查进行分析，大部分住户都希望选择居住地点离现地址不远，不希望现有生活模式有太大改变二是对居住环境有较高要求，希望周边有较好的生活配套，日常出行购物便利。

对购买房屋最先考虑的因素依次为地理位置生活配套户型小区环境开发商实力和信誉。

户型需求目前供应及市民购买较多的为三房二厅，面积在平方米左右，供应量次之的为二房二厅，面积不超过平方米。

从整体的销售情况来看，由于房价的逐年提高，居民由过往的倾向于购买面积偏大的三房或四房，逐步向三房二房等舒适面积实用的房型需求过渡的趋势。

城区居民收入情况分析公务员及事业单位职工月均收入在元月，家庭年收入在万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在万元之间企业及私营单位职工月均收入在元月，家庭年收入在万元，可以承受的住宅单价在元平方米，总价在万元之间。

三项目销售收入估算及静态流量分析住宅价格分析本项目的销售价格定位主要采取市场对比法。

城区住宅销售价格项目名称建筑类型建筑结构销售均价元平方米江北第府小高层多层砖混框架金龙四季阳光小高层多层砖混框架白兰丽舍乐府小高层多层砖混框架金都丽园多层砖混书香名邸多层砖混根据对城区在售楼盘的调查分析，城区住宅的销售均价在元平方米。

本项目住宅销售价格定位综合大厦项目各项优劣势，我司认为项目定价不宜过高，应采取跟进型方针，以紧跟区内大盘，步步攀升为策略。

根据上述五个项目与本项目的距离对外地投资客户的影响力后期推盘量与推盘时间等因素综合考虑，其对本项目的参考权衡指数分别为，用加权法计算本项目的销售价格为元同时，基于项目正式推盘时间考虑，预计价格将有左右的上涨幅度，故建议本项目住宅均价应在元元因此，建议本项目住宅均价为元左右根据项目建筑品质广告宣传费用营销策略等的投入及执行，价格约有元的上下浮动值。

按每套住宅平均面积平方米计算，平均每套总价不超过万元。

按首付三成，剩余七成三十年贷款计算，平均每月还款额约元，与本项目主力客户家庭月收入比值控制在以下，说明本项目的住宅价格定位是合理的。

商铺价格定位本项目地处城区商业中心地段，周边商业气氛浓厚，根据市场调查所得，距离项目地米左右的建材条街，商业门面的销售价格在元左右，月租金在元平方米左右项目东边民安街上商业门面的租赁转让价格不低于万元，月租金在元平方米左右。

考虑到本项目单间商铺面积较大，故销售均价定在元平方米较为合适。

销售收入估算住宅销售收入元平方米平方米万元商铺销售收入元平方米平方米万元合计收入万元销售收入静流量表第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案资金结构本项目的资金筹措计划表三二自有资本现金流量分析表四三全部投资现金流量分析表五第七部分结论及建议项目结论综上所述，计算出项目以下利润指标表六项目销售收入为万元，营业税及附加以及土地增值税为万元，项目销售利润为万元。

项目总投资为万元包含财务费用，所得税为万元，项目税后利润为万元。

项目总投资利润率为，税后总投资利润率为。

从财务评价指标来说，项目自有资金的财务内部收益率和全部投资的内部收益率分别为和，远远超过行业基准内部收益北，因此此方案在财务上是可行的。

从银行融资来说，如加强预算控制和工程成本控制，将诸如建安成本配套成本控制在定范围内，万元的贷款额度是能满足本项目的资金需求的。

二项目建议加强项目基础设施及配套工程工作，尤其对水电采暖电梯等成本的控制，严格按工程合同施工，确保工期，避免合同价处调增和不可预见费用。

为缩短开发经营期，在项目开盘期间加大销售力度，以加快资金回笼，降低项目资金压力。

目录第部分编制说明第二部分项目概况第三部分项目的开发计划及周期项目的开发计划二项目的开发周期三项目开发投资方式第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算二开发成本静态投资表第五部分项目营销收入估算及分析项目市场定位二市场供给分析及购买力分析三项目销售收入估算及静态流量分析第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案二自有资本金流量分析三全部投资现金流量分析第七部分结论及建议项目结论二项目建议第部分编制说明编制依据武汉市建筑安装工程造价文件资料选编武汉市房地产开发最新收费标准房地产网站及刊物中有关信息市场调查地主单位土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等开发商销售价格资金投资比例开发周期施工单位建安造价及施工工期房地产管理部门各种税费标准。

二编制说明本报告仅以大厦项目的设计方案为依据，考虑商业办公用房收入全部按销售考虑，未考虑出租资金来源本项目自有资金元，其他资金为销售收入股东融资，无银行贷款。

第二部分项目概况大厦项目位于区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为区主城区，是区政治和经济的活动中心。

西寺大道为连接岱黄高速与城区的主要交通线，项目往西约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的商业街民安街，区连接城区与各村镇的交通中枢老客运站就位于项目对面。

项目规划用地面积平方米，净用地面积为平方米，总建筑面积平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。

东边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米西边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米。

地块优势分析地段优势项目位于主城区最繁华商业地段，周边商业交通发达，从房地产的恒定原理地段地段还是地段来看，本项目在此方面与其他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高的投资升值空间。

生活配套优势项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育金融等市政配套设施齐全，城区内外所有交通线路均从项目门前通过，与武汉城区通过岱黄高速和西寺大道相连，生活工作出行快捷自由，为购房者生活与工作节省了大量时间与经济成本。

户型优势项目户型范围从到平方米，七成户型面积在平方米以下，即七成房源总价约控制在二十二万，按首付三成计，首付款控制在七万元以下，是符合目前城区家庭的经济承受心理的。

第三部分项目的开发计划与周期项目开发计划项目规划项目分两栋，分别位于石阳街西东两侧，总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积约为平方米，商业门面建筑面积约为平方米，公建面积约为平方米，包括物业管理用房水电配套用房地下车库等。

项目产品特性户型设计通风采光良好，设计中分区明显，注重私密性合理性经济性，有着良好的视觉和景观美感。

总户数户主力户型平方米，约占总户数次要户型平方米，约占总户数其它户型及平方米的小户型各占和。

建筑立面项目外立面采取欧洲古典主义风格形式，临西寺大道面为全封闭阳台，减少了灰尘和噪音对住户的影响，南面为开放式阳台，有利于日照。

外墙主体部分贴瓷砖，主色调为赭红色，符合当地居民对颜色的审美观念。

景观绿化小区内铺设草坪花坛，主入口处规划有大型石景，小区内还设有健身设施。

小区配套小区装置有红处线报警系统闭路电视监视系统可视对讲通话系统无压供水系统等先进的配套设施。

二项目开发周期项目开发周期为个月，分东西两部分开发东部地块开发建筑面积为平方米，二层为商铺，三至十层为住宅开发周期月。

西部地块开发建筑面积为平方米，二层为商铺，三至十层为住宅，开发周期月。

三开发投资方式本项目由武汉三顺置业有限