《xx度假酒店项目投资可行性论证初步设计报告》

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

年底，阳光海岸投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。

现在，批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇帝女，销售势头有增无减。

年月月，三亚市共销售住宅面积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去的月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方米，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。

三亚有着天生丽质的自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。

而二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。

国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。

每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。

亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。

的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市的购买者占了。

这就证明中国的旅游地产正在形成市场。

房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。

这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇的良机。

年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。

在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。

线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选。

尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。

三亚现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。

所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对的市场基础。

二市场供求分析酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。

三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。

二期的开发完全是顺应了这市场需求的。

二期与期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。

三项目比较分析项目地块情况项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着期，是块优质的专属沙滩的线海景地。

用开发度目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市的购买者占了。

这就证明中国的旅游地产正在形成市场。

房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。

这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇的良机。

年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。

在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。

线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选。

尤其是亚龙湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。

三亚现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。

所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对的市场基础。

二市场供求分析酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。

三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。

二期的开发完全是顺应了这市场需求的。

二期与期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。

三项目比较分析项目地块情况项目的地块，约，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着期，是块优质的专属沙滩的线海景地。

用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的酒店接待能力实际到访游客数量块宝地。

因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。

无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。

市场定位二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。

比较分析在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。

严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。

三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于亚龙湾期北面的华宇皇冠假日酒店。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

华宇皇冠假日酒店现在价格定位是元平方米均价。

项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。

项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。

宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格元起，高层加到不等，均价客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点都位于亚龙湾。

均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场的需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。

本项目与其他项目相比较具有的劣势采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。

我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。

随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。

三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。

第三章项目定位第章总论项目概况本报告所陈述的对象为三亚度假酒店二期，以下简称本项目。

本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。

亚龙湾犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。

这里长夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈指。

世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。

据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。

国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。

度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。

本项目建