《七星大酒店及松园度假村项目投资可行性论证初步设计报告》

桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。

桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。

大致分为几个板块以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。

科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。

拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培训中心。

邮电资讯供水供电银行海关商检宾馆高级公寓娱乐中心医学学校应俱全。

高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。

年，全区实现技工贸总收入亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。

规模工业经济占全市总量的，对全市工业经济增长的贡献年达。

目前全区拥有各类企业多家，其中三资企业多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元企业家。

经认定的高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目项。

开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。

桂林国际会展中心桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。

建筑面积为万平方米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米，净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。

另外，还设有平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有平方米的商务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应的银行邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。

室外的甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放辆汽车的大型停车场。

据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备的档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前名。

本项目地块状况分析环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析桂林市旅游业现状桂林市旅游业客源分析桂林市旅游业发展趋势研究桂林市旅游业分析小结第四章本项目的综合定位本项目的分析优势区位优势本项目处于漓江路与穿山路的交汇处，处于中心地段的十字路口，具有良好的地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽米的临街路段，周边配套成熟，有相当的开发潜力。

交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路的枢纽，交通量巨大。

同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分，漓江路又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。

世界级旅游名城优势桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。

桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。

地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开江路又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。

世界级旅游名城优势桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。

桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。

地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。

劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大部分酒店渡假村的改造。

酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。

因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成定的困难。

拆迁安置难本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限，对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。

再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施，定程度上提高了拆迁安置成本。

周边小区对本项目外部景观的影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。

桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功的。

好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。

机会点户籍政策的放松桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。

桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米的商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。

房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。

城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。

桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格的控制。

在市中心开发像本项目样规模的楼盘几乎没有。

所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发的机会优势。

周边项目给本项目带来的机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。

旅游名城效应随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。

从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。

住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。

总的来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义的居住空间。

随着人民生活水平的提高，人们不仅需要的是个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值，比如小区景观小区物业小区的人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。

威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济的动荡政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩，年的对桂林市的旅游业可谓是次不小的冲击。

相对远离桂林的水本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之的漓江的水。

本区域竞争楼盘多本区域内其它些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分的购房者。

建材价格的上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成本控制带来了定的威胁。

本项目核心竞争力的提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之。

山水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。

自然而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之。

该项目具有了良好的地理位置，但在自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是对山地植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。

届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。

本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府起携手打造桂林的品牌，同时依托桂林在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界。

具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目的另核心竞争力。

对于个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖的设计方案大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，目录第章总论项目简介项目的开发模式项目总投资及项目建设总周期可行性研究的基本结论第二章本项目环境分析桂林市概况及地质条件桂林市交通状况分析桂林市宏观经济分析桂林市城市规划分析桂林市人口状况分析桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析本项目周边区域个案分析本项目地块状况分析环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析桂林市旅游业现状桂林市旅游业客源分析桂林市旅游业发展趋势研究桂林市旅游业分析小结第四章本项目的综合定位本项目的分析本项目的市场定位本项目的形象定位，本项目的目标客户定位本项目的价格定位第五章本项目的规划设