《万全城大型复合型房地产开发项目投资可行性论证初步设计报告》

为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区政府在近期拟建平方公里的示范区域，精力打造环境优雅功能齐全设施流文明高尚的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。

届时，西北湖片区的环境将更加优雅景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏的核心竞争力将进步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。

第四章市场分析市场预测分析年武汉市房地产市场回顾宏观调控下，年中国房地产市场可谓是生机勃勃。

年底，国家推出了系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。

年，整个房地产业迅速褪去年萎靡不振的容貌，呈现出片繁荣的景象。

从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。

年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长。

其中，房地产住房开发投资为亿元，同比增长。

年武汉市房屋施工面积为万平方米，同比增长其中新开工面积为万平方米，同比增长。

住房施工面积为万平方米，同比增长其中，住房新开工面积为万平方米，同比增长。

年，武汉市商品房销售面积为万平方米，同比增长。

其中，商品住房销售面积万平方米，同比增长。

商品房销售套数为套，同比增长。

其中，商品住宅销售套，同比增长。

年，武汉市存量房交易面积为万平方米，同比增长，交易套数为套，同比增长。

其中存量住房交易面积为万平方米，同比增长，交易套数为套，同比增长。

年，武汉市商品房综合销售均价为元平方米，同比增长。

其中，商品住房销售均价为元平方米，同比增长。

年，武汉市存量房成交均价为元平方米，同比增长其中，存量住房成交均价为元平方米，同比增长。

年，武汉市土地成交宗，同比增长成交面积万平米，同比增长出让金额亿，同比增长。

其中，中心城区土地成交宗，同比增长成交土地面积万平方米，同比增长成交金额亿元，同比增长。

房地产市场在系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。

在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了系列的调控政策。

首先，下半年政府在全国大力打击捂盘囤地行为，公布全国范围内闲置土地其次，月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房接着，出台进步加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至年。

此系列密集出台的政策，方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。

年武汉市房地产市场预测年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。

在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。

继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。

国十条与此前中央所有调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。

国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。

所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。

中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。

当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和达到元，平均套价在万元以上。

该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。

万科城项目地址江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价元总套数套户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期三目标消费群体定位万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求住宅人员构成金融证券外资企业的中高层管理人员行业城市精英律师医生教师等高收入人群民营企业主个体户外埠来汉的投资和贸易界人士。

白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。

住宅消费者特点这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。

但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。

收入特征家庭月收入在元左右，年收入在元，能承受总价为万元，以银行成年计，能承受万元左右的首付款，月供在元左右。

年龄特征以岁的为主家庭结构以三代同堂和两代同堂的为主现居住地域要求居住环境和居住质量要求较高。

目标客户群的生活习惯和消费需求过平常的市民生活对物管要求简单的清洁和保安环境要求安静简便，对楼盘的综合素质要求高商业人员构成地产投资经营商户专业品牌连锁店形象店国际知名银行证券等金融机构国内外知名商超市民营企业。

写字楼人员构成跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司银行保险证券等金融业和通讯设备汽车等制造业部分政府事业单位本地的大中型企业专业型公司，如广告律师事务所会计师事务所等中介服务结构。

消费者购买行为和心理总体分析白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。

自住者在买房时比较看重居住环境文化氛围交通环境，因为自住讲究的是舒适。

这部分的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他们首选地个因素。

政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。

政府机关工作人员，条件稍好的早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素住房内外环境楼盘建筑设计配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。

政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。

以投资为目的的消费者，比较看重地理位置价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。

购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格上。

针对投资者的诱因应放在价格交通附加值上。

第五章建设地点及自然条件地理位置略二区域地质构造略三区域地貌略四场地地基土基岩构成及特征略六地震地质条件略第六章项目的分析优势区位优势项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市金融条街和中央生活区的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水，享受自然亲近自然，而本项目有着优越的自然景观优势金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼娱乐休闲购物优势得天独厚。

项目所处地段有城市主要交通干道建设大道和景观大道新华下路和青年路，交通便利。

优越的地理位置。

距汉口中心城区的核心。

环境优雅安宁，又坐拥繁华。

独享自然景观资源。

南面为北湖和西湖，直接供给空间视野。

项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。

人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。

物业优势本项目集高层临湖住宅高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位体，体量大档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。

天安物业为武汉万全城提供物业管理顾问服务。

项目周边或毗邻拥有金融街酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住商务娱乐休闲购物等非常优越。

，二劣势项目地块整体出现不规则的形状，定程度上弱化了地块的价值土地成本相对较高地价昂贵拆迁费用大，致使前期投入费用较多，对后期的开发和资金回笼有定的压力。

本项目为本公司开发的第个项目，在本地市场的知名度和影响力有定的局限性。

项目占地仅为亩，难以形成规模效应，且缺乏品牌效应。

两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有定影响。

噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市政道路，较大的车流量，为本项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响提高隔音效果的问题上增加了项目的投资。

项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营销带来定的麻烦。

文化教育缺乏初高中教育学校。

三机会当城市化进程加快，市场需求随之增加，这切都预示了买方市场将不断地扩大王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进步提升西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得到进步提升。

目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。

四威胁周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈区域内交通干道沿线许多新项目相继上市，对本项目在后期营销中的客户起到了定的分流。

区内项目的推出将直接冲击本项目。

区域内住宅价格水平偏高，客户形成定的心理价格定势，逾越有难度。

后期销售压力大，资金回笼慢。

第章项目概况项目地理位置万全城是个集居住商务写字楼商业为体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路号建设大道与新华路交汇处，正处武汉金融条街和中央生活区的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊西北湖与北湖，毗邻江汉区政府及政务中心。

城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。

二项目周边主要生活商服配套设施综合商场武汉新世界百货武汉广场世贸广场中百超市酒店三项目主要经济技术指标略第二章区域道路交通现状规划与分析略第三章投资分析投资环境分析随着国家宏观调控政策的不断深入，年武汉市从调整住房供应结构加大保障性住房建设力度严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济