《儿童文化产业基地项目投资可行性论证初步设计报告》

项目经济指标明细项目经济指标土地面积主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓建筑容积率建筑覆盖率车位约个总建筑面积计容积率建筑面积其中酒店公寓商业性质儿童文化基地车库未计容积率项目开发手续荆州市关羽祠已办理如下手续及批文◎立项批文关于下达关映企画迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划的通知关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划的通知◎荆州市土地使用出让合同◎补充协议注包括宗地附图及红线图◎关于合作开发房地产协议◎荆州市建设用地规划许可证可行性研究结论市场预测文化产业作为第三产业的新兴力量，其表现出越来越强大的市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业年产值为亿，香港文化创意产业年产值为亿，广州文化创意产业年产值为亿，仅环珠三角地，创意文化产业带来的市场规模就高达亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济的超强马车，而且其年增长率高达以上，显示出其未来巨大的市场前景。

近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平的提高，对文化消费的需求也越来越高。

同时，根据世界旅游组织资源显示旅游业每直接收入元，相关行业的收入就能增加元每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业机会。

鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展，近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游产业成为了新的支柱产业，成为国民经济收入的重要组成部分，更是贴切于中央政府提出的以投资消费拉动经济增长的战略方针。

根据国家旅游局统计数据，年中国国内旅游总人次亿人次，总花费亿元，具体数据见下表年初步统计较上年增长以上。

总人次数出游率总花费亿元人均花费元亿人次全国合计城镇居民农村居民城镇居民季度二季度三季度四季度荆州在珠三角以楚纪南城三国古城墙关公文化园作为城市形象。

先后获得中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市全国文明城市称号。

荆州的旅游市场发展日趋成熟，特别是湖北省提出文化壮腰，开通高铁后，辖区内存大诸多古代遗风遗俗的旅游景点，荆州关帝庙关羽祠东门古城墙博物馆等，都是荆州闻名的旅游度假目的地。

年荆州市接待国内外游客万人次，增长接待住宿游客万人次，增长，其中国内游客人数万人次，增长。

旅行社组团方面，国内游万人次，增长出境游万人次，下降。

全年实现旅游总收入亿元，增长，其中旅游外汇收入亿美元，增长。

但荆州的旅游经济也存在很大的局限性，当前荆州的旅游经济，主要以东门古城墙博物馆为主，以三国动人的历史文化，吸引着探幽访古的游客。

但随着近年来人文景观，大型乐园体的兴起，珠三角其它城市的旅游产业吸引到越来越多的中外游客，相对而言，人文旅游资源的缺乏是制约荆州旅游产业的大软胁，本项目定位于儿童青少年主题游乐，填补了珠三角乃至湖北省旅游市场的大空白，必将吸引儿童青少年及其家长，为惠州的旅游经济带来新的增长点。

本项目不仅作为个旅游项目，更综合了儿童成长教育文化价值产业链，以寓教于乐的形式，集成儿童成长心智教育儿童成长产品开发主题旅游纪念品开发销售卡通动漫产业开发销售网络教育推广基地开发拓展配套酒店主题公寓主题综合购物商城的复合型产业基地，其延伸价值的发掘是本项目的根本，预期附加产业链的市场规模将是直接旅游收入的三倍以上。

项目开业后，预测初期将每年吸引旅客人流量万人次，年营业额达亿元以上，创利税亿元以上，并直接创造就业岗位个以上。

项目运用综合旅游规划的方式，通过主题文化的运营形成，整合旅游产品结构，打造鲜明的旅游特色形象，使其成为荆州市打造华中地区最重要的休闲度假旅游目的地和最大的综合旅游基地的代表。

项目基础工程建设进度目前已完成期工程通水供电通讯场地平整。

计划开发期为年半。

年月份之前完成前期准备与三通平工作年月正式开益。

迷你三国动漫城旅游项目投资由关公文化传播公司部分自营投资部分招商进行，汇集中西优秀儿童游乐教育概念，预期自营游乐项目投资费用约万元。

总投资为万元。

项目总的开发建设资金的筹措方式为开发商自自筹资金万元，银行借款万元。

项目综合评价结论从市场角度分析。

根据惠州市年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过，分别达到亿元和亿元，显示出惠州旅游与商业发展的巨大潜力，按本增长速度，预期到年，二项市场规模将达到亿元和亿元以上。

惠州市旅游总收入在广东省的排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。

具体表现如下从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快见下图。

游客总量万人国内游客万人境外游客万人惠州市年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展的前期阶段。

惠州市已经开发了多种产品，并拥有些代表性的精品。

从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。

从旅游管理机构的变革历程判断，惠州旅游业年开始步入正轨。

从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。

综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之国内外游客接待人数增速显著，目的地吸引力和影响力逐渐扩大国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化各种旅游配套设施不断完善，其规模档次和结构处于调整和提升阶段惠州具有良好的资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设批上档次，高质量的旅游产品。

纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展的过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府的大力支持和科学合理的规划将促进旅游业的全面发展。

目前惠州旅游产业面临的主要问题有惠州市旅游在广东省旅游中的地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。

区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇的同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。

惠州市旅游面临针对细分市场的产品体系建设问题。

惠州市旅游在珠三角仍未形成统品牌和概念，品牌乏力，认知度低。

惠州市旅游需要整合资源，树立内涵鲜明主题明确的市场形象。

惠州市解决工业发展与旅游资源开发和保护的矛盾问题。

惠州的旅游资源多集中在县区，惠城区著名的西湖景区，对多数广东游客来说基本不再有新鲜的感觉，反而是周边博罗龙门惠东等县利用山海温泉等自然资源的开发，成为惠州的旅游经济支柱，而来惠州的游客停伫惠城的时间越来越少，惠州的旅游经济，已形成了中部坍缩的局面，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游市场的核心要素。

根据国家旅游局统计，年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约人次，平均每个游乐园年接待游客人次为万以上，人均景区消费约元，每个游乐区景区年营业额亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈的空白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客万人，随着周边户外游乐项目的陆续建设，最终将达到年接待能力万人的规模。

超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅仅存在广东省内，深入发掘的儿童主题概念，必将引来国际国内的广泛关注，成为世界独无二的儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。

本项目位于惠州市惠城区惠南大道三栋镇段，邻近省运会场馆，随着惠南大道的建成通车，南部新城的日渐繁华，根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达到万人以上，本项目的的配套商业部分亦将成为南部新城最重要的商业服务区，辅以项目特色主题旅游的定位，以及本项目的规模效应，在年本项目如期建成的前提下，在没有竞争对手的片区市场上，必将创造良好的社会效益与经济效益。

从价值与经济效益角度分析。

本项目的开发建设，其价值是多重性的，兼顾了社会价值环境价值与经济价值的平衡与最大化，体现在以下几个方面社会价值的最大化超前的主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇加强城市文化的认同城市生活特色和城市向心力的再造改变城市区域区位传统习惯认知，提升区域价值改变社会分工，创造社会分工的新认知与创想提升城市形象与区域形象，塑造城市新的品牌创造全新的成长乐园成长心智网络成长概念与模式儿童教育的成长价值环境价值的最大化对当地生态环境景观的最大价值挖掘人文建筑与自然景观的有机交融，创造现代环境艺术观念在当地自然气候条件下，对惠城最宜人居的理念进行城市空间的实现环境城市区域共同可持续发展。

经济价值的最大化土地价值空间价值儿童产品价值儿童产业链价值品牌价值城市品牌项目品牌文化品牌产品品牌区域价值创造全新的复合旅游经济模式，条龙的产业链为城市带来新的经济增长点项目本身带来开发价值与营运价值项目的开发建设，在体现了上述价值的实现，其本身的开发与商业性运营是健康且具备较高经济价值，以下为项目的经济分析表。

项目经济效益分析表序号项目基本方案占地面积预计开发总建筑面积项目总投资万元项目物业收入万元年项目产业经营收入万元年营业税及附加万元年产业经营利润总额万元年所得税万元年物业租赁税后利润万元年产业经营税后利润万元年年平均投资利润率动态投资回收期年由上表所列数据可知，项目建设各项经济效益指标较好，利润及收益率等指标在项目总论项目背景项目概况及背景项目名称暂定关映企画迷你三国动漫城成长乐园儿童文化产业基地项目地块地块编号位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。

东邻老南门关帝庙，南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区域，北面为荆州长江大学文理学院，本项目用地面积约平方米，是发展旅游文博业的繁华黄金地带。

但原有部分建筑物业属是年在古遗址上新建的关羽祠，受地域面积有限，旅游实用性差，严重制约了该用地的经济效益。

因此，按照荆州市政规划的要求，我们将启动新南门关羽祠对面的用地，规划为迷你三国动漫城，项目含总建设用地面积达到平方米。

项目所处位置为荆州新南门城南开发区，毗邻荆州博物馆，更处荆州古城墙核心文物保护区与护城河的联系纽带城南大道旁，随着城市建设的步伐加速，新南门作为关公旅游文化发展的核心区域，未来商业旅游前景巨大，德源投资集团选择此时启动本项目，不但是积极