《兰州万达广场项目投资可行性论证初步设计报告》

二项目概况项目名称称兰州万达广场项目二项目地址位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。

三总用地面积万平方米。

四总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。

五建设内容大型购物中心，写字楼五星级酒店室外步行街底商超高层住宅等。

六投资与收益概况该项目投资总额为，万元该项目开发的室外步行街底商写字楼用于销售，百货综合楼娱乐楼超市室内步行街名店坊地下停车位部分将采用租赁的方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表。

指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。

经过多年的发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。

总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。

计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内的完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第的院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国的市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。

连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。

计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国流的连锁百货企业。

大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金心产品是以万达广场命名的万达城市综合体。

截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达广场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。

作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

四编制依据与研究范围编制依据根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法工程建设相关法律法规及设计规范开发商提供的其他有关材料。

二研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。

固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。

全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。

其中，房地产开发投资万亿元，增长。

城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。

从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进步巩固。

从实体经济的表现和投资消费出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。

基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。

二房地产业发展状况年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到和。

从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。

三房地产产业调整状况及趋势分析政策调整年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条，二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍的政策。

年月日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实国十条文件的实施细则。

趋势分析及前景预测商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。

国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市夹心层住房问题，商业地产依然蓬勃发展。

城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼大型商业体综合性专业商业中心，个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之。

受年系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。

小结国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。

二区域市场分析区域整体经济运行状况目录调查人员声明，第部分项目总论项目背景二项目概况项目名称二项目地址三总用地面积四总建筑面积五建设内容六投资与收益概况三开发商概况四编制依据与研究范围编制依据二研究范围第二部分项目市场分析宏观市场分析整体经济运行状况二房地产业发展状况三房地产产业调整状况及趋势分析二区域市场分析区域整体经济运行状况二区域商业发展状况三区域远景规划四区域房地产市场运行状况五区域市场消费群体客层研究三项目开发方案核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目地块特性分析二气候条件三外部配套条件四项目建设内容和规模五市场可类比项目市场调查分析六项目定位方案市场竞争分析七项目分析第三部分项目工程技术方案概述二工程设计建筑设计二结构设计三无障碍设计三公用工程给排水系统二空调通风工程三强电工程四弱电和智能化设计工程五防雷六燃气工程四环境保护项目环境影响分析二环境保护对策五节能与节水节能二节水六劳动安全卫生和消防安全与劳动保护二劳动卫生三安全保卫及消防设施七项目招标组织项目招标目的二招标原则及招投标方案八项目管理与建设进度计划第四部分投资估算与融资方案投资估算投资估算相关说明二分项成本估算二融资方案项目融资主体二项目资金来源三融资方案分析第五部分财务评价财务评价基础数据与参数选取二财务基本数据计算销售收入估算二租金收入估算三酒店收入估算四开发成本估算五运营费用六财务费用七修理费用八税金的估算九利润及利润分配估算三财务评价静态获利分析二动态获利分析三偿债能力分析三财务评价结论第六部分不确定性分析第七部分项目风险分析风险因素的识别和评估二政策风险分析三市场风险分析四财务风险分析五自然环境风险分析六风险防范对策政策影响防范二市场风险防范三财务风险防范四自然环境风险防范第八部分结论附表第部分项目总论项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治文化经济中心，地处黄河上游甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积万平方公里，市区面积平方公里。

兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量，年平均气温，全年日照时数平均小时，无霜期天以上。

兰州是黄河流域唯黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。

兰州市近年来经济发展速度很快，年上半年兰州市生产总值达亿元，同比增长。

全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。

社会消费品零售总额达亿元，同比增长。

人均可支配收入达元，同比增长。

兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。

从年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了。

万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大档次最高业态最丰富的城市综合体项目兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积亩，汇集大型购物中心高级酒店高档写字楼时尚休闲娱乐商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值投资价值的最大化。

二项目概况项目名称称兰州万达广场项目二项目地址位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至