《兴园A座、B座商住楼项目投资可行性论证初步设计报告》

另外，老城开发县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安臵。

县商品房现状与市场需求县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，目前有的市民住房是单位建房，约占属房改房，占是私房，只有的住房是居民购买的商品房。

从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。

随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别只占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

精品住宅的市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。

在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售以上，经营火爆。

从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

商业消费潜力。

近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近倍。

为市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开发直是本市经济发展的重点之。

今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求。

项目区位市场潜力。

天杰帝景开发项目位于镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。

目前县城已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。

房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。

住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从本市最近两年的房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。

其中中低收入的家庭为，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也年的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。

定价策略价格定位根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。

从年月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在元。

由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

价格优惠策略。

拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。

价格浮动策略。

宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。

定价方式。

主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。

定价方式突出小区卖点和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素的差异。

县基本情况县位于安徽省北部，是市唯市辖县，县城依市而建，全县辖个乡镇和个省级经济开发区，面积平方公里，人口万。

承东启西，区位优越，地处苏鲁豫皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。

环境优越，交通便捷。

市县连为体的城市建设格局，热电气体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。

举全县之力打造的省级开发区经济开发区，七通平全面实现，服务配套设施已经完成。

个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。

条龙服务制度站式审批制度县级领导联系协调制度投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。

第章总论项目基本情况项目基本情况项目名称建设小区兴园座座商住楼项目编制单位县工程咨询事务所法人代表建设单位房地产开发有限公司分公司建设性质新建建设地点县镇小区﹟楼东侧。

建设内容该项目占地平方米。

总建筑面积平方米。

包括高层住宅楼栋，层框架结构，建筑面积平方米多层住宅楼栋，层框架结构，建筑面积平方米其中商业平方米。

项目投资项目总投资约万元，所需资金全部由项目建设单位自筹。

项目编制依据国家及安徽省有关定额指标和建设标准县十二五发展规划县城市建设发展规划项目单位提供的其他资料和数据。

承办单位编制可行性研究报告的委托书国务院和中央九部委关于整顿规范市场秩序专项整治市场的通知安徽省市关于加快发展三产服务业的决定国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见住宅建筑规范住宅设计规范城市居住区设计规范国家房地产开发有关政策县建设项目规划设计条件通知书项目区地质勘探资料民用建筑节能设计标准建设部房地产开发项目经济评价方法国家相关的法律法规及建筑设计规范。

编制原则依据县建设规划，结合县的客观实际，以能充分体现项目统规划，分期建设的原则。

建设以高起点高标准规范化的原则，点线面结合，参与构筑县的城市基础设施框架，创造县的新形象，新面貌。

根据规划要求，本着科学实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。

合理有效使用县的土地资源。

坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。

以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。

重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。

以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。

二项目建设背景当前房产市场现状进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在商品房开发投资稳步回升。

年房地产业超速发年下半年受宏观调控影响。

商品房投资逐步增加，年，全县国民生产总值增长的中，房地产开发的贡献率达到个百分点以上。

在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这轮经济危机中呈现中稍降在态势。

房地产产业链条较长，能够带动建材产业运输服务业等相关产业的发展房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义