《养老度假项目投资可行性论证初步设计报告》

我国是世界上人口最多的国家，由于社会经济文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。

根据联合国将岁以上的人口占总人口比例达到，或岁以上人口占总人口的比重达到作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的有效需求远远超过有效供给。

如何满足市场上的有效需求，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行麻柳坪这个项目研究的最终目的。

第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，进入世纪以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。

成都市常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增长。

年自然增加老龄人口及城市化进程新增外来老龄人口，成都市岁以上老龄人口将达到万左右。

随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。

因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐。

目前老年人提及最多的问题是生活有人照料和看病就医方便。

尊老敬老自古以来就是中华民族的个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨的乐园。

建立个老年居住交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。

老年居住地建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理医疗膳宿及康体的群体生活。

定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。

在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动游玩。

老年居住地建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。

每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。

统计数据显示，截至年底我国有各类养老机构个，拥有床位万张，收养各类人员万人。

但全国养老床位总数仅占老年人口总数的，不仅低于发达国家至的比例，也低于些发展中国家至的水平。

也有数据显示，截至去年底，我国平均名老人仅拥有张床位。

预计到年全国老年人口将占总人口的。

成都市民政局老龄办提供的数据显示，目前成都万老龄化人群中有，万老年人有养老需求，而据年的统计数据，成都有养老服务机构家，床位张，加上敬老院有万张床，家包括敬老院在内的机构。

年，包括敬老院在内的养老机构增长到了家左右，床位增加到万，显然成都现有床位远不能满足日益增长的老龄化人群需求，缺口率达以上。

年第六次全国人口普查数据显示，我国岁及以上人口为人其中岁及以上人口为人，占。

同年第五次全国人口普查相比，岁及以上人口的比重上升个百分点，岁及以上人口的比重上升个百分点。

而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。

同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。

在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。

而经济的发展，人口的快速流动也使养老或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。

年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币。

以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。

而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。

大量靠政府社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单的生活需求。

同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了些以营利为目的的老年公寓。

从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。

但规模般较小，且缺乏系统的针对老年人生活心理生理的保障体系。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。

作为西南重镇的天府之国成都，历来以生活休闲著称，而在成都平原周边山地区域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。

如都江堰青城山峨眉山龙门山脉系等。

什邡市是年地震受灾区，在地震中受到了各方面巨大损失，至今由于地震等各方面原因，处于山区内部的群众，生活质量及收入都还处于较低水平，为了响应国家社会主义新农村建设，我公司四川海盟口的快速流动也使养老或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。

年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币。

以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。

而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。

大量靠政府社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单的生活需求。

同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了些以营利为目的的老年公寓。

从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。

但规模般较小，且缺乏系统的针对老年人生活心理生理的保障体系。

巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目。

作为西南重镇的天府之国成都，历来以生活休闲著称，而在成都平原周边山地区域，更是气候宜人，环境优美，空气质量好，具有养老养生先决条件。

如都江堰青城山峨眉山龙门山脉系等。

什邡市是年地震受灾区，在地震中受到了各方面巨大损失，至今由于地震等各方面原因，处于山区内部的群众，生活质量及收入都还处于较低水平，为了响应国家社会主义新农村建设，我公司四川海盟投资有限责任公司筹巨资，融入到山区新农村建设中去，带动山区人民脱贫致富，提高生活质量及居住环境，同时发掘山区自然生态资源，开发建设新型养老养生产业，解决日益严重的老龄化进程带来的社会各方面压力困难。

同时提升什邡山区养老养生自然生态资源知名度，吸引外来资金，打造成都养老养生后花园区域。

什邡市在震后国家对于基础设施的建设力度很大，直接打通了成都什邡蓥华镇石门村麻柳坪交通线路，从成都麻柳坪车程在个半小时左右，车程时间在成都所有周边山区最短，山区自然生态资源保护完整，相对比青城山峨眉山等区域，进入成本较低。

麻柳坪项目就是在这个背景下，由我公司四川海盟投资有限责任公司发起筹备的，以中老年人为目标市场，具备完整养老养生意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，医疗与保健于体的自然生态居家养老建筑群。

麻柳坪项目选址于成都市什邡市蓥华镇石门村麻柳坪古寨，临近风景秀丽的四川省蓥华山风景旅游区，距成绵高速复线分钟车程，自然条件及交通条件极为优越。

整个项目由老年度假养老养生别墅老年养生公寓文化体育广场麻柳坪银厂沟户外运动基地辅助功能区域等组成。

项目占地共亩，规划建设面积万，项目总投资亿元。

后期可根据需要增加投资面积及投资额项目共分五个部分，是老年居家养老养生别墅万平，二是老年居家养生公寓万平平酒店式老年公寓，三是文化体育广场，四是户外运动基地麻柳坪银厂沟，五是基础设施与辅助设施。

麻柳坪项目集养老疗养康复休闲住宅娱乐等综合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目的的综合性自然生态养老养生建筑群项目。

此项目将居家养老养生环境与社会化的保障体系产业化的服务体系等有机的组合在起，使养老服务在养老地产的基础上形成了完整的保障与护理体系，在形成规模化的同时，实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化。

使投资者在获得巨大经济效益的同时，也获得了极大的社会效益。

在营销推广宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引些老年人前来短期休养等，在省内，我们把推广重点些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。

在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，公司将推行村民及员工持股计划。

村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。

后期复制项目时可以选择本项目计划融资总额为亿元人民币。

主要采用债权融资。

融资期限为年，担保形式为项目担保。

资金使用范围为麻柳坪期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和养老别墅的部分，项目建设与销售期为年。

投资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。

在年的项目建设与销售中，酒店式老年公寓和养老别墅部分的合计建筑开发可销售面积为万平方米，按最低销售均价计算或按出租价格计算，每平方米销售均价为元，销售收入为亿，利润约为万建筑成本元平计算。

还有万平米服务配套建筑作为固定资产可贷款可融资。

同时每年还可产生万平米服务配套的营业纯收入万左右。

销售完成即能盈利万。

如在销售方面有压力，只销售物业，剩余物业用于出租，则销售实现万元资金回笼，剩余平米出租，以平人床计算，约能满足位老人养老需求。

以每年个月出租时间元月人计算，年租金收入在万左右，同时还有万年的服务配套营业收入。

整个项目在投入运营后年收回全部投资。

以后且能收取万年的养老养生租金收益和万年的服务配套营业收入。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为什邡市养老养生首选地形象的提升，什邡市经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，如果拿到建设用地指标，政策方面的风险基本为零。

另外，由于土地费用相对较低，前期土地租赁每亩万元