《内蒙古路项目投资可行性论证初步设计报告》

进入世纪年代之后，房地产进入了个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资合资和内资开发公司齐头并进的势头住宅楼宇商业大厦公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为种重要的经济杠杆，在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。

房地产开发规模正以每年平均左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。

其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业样市场化进展明显加快。

这主要表现在住宅由计划封闭生产转向商品化经营全民集体股份合资民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代投资融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能运用以新补旧，以丰补歉以路带房，以房补路的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展城市土地由无偿划拨转为有偿出让直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。

房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，些房地产巨人正在形成。

房地产行业是个资金密集型的行业，也是风险较大的个行业。

因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。

世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家几十家大的房地产公司主导了大部分市场。

我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在个结构性转变的关键时期。

些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。

实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化纵深化方向发展。

保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。

拥有个知名品牌，是企业获取可持续发展的个非常重要的因素。

这是因为在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是笔最重要的无形资产。

这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有个超越以前的竞争优势。

要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。

所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。

房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。

为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。

近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。

因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。

进入年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大获利高，加上政府的系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了定资金实力的民营企业家转向投资房地产。

再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。

而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣年增长农民人均纯收入元，增长。

社会保障继续完善，年末全市参加基本养老保险人数为万人，参加失业保险人数为万人。

城镇登记失业率，比上年末下降个百分点。

全年物价走势基本平稳，生产价格降幅收窄。

全市居民消费价格上涨，除月份上涨外，其余月度涨跌幅度在与之间。

房屋销售价格上涨，其中，新建房销售价格上涨，二手房销售价格下降。

人文环境分析青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛是国家个沿海开放城市和个国际会议城市之，也是中国重要的外贸口岸之。

同时，青岛也是中国重要的海洋科研基地和军事基地。

蜿蜒连绵的浅海海滨，起伏多姿的海上山峦，红瓦绿树的城市风景，近现代历史文化的名人故居，具有典型欧陆风格的多国建筑，构成中西合璧的山海城交融的海滨风景线，是旅游观光度假休闲和商务会展的最佳目的地。

从经济学供求原理来看，青岛的房价很难下跌，并且还会涨从需求方面来看第青岛是个移民城市，大批移民来到青岛。

第二很多在外地的青岛人，有很多打算在外奋斗几年再回青岛安家。

青岛还是个相对非常吸引人才的地方。

第三青岛每年结婚人数比很多同等城市多出倍左右，可以想像青岛房价的前景。

总之，青岛市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空间。

随着购房者需求档次的提高发达城市开发和营销经验的引入，也会使青岛市的房地产开发水平逐步提高。

项目市场情况分析青岛各市区市场情况房价呈上涨趋势，楼市初现回暖迹象。

今年以来，随着国家和青岛市地方政府各项购房优惠政策效果的逐步显现，房地产市场出现回暖迹象，随着青岛两改回迁的时代到来，回迁房占的比例很大。

包括前期推出的政策房也到了交房的时候，加上整个商品房的放大，所以整个成交量放大。

数据统计得出，年上半年青岛全市住宅总成交套，同比大增，总成交面积为万平米，比去年同期增加万平米，同比增幅为。

其中年青岛市内四区住宅共销售套，比年上半年增加套，同比大涨总销售面积为万平方米，去年上半年增加万平米，同比增加。

套均面积平米，与去年的平米基本持平。

在年上半年青岛住宅市场中，城阳区的成交量最为突出，月共计成交套，万平米，占青岛市住宅的，比位居第二的胶南市多套，领跑于其他区市崂山区上半年成交套，万平米位列第三黄岛区成交套位列第四。

郊区住宅占据青岛住宅市场的市内四区成交也不俗，李沧区上半年成交套，以较小优势领跑市内四区其他三个区域平均成交套左右，其中市北区成交套，政策性住房就达套，李沧区政策性住房也有套市北区年上半年住宅总计成交套，比去年增加套，同比增幅达，总成交面积为万，同比增幅达政策房方面，年月市北区政策房共计成交套，占整个住宅比重的，年月市北区政策房比重为，政策房比重基本持平。

与前年不同的是，政策房在年上半年整个市区住宅大幅缩水的情况下，市北区政策房比重则尤为突出。

根据相关数据的统计和分析，房产需求量在逐渐增加且有加快的趋势。

该项目在市北区周边环境较好且又内蒙古路长途车站交通便利，其将来市场必定会有可观的发展。

分析优势分析交通优势内蒙古路，沈阳路，长春路有多部公交车也可到达市区。

规模优势项目占地平方米，总建筑面积平方米，在青岛当地属于中档住宅小区景观优势建筑绿化率，规划建筑密度，高绿化率，低建筑密度，距离商业区有定距离，也不会有太多的噪音，小区周边环境也相当洁净。

周边环境优势该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。

项目周边市政配套完备。

机会分析本地块属旧城改造地块，有较好的发展空间，为项目的发展提供很多的发展机会点。

威胁分析青岛整个房地产市场发展进入激烈竞争时代，该地多处住宅小区已在建设当中，在销售时候，可能会对售房价格有定影响。

而且毗邻长途汽车站人流量较大，给小区的安全管理方面带来定的威胁。

项目定位项目的产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。

项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

本项目开发区本属于市北老城区，其内已形成些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都以相对固定。

拟建项目是现代性使用住宅，其建筑标准与现代市民的生活水平相适应。

因此，本项目定位为中档住宅小区。

建筑形态主要有小高层和高层，小高层和高层采用框架剪力墙结构。

项目的户型定位小高层为八幢每幢为三个单元，每单元两户六层的住宅楼，采用平的户型每幢户高层为四幢幢为十二层，三幢为十三层住宅楼，其中十二层的采用平的户型户，十三层的采用平的户型每幢户。

共计住户户。

在户型设计上，厨房面积应不小于平方米，卫生间般不小于平方米，起居室不小于平方米。

在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要求，即使尚未普及的高档家电，因此在起居室厨房和卫生间均在适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设宽带网有线电视程控电话等插座。

本方案所有户型均采用明室明厅新型设计方案，卧室及起居室朝阳，餐厅与起居室也可合为体，形成开阔空间。

建成后的住宅小区将是个布局合理设施完善使用方便高品位高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式智能化的最适合居住小区，纯居住类产品，小高层及高层，强调居住舒适度效果。

户型尺度较为宽松，强调舒适性，规格为平米，平米，平米，共计住宅建筑面积平方米。

主要以小户型为主。

总论我国房地产形势概述从上个世纪年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发展这五个阶段。

从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是致的。

年年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投地产业向更成熟化迈进。

投资增长率也走向回升，年后，我国的房地产行业稳步成熟发展。

随着国民经济的持续快速增长，推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口融入城市，从而扩大了房产市场的需求量同时它也使城市中低收入者经济持续增长，增强了城市低收入者的购房需求，为房地产的持续发展创造了最为广泛的消费群体。

另方面随着国民经济的增长也使原理啊购买力较强的消费者提升了消费层次