《农产品物流交易市场项目投资可行性论证初步设计报告》

市场消费需求趋势的必然要求经过多年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。

居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全健康精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。

农产品批发市场升级改造扩建项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导扩大与提升。

整合物流资源增强市场竞争力的需要通过农产品深加工农产品科研开发，提高农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提高企业综合竞争力。

根据芜湖市商业布局规划，对农产品交易市场进行整体规划，立足安徽，面向全国，通过科学的安排，建立座现代化多功能的，集交易检测信息发布农产品深加工供应链整合物流配送运输仓储功能为体的大型多功能农产品交易市场。

从而夺取市场竞争的制高点，逐步向规模化集成化发展。

充分利用已建成的物流市场为后续的农产品交易市场提供物流支持，运用现代化物流技术将市场建成具有物流竞争优势的农产品物流中心。

充分整合物流资源，将企业建成高水平大规模的第三方农产品物流服务商。

可行性研究结论通过对芜湖农产品批发市场项目各方面情况的综合评价，我们认为此项目具有开发建设的可行性。

项目市场分析通过对本项目的行业现状区域经济资源市场竞争环境等因素的分析，得出了本项目的市场定位为立足于芜湖市的销地市场，同时借助安徽地区的农产品资源积极发展面向长三角地区的产地市场。

通过竞争环境和项目的优劣势分析得出结论竞争优势项目建设起点高信息化程度强规模大具备专业市场开发经验市场竞争对手较弱以及国家相关政策的支持。

竞争劣势开发成本大运营费用高各种市场盲目建设带来的压力以及政策不确定性等方面的风险因素。

根据对全国各地区农产品交易市场盈利模式和建设规模的调查得出了本项目建设规模为亩是较为合适的，并能够有定的长期发展空间。

在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为租金加佣金。

批发市场的利润构成项目除了包括租金管理费佣金配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入。

项目规模和项目选址芜湖位于安徽东南，是长江流域个重要港口城市之，芜湖同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。

以芜湖为中心的四小时经济圈，经济辐射可达亿人口。

芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路港口通达便利，具有较为优越的区位和交通条件。

本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。

投资规模亿元，市场开发期年，培育期年。

计划用地需求长江园农产品交易市场规划占地亩，农产品三条街亩农产品交易区亩农产品加工区亩科研区亩厨房大世界需征地亩，农产品物流中心亩，绿色大厦及配套设施亩项目环境保护和安全本项目的环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。

为加强环境保护本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。

农产品交易市场消防保安劳动安全，食品安全等方面的设计规划是按照国家相关安全标准制定的，同时长江市场园已建立了相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可操作性，农产品批发市场项目将执行这些制度，以保证项目安全运营。

项目组织及劳动定员本项目的运营机构为安徽投资股份有限公司具备多年专业性综合性批发市场的开发经验，组织机构和管理制度较为完善。

所需的人员结合发展情况确定，部分人才可在公司内部解决，不足部分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。

来的压力以及政策不确定性等方面的风险因素。

根据对全国各地区农产品交易市场盈利模式和建设规模的调查得出了本项目建设规模为亩是较为合适的，并能够有定的长期发展空间。

在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为租金加佣金。

批发市场的利润构成项目除了包括租金管理费佣金配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入。

项目规模和项目选址芜湖位于安徽东南，是长江流域个重要港口城市之，芜湖同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道的开通，以及芜湖长江大桥的通车，芜湖已成为长江三角洲的重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地的通道。

以芜湖为中心的四小时经济圈，经济辐射可达亿人口。

芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路港口通达便利，具有较为优越的区位和交通条件。

本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。

投资规模亿元，市场开发期年，培育期年。

计划用地需求长江园农产品交易市场规划占地亩，农产品三条街亩农产品交易区亩农产品加工区亩科研区亩厨房大世界需征地亩，农产品物流中心亩，绿色大厦及配套设施亩项目环境保护和安全本项目的环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。

为加强环境保护本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好的保护项目环境。

农产品交易市场消防保安劳动安全，食品安全等方面的设计规划是按照国家相关安全标准制定的，同时长江市场园已建立了相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可操作性，农产品批发市场项目将执行这些制度，以保证项目安全运营。

项目组织及劳动定员本项目的运营机构为安徽投资股份有限公司具备多年专业性综合性批发市场的开发经验，组织机构和管理制度较为完善。

所需的人员结合发展情况确定，部分人才可在公司内部解决，不足部分可以向社会招聘，经培训合格后持证上岗。

项目建设进度本项目建设周期为三年，期建设农产品蔬菜交易区和水产交易区水果交易区及部分配套设施。

二期建设农产品三条街农产品加工区科研区及配套设施。

三期工程建设厨房大世界。

投资估算和资金筹措通过对项目工程概算和各方面资金需求的统计，得出项目总投资金额为亿元人民币。

根据国家相关扶持政策以及芜湖长江园农产品批发市场项目的情况，项目的资金来源主要有三部分自筹资金亿元银行贷款亿元政府财政补贴万元。

项目财务和经济评论通过对项目财务和经济效益的评价得出以下结论项目内部收益率投资回收期年，年平均投资利润率项目盈亏平衡点，由此可知本项目是可行的。

主要经济技术指标项目主要财务指标表格参数名称比率金额参数名称总投资现金流量指标固定资产投资净现值土地费用税前内部收益率流动资金税后内部收益率不可控费用静态投资回收期动态投资回收期资金来源自有资金投资效益分析银行贷款年投资利润率政府补贴年投资利税率资本金利润率财务指标资本金利税率年均营业，收入年均税金项目盈亏平衡点其中所得税营业税及附加年均总成本年均利润总额第章农产品交易市场行业环境分析中国农产品批发市场现状中国农产品批发市场多年来从无到有，迅猛发展，市场规模迅速扩大。

年全国亿元以上农产品批发市场数量为家，比中国批发市场数量年代数量数量年增加了家。

农产品批发市场在满足城乡消费扩大农产品流通范围促进农民增收推动农业产业化方面发挥了积极的作用，已成为解决三农问题的个重要突破口。

从年的发展来看，农产品综合品市场成交额的年复合增长率为对比年前三季度和年前三季度的数据，农产品综合市场成交额的年复合增长率为。

综上，全国范围来看，农产品综合市场成交额的年复合增长率约在左右。

中国批发市场数量柱状图图表中国成交额亿元农产品批发市场饼图图表年全国商品交易市场强的农产品批发市场表格序号市场名称交易额亿元深圳布吉北京新发地广州江南蔬菜常州凌家塘重庆观音桥商丘农产品青岛城阳浙江农都农产品湛江霞山水产品深圳福田年成交额过亿元人民币的农产品批发市场共家综合批发市场粮油市场干鲜果品市场水产品市场蔬菜市场肉禽蛋市场其它合肥周谷堆中国农产品批发市场发展前景中国农产品批发市场发展前景广阔生产中国面积近万平方公里，气候类型复杂多样，北为暖温带温带寒温带，南为亚热带和热带，农产品品种上千种中国有亿农户，农业生产规模小且分散。

消费中国是个消费大国，拥有亿人口，每天要吃掉多万头猪多万只鸡。

中国人饮食多样，有十大菜系，每个菜系都有上千个品种，从而，农产品消费呈现分散化多样化个性化特征。

政府支持中国是典型的小生产大流通，需要批发市场发挥集散功能。

农产品批发市场的未来发展潜力巨大。

国家统计局对全国各类商品交易市场的统计可以看出农业品综合市场保持着年的增长速度。

对于关系国计民生的菜篮子工程，商务部最近也出台了系列政策，加大扶持重点农产品流通企业的力度，对农产品未来的发展有积极的推动作用。

把农产品批发市场作为流通设施加以规范和发展并鼓励国际资本进入中国农产品市场。

安徽农产品批发市场的现状安徽是传统的农业大省，毗邻江浙沪鲁，区位优势明显，改革开放以来，全省先后建成各类农产品批发市场个，其中年交易额亿元以上的农产品批发市场家。

快速发展的农产品批发市场定程度上促进了当地农产品的流通。

但同时农产品批发市场建设也存在市场规模小，辐射能力弱冷藏和废污处理等基础设施建设不配套农产品供求预测分析产销动态等信息服务滞后，信息资源缺乏整合等问题。

相对于安徽众多的农村人口和丰富的农产品品种和产量，农产品卖难问题仍然十分突出。

第章项目总论项目背景项目名称芜湖长江农产品物流交易市场项目承建单位安徽股份有限公司项目主管部门安徽投资集团项目承建单位简介安徽投资集团创立于年，是家综合性的大型民营股份制企业。

创建以来，集团坚持务实创新稳中求进的发展理念，稳步实施以投资房地产商贸物流旅游电子商务为重点的整体发展战略，先后在省内合肥芜湖滁州淮南兴建集群市场，开发旅游休闲度假景区，省外投资控股大型商贸和房地产业，并向现代物流业发展。

年，集团跨省重组上市公司秦皇岛渤海物流控股股份有限公司股票代码，实现超常规跨越式的发展，实现了从资产运营向资本运营的重大突破。