《大型购物中心、时尚休闲中心、商旅服务中心项目投资可行性论证初步设计报告》

本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。

四项目研究的背景本公司作为苏州工业园区代表性国有公司，在园区精耕细作十余年，形成了成熟的开发思路运作理念，保持了良好的发展态势。

在园区中新合作区之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施二次创业的必然举措，也是公司做大做强社区商业的必然之路。

为论证该项目开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现总结如下案例模式是公司在中新合作区外的又个项目案例前者为已实施的唯亭项目。

当地需求随着胜浦镇城市化步伐加速，居住项目不断推出开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。

开发储备需要公司目前亟待储备年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。

第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局本项目总建筑面积其中，地上建筑面积地下建筑面积地下层，容积率，绿化率，建筑密度最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准，下同。

项目工程总投资预计为亿元左右。

本项目以商务办公酒店餐饮娱乐为经营主题，设有商务办公，各种业态商业，酒店，地下室，等，经济型酒店商务办公胜浦首家相关丰富的商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区物流园等商旅人群提供商业服务。

三项目的平面功能描述指标项目采取商业商务办公酒店三种功能公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。

注册资本，万元。

出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资，万元，占注册资本。

合作期限年项目名称金苑邻居中心项目暂定。

项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

项目规模占地面积，可建建筑面积约，。

地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。

随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。

土地性质商服用地。

土地使用费按国家有关规定缴付。

项目功能设置根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。

项目运营方式项目实施销售租赁相结合的经营方式商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。

七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地面积，总建筑面积。

胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目公司进场开发建设。

八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策参照园区相关规定执行。

第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇，属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。

经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位。

基础设施建设基础设施建设达到了八通平。

累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域的主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利的交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。

胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。

二胜浦城市发展规划目录第部分项目总论项目概况二项目研究的目的三项目研究的前提四项目研究的背景第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局三项目的平面功能描述指标四项目的功能品质五项目实施进度六项目开发方式七项目地块初勘等情况八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策第三部分区域分析项目所在区域发展情况二项目所在区域政策及产业环境第四部分市场分析所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查二所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查三市场价格预测第五部分项目优劣势分析地块特征分析二项目分析三项目定位方案第六部分项目投资收益估算项目投资估算二项目资金筹措三项目收益测算第七部分项目财务分析项目测算期二项目投入估算三项目收入估算四指标分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八部分结论和建议结论二存在问题与建议第部分项目总论项目概况项目名称金苑邻居中心项目暂定。

项目位置四至范围胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

北至规划河道东至幼儿园南至中胜路西至兴浦路。

项目周边目前现状项目以东为动迁房园东新村，以西以北为动迁房金苑新村以南为东景公寓住宅下有沿街商业。

地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。

项目周边住宅入住情况目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有世纪联华福客隆数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。

项目性质及主要特点本项目规划为商服用地。

项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路兴浦路为南北干道。

地块周边集聚了若干成熟社区动迁房商品房皆已交付，辐射周边常住人口在万人。

项目所在地人流车流量大，是胜浦镇区的商业核心。

项目地块面积地块规模约亩。

二项目研究的目的我们通过研究分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。

评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境。

分析胜浦镇商业当前及未来的供应需求情况。

评估此项目的优势劣势竞争和机会。

根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。

基于以上研究结果合理假设计算此项目的财务指标。

三项目研究的前提本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。

此报告中论述的预估竞争条件是与胜浦镇未来富有竞争力的商业相符。

胜浦经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。

胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。

当地政府对该商业项目的持续支持。

所有经营运作的预计结果是以可行高效的管理为设想而建立的，并不包括这个项目所在区域的商业市场的变化。

本次可行性研究中的有关资料来源国家相关法律法规，项目地块规划文件苏州市统计局等部门统计资料同业态商家开发信息等。

本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。

四项目研究的背景本公司作为苏州工业园区代表性国有公司，在园区精耕细作十余年，形成了成熟的开发思路运作理念，保持了良好的发展态势。

在园区中新合作区之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施二次创业的必然举措，也是公司做大做强社区商业的必然之路。

为论证该项目开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现总结如下案例模式是公司在中新合作区外的又个项目案例前者为已实施的唯亭项目。

当地需求随着胜浦镇城市化步伐加速，居住项目不断推出开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。

开发储备需要公司目前亟待储备年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利于企业做大做强。

第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局本项目总建筑面积其中，地上建筑面积地下建筑面积地下层，容积率，绿化率，建筑密度最终土地面积以及规划条件以