《大兴区榆垡镇居住区土地一级开发项目投资可行性论证初步设计报告》

伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电供水供暖供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。

榆垡镇位于北京市最南端，隔永定河与河北省交界，处于北京两轴两带多中心发展格局中的西部生态带范畴，是多中心中的重要点，距北京市区公里，距大兴新城公里。

素有京南第镇美誉。

镇域南北长约公里，东西宽约公里，镇域总面积约平方公里。

依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业新技术产业生态旅游业为体的综合型重点发展城镇。

随着国家重大基础设施可能落户大兴，为区域临空经济的发展提供了机遇大兴新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。

通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以及市政道路建设和地下管网的敷设，使项目用地达到七通平建设条件，并对级开发后具备条件的经营性建设用地以公开招标拍卖或挂牌方式组织上市交易。

项目建设内容本项目土地级开发实施的主要内容包括前期手续的办理拆迁补偿的实施市政方案的咨询与市政建设验收入市交易及相关后续事项。

本项目拆迁涉及民宅拆迁总共户，建筑面积万平方米本项目涉及非住宅拆迁建筑面积平方米，为集体企业拆迁。

项目政建设验收入市交易及相关后续事项。

本项目拆迁涉及民宅拆迁总共户，建筑面积万平方米本项目涉及非住宅拆迁建筑面积平方米，为集体企业拆迁。

项目位置该项目位于榆垡镇镇区西边，北起榆平路，南至榆纬四路，西起通和路，东至今荣大街。

项目区位优势和交通优势明显。

建设用地规模本项目总用地面积公顷，建设用地面积公顷，代征道路公顷，代征绿地公顷。

建设方案本项目总用地面积公顷，建设用地面积公顷，代征道路公顷，代征绿地公顷新建面积万平方米，其中居住用地建筑面积万平方米，安置用房的建筑面积万平方米，商业用地建筑面积万平方米，容积率为，绿化率，建筑高度米。

本项目用地内需拆除旧有建筑平方米。

项目开发周期本项目计划年月开始实施，年月具备上市条件，至年月完成全部土地级开发。

组团用地范围通和街今荣大街榆平路榆纬四路本项目开发周期为两年。

第阶段从年月至年月，完成前期手续规划意见书建设项目用地预审级开发立项建设用地规划许可证制定拆迁工作方案等的申报工作。

第二阶段从年月至年月，完成征地工作。

第三阶段从年月启动民宅拆迁，月完成民宅拆迁。

第四阶段从年月至年月，完成基础设施建设。

第五阶段年月至年月，申请级开发验收，入市交易及后续事项。

项目投资及资金筹措本项目总投资万元，由北京市土地整理储备中心及大兴区分中心负责项目资金的筹措。

经济预测经预测，本项目总投资项目预计投入万元，预计收入万元，预计亏损万元。

项目进展情况目前，本项目正在同步办理项目规划意见书项目交通影响评价项目环境影响评价等前期手续，拆迁的前期准备工作已准备就绪，拆迁工作于今年展开。

项目招标本项目管理体制实行项目责任制施工监理制，并对相关专业工程等采用相应的招标方式。

本项目建设过程中所涉及的招标内容主要包括拆迁招标拆除招标市政工程和其他专业工程招标。

本项目的招标工作应按照北京市规划委员会关于印发北京市规划委员会建设工程勘察设计招投标备案程序暂行规定的通知北京市工程建设项目招标范围和规模标准规定北京市人民政府第号令关于印发北京市工程建设项目招标方案核准办法的通知京发改号等文件的规定执行，确保本项目在工程质量实施进度安全管理成本控制等各方面按规范实施。

项目运作模式开发主体市区两级中心作为组织主体，负责项目资金的筹措监管和项目各项手续的办理。

由区分中心确定项目管理单位，负责项目的征地拆迁及市政基础设施建设等具体事务性工作。

资金配置原则上市区两级中心按的比例投入项目开发所需资金，具体到本项目来说由市中心负责征地拆迁费用以及征地过程中发生的相关税费，共计万元由区分中心负责前期费用市政建设及公益设施资金等其它费用，共计万元。

资金的监管按签订的各项协议，由市区二级中心按协议约定的资金数额支付给协议的乙方，即第三方支付原则。

项目所需资金由区分中心将签订的协议征地协议拆迁补偿安置协议等报送市中心，市中心审核批准后，属市中心投资部分由市中心将资金直接拨入相应的账户，属区中心投资部分由区中心将资金直接拨入相应的账户。

由市财政局确定项目资金的审计形式和审计机构。

工作分工市中心负责筹集由市中心负责筹措的资金协调解决项目实施过程涉及到市级各委办局的问题审核区分中心报送的协议项目的验收土地入市交易及地价款的监管。

区中心负责筹集由分中心负责筹措的资金编制完善土地级开发实施方案申报土地联席会，办理立项规划征地等相关手续监管项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度成本实施与二级开发单位的土地交接配合完成市中心负责的工作。

管理单位负责协助编制土地级开发实施方案，协助办理立项规目录第章申报单位及项目概况项目申报单位概况二项目概况三报告编制依据第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析二产业政策分析第三章资源开发及综合利用分析资源开发方案二资源利用方案三资源节约措施第四章节能方案分析第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案二土地利用合理性分析三征地拆迁和移民安置规划方案核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第六章环境和生态影响分析项目建设环境二环境保护三地质灾害影响分析四特殊环境影响分析第七章经济影响分析经济效益测算二经济费用测算三经济分析四区域经济及宏观经济影响分析第八章社会影响分析社会影响效果分析二社会适应性分析三社会风险及对策分析第九章结论及建议结论二建议附表项目投资估算表附图项目控规图第章申报单位及项目概况项目申报单位概况单位名称北京市土地整理储备中心大兴区分中心单位地址北京大兴区黄村镇兴政街号单位性质全额拨款事业单位法人代表朱德良机构设置规划综合部土地整理部土地储备开发部市场交易部业务职能受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地的收购整理储备级开发及经营性用地入市公开交易的管理工作，其主要职能如下土地整理方面承担土地后备资源调查土地开发整理专项规划编制等专项技术任务参与本市土地开发整理年度计划编制负责土地开发整理项目立项踏勘可研规划设计及预算的初审负责土地开发整理项目实施期间的指导监督检查，参与项目的竣工验收参与土地开发整理有关政策研究。

土地储备方面参与土地储备开发有关政策研究组织编制全市年度土地收购储备计划负责市中心为主体的储备开发实施工作负责市中心储备土地的期间管理工作负责储备级开发入市交易土地规划意见书申报。

开发管理方面负责全市土地级开发管理及级开发招投标组织工作编制年度土地级开发计划参与土地级开发管理有关政策研究负责储备开发土地验收工作。

市场交易方面负责市土地交易市场招标拍卖挂牌业务咨询业务组织及后期协调工作参与土地市场交易有关政策研究。

二项目概况项目名称北京市大兴区榆垡镇居住区组团土地级开发项目项目建设背景大兴区地处北京市南郊，永定河冲积平原上，总面积平方公里，总人口万人。

大兴区东与通县相连，南与河北省廊坊市固安县等相通，西隔永定河与房山区相望，北接丰台朝阳二区。

经过十几年的建设，大兴区基础设施已比较完善，尤其是北京经济技术开发区达到了高标准的七通。

伴随北京市政府近年来对南城的政策引导和投资力度的加大，南六环南五环东西贯穿该地区，使这些区域的基础设施更趋完善，具有了系统的供电供水供暖供气网络和雨污水排放管线，交通四通八达，电讯设施十分齐全。

榆垡镇位于北京市最南端，隔永定河与河北省交界，处于北京两轴两带多中心发展格局中的西部生态带范畴，是多中心中的重要点，距北京市区公里，距大兴新城公里。

素有京南第镇美誉。

镇域南北长约公里，东西宽约公里，镇域总面积约平方公里。

依据总体规划，榆垡镇是北京市西南部重要门户，是集农业新技术产业生态旅游业为体的综合型重点发展城镇。

随着国家重大基础设施可能落户大兴，为区域临空经济的发展提供了机遇大兴新城规划中预留有发展备用地，为城镇发展预留了空间，为打造首都概念新市镇创造了条件，也为结合重大基础设施进行规划定位调整奠定了基础。

通过本项目的实施，完成项目用地的征地拆迁以及市政道路建设和地下管网的敷设，使项目用地达到七通平建设条件，并对级开发后具备条件的经营性建设用地以公开招标拍卖或挂牌方