《大型超市项目投资可行性论证初步设计报告》

大型超市组织及劳动定员大型超市组织形式和劳动制度根据投资方意愿，本超市实行总经理负责制。

总经理设置名由投资方任命，组织领导超市的日常经营管理工作。

下设名店长和十个部门包括人事部资讯部维修部会计部保安部美工部收银部干杂食品部生鲜食品部日用及家电部纺织品部。

各职能部门设置主管名。

劳动制度八小时工作时间。

二大型超市总定员及各类人员需要量。

家大型超市总定员在人，按照岗位职责的不同，分为高级管理人员总经理，店长中级管理人员店部门主管等般管理人员三个管理层次。

三劳动力来源般工作人员在萧山当地招聘，中高层主管人员由投资方委托任命。

项目建设进度萧山宁围店年月前落实店址，签定租赁意向书委托装修改造规划设计征询有关政府职能部门的设计意见评审设计及进行有关修改编制施工图。

年月委托监理公司进行监理申领开工证招投标确立施工队。

落实市政设施配套方案，并委托设计订购各项机电设备。

装修改造工程竣工验收年月第家店开始试营业。

投资估算和资金筹措投资估算投资方预计的投资总额为万元，以及各项目都是租赁建成的商业设施并对其进行改造，故涉及到固定资产方面的投资所需的资金相对较少，而流动资金的需要相对较大。

投资分项说明如下固定资产估算设施改造费超市改造预算为万元人民币，其工程包括地面加固墙拆除加设隔断墙增设空调及排风系统改造消防系统等电力低压给排水及通讯系统增设商用设施其它店内布置及设备费超市店内布置及设备费用预算为万元人民币，包括店内布置建筑物上铁栅栏等空调电铅管工程地面处理铝门窗软门木制品冷藏室粉刷招牌其它设计费为万元设备购物车收银台冷藏柜面包店监控设备秤办公家具搬运装卸材料货物升降梯及步行梯其它收款机组及信息系统万元不可预见费按上述三项合计的计项目投资估算表投资分项萧山宁围店人民币百万元设施改造布置及设备费设计费用收款机组及信息系统不可预见费流动资金总投资合计此投资估算表是按开办家大型综合超市所需的资金包括固定资产投资及流动资金的需要而做的。

且后面所附的各项财务分析表格均是在此基础上编写的。

资金来源主要来自投资方的实际投入，部分通过筹资获取，包括向银行贷款项目财务分析计算期为方便计算设定该超市在年月开业。

项目计算期为年，经营期年。

基础数据设定毛利率鉴于本项目的经营特点，即采用厂家直接进货，集中统配送的进货原则，加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作用，使项目不仅能够获得较佳的经营利润，且能够具有很强的价格竞争优势。

因此在本报告的预测中，商品平均销售毛利率按设定销售收入年增长率根据对萧山未来经济增长商业市场发展趋势以及物价上涨等因素的综合分析与预测，并结合本项目的特点，设定本项目年销售额在经营期前五年增长率预计约为，之后保持的增长速度考虑通货膨胀率因素销售收入预测预计在开业的第二年该店实现三亿八千万元的销售额按般水平估算。

销售预测的方式大致如下预测的食品销售额平均水平商圈内潜在顾客的人口每人每年的食品消费金额系数平均水平预测的食品销售额较高水平商圈内潜在顾客的人口每人每年的食品消费金额系数较高水平预测的总销售额药剂化妆品及卫生保健品的销售额总销售额的食品销售额非食品类销售额总销售额的费用分析以年月起的十年期计划为标准。

营业费用，总的营业费用约占销售收入的，具体构成如下工资费用，取销售收入不含税的广告费用，取销售收入的其它费用，取销售收入的总公司费用，取销售收入的租赁费用，约为销售收入的折旧及摊销，约为销售收入的贷款偿还计划展初期的商场建设需二年期的中短期贷款，估计金额为人民币三千五百万元财务评价与分析见附件预测本项目的损益表资产负债表和现金流量表等各项金额明细见附表，显示该项目在经济上是可行的。

财务内部收益率财务净现值投资回收期贷款偿还期盈亏平衡点等指标计算结果。

经济内部收益率，经济净现值经济换汇成本等指标计算结果。

项目综合评价结论活跃当地商业流通，增加财政收入。

大型超市将会活跃当地经济，带动其他行业的发展。

作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国内的农业和工业企业，由于超市在大范围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给当地的农业和工业企业带来更好的效益，并活跃商业流通，训和提高批厂商和供应商的素质及其品牌和顾客意识，增加地方财政税收。

二创造就业机会和培训熟练的商业人员。

为当地创造大量的就业机会。

缓解城市就业压力，并通过对招聘人员的统培训，造就批熟练的商业专业人员。

三改善商业布局，方便人民生活。

繁荣城镇建设，方便用分析以年月起的十年期计划为标准。

营业费用，总的营业费用约占销售收入的，具体构成如下工资费用，取销售收入不含税的广告费用，取销售收入的其它费用，取销售收入的总公司费用，取销售收入的租赁费用，约为销售收入的折旧及摊销，约为销售收入的贷款偿还计划展初期的商场建设需二年期的中短期贷款，估计金额为人民币三千五百万元财务评价与分析见附件预测本项目的损益表资产负债表和现金流量表等各项金额明细见附表，显示该项目在经济上是可行的。

财务内部收益率财务净现值投资回收期贷款偿还期盈亏平衡点等指标计算结果。

经济内部收益率，经济净现值经济换汇成本等指标计算结果。

项目综合评价结论活跃当地商业流通，增加财政收入。

大型超市将会活跃当地经济，带动其他行业的发展。

作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国内的农业和工业企业，由于超市在大范围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给当地的农业和工业企业带来更好的效益，并活跃商业流通，训和提高批厂商和供应商的素质及其品牌和顾客意识，增加地方财政税收。

二创造就业机会和培训熟练的商业人员。

为当地创造大量的就业机会。

缓解城市就业压力，并通过对招聘人员的统培训，造就批熟练的商业专业人员。

三改善商业布局，方便人民生活。

繁荣城镇建设，方便人民的生活，提高消费质量，带动城区经济。

增强城镇的综合服务功能和投资环境的进步改善，将起到积极的促进作用。

四风险。

政策性风险目前国家正处于产业结构调整期，商品流通税率银行贷款利息等如有变动，将造成营业费用增加，使经济效益下降，因此政策性这不可预见之因素是可能给业务经营和获利带来定的风险。

市场风险。

市场有自身缺陷必然存在。

管理风险。

五对策。

针对政策性风险，本公司采取适当增加商品毛利水平，控制银行贷款规模。

针对市场风险，充分发挥店大品种全位置优越等优势，来提高竞争能力，扩大市场占有率。

引进人才。

优化管理。

结论本项目经分协商论证，拟写了本可行性研究报告我们希望按照国家有关政策，在各级主管部门的大力支持下，浙江嘉兴江南股份有限公司在萧山开设大型超市的合作条件已经成熟，本项目的实施将给萧山发展和人民带来广泛的经济收益和社会效益。

可行性研究报告所涉及的初步规划内容均具有切实可操作性，若立项得以批准，规划部即将成立，全力实施规划内容。

为此，特请求有关部门批准建立浙江萧山江南超市暂用名立项。

项目背景和发展概况项目提出的背景超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又次创新。

自年美国创立第家连锁店以来，连锁经营方式已经过了百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。

年美国社会消费品零售额为亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占亿美元，占总零售额的左右，而到年已占近。

在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。

年连锁销售额仅为兆日元，而到年为兆日元，增长了倍。

在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约家，销售额占全市销售额的。

国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之。

国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。

改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。

年的社会消费零售总额已近亿元，仅次于日本，在亚洲居第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。

根据社会消费零售总额今后年年均经济增长的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。

同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。

近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。

目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的。

根据我国进步扩大对外开放促进商业企业的改革和发展扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。

中国实行改革开放多年来，萧山的国民经济发展连续跃上几个新台阶，通过发展第三产业，形成了新的经济发展格局，从而快速地提高了整体经济的素质，积极带动了经济的飞速发展。

国家或行业发展规划该项目符合国家有关发展第三产业，和积极发展地方性，区域性经济贸易合作与交流。

及萧山区自身加速商业零售化进程的相关政策及发展规划。

建立该系列的大型连锁超市。

既可为萧山乃至全省经济发展作出贡献，也可作为挺进全国市场的试金石。

项目发起人和发起缘由项目发起单位浙江嘉兴江南股份有限公司。

项目发起理由发展与萧山经贸关系与技术交流。

符合国家和当地政策。

大型超市的建立可填补这地区的空白，满足居民的各项生活要求。

同时适应自身的发展需要。

项目发展概况公用设施给排水超市的给排水为生活营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生活污水分别排放。

电气超市所需负载用电，直接并入市供电开闭所，并提供备用发电机组。

超市初勘和初步测量工作情况初选在萧山宁围镇，即在通惠路，传化物流基地延伸段，萧山出口处延伸段的交汇处是因为人流密集，附近有当地居民，及建设学院，旅游学院，水利水电高等专科学校及体育学院四所高校的生源且该区域交通发达另外该区域没有大型超市作为竞争对手综合多种原因，认为该地适宜建立大型超市遗留问题有少数民用建筑需拆除项目建议书的编制提出及审批过程项目建议书的编制提出及审批过程年月编制项目可行性研究报告项目