《大埔县锦绣客家总体规划及项目投资可行性论证初步设计报告》

大埔县城市门户地区建设的需要根据大埔近年来的建设发展重点，已经推动项目周边大埔博物馆西湖公园以及丽水湾等批重点高档次项目的建设。

项目基地位于大埔入城的门户区域，是大埔近年来开发建设的重点，结合大埔城市发展新的趋势，积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。

区域整体概况大埔县整体经济发展概况大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积平方公里，总人口有万人。

是中国十大文化休闲基地，是广东省华侨之乡文化之乡陶瓷之乡名茶之乡广东最佳自驾游目的地和客家美食名县。

名人名居名寺名史众多。

近年来，以加快打造人文之旅红色之旅生态休闲之旅三大旅游品牌，打造客家世界的香格里拉为目标，立足本县旅游资源，在旅游规划开发宣传推介等方面取得了较好的成绩确立和实施了开放旺县瓷工富县农业稳县人文兴县的发展思路，促进经济跨越式发展和社会全面进步伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业政策梯度转移进程加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。

随着近年工业企业规模的扩大，生产效益的提高，旅游业的大发展等，大干警县经济发展迅速，经济步入了良性循环的发展轨道。

十五期末，全县生产总值亿元，比年增长，五年年均递增，走出预期目标个百分点人均生产总值元按常住人口计算，三次产业比例进步调整为，比例日趋合理本级财政般预算收入达亿元，并首次突破亿元大关，年增增长，走出预期目标个百分点全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长，走出预期目标个百分点社会消费品零售总额亿元，年均增长外贸出口总额万美元，年均增长。

相关规划解读城市总体规划的要求城市性质大埔县城的城市性质定这梅州市域东部中心城镇，大埔县政治经济文化交通中心，工业以食品电子陶瓷等为主，积极发展旅游支农等第三产业，建成具有绿中城城中水特色的环境优美的现代化山水小城市。

项目所在镇的定位湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中的中心城市。

城镇规划城镇发展战略目标在城市总体规划中，至年，大埔县城湖寮镇将建成福射能力较强的现代化小城市把茶阳高陂三河枫朗建成中心镇全县基本形成而已合理的小城镇体系，建设成为适应现代需要的而布局合理设施完善环境优美，具有地方特色和风貌的上城镇。

在此基础上推进小城市中心镇普通镇中心村含集镇等四个层次的村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。

城镇体系职能结构在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构确定为中心小城市县城中心镇普通镇中心村，共四级结构。

县城，即中心小城市湖寮镇，项目所处镇。

规划建设为个小心小城市，是全县政治经济文化中心，具有综合功能性质的中心小城市。

第二产业以优先发展依托本地资源的新兴食品和陶瓷电子工业为主，同时积极发展运量小占地少轻污染的劳动密集型的轻加工业和支农工业第三产业应强化其作为商业金融中心科技文化教育中心信息中心交通中心的职能，特别注重支农服务职能旅游接待服务基地职能。

城镇体系规模结构大埔县城镇体系规模规划分为四个层次。

中心小城市县城中心镇普通镇中心村万万万万项目所在地大埔县城，湖寮镇远期规划建成区面积㎞，人口万。

城镇体系空间结构目前，大埔县城湖寮镇与南北重镇高陂茶阳构成字型格局由于梅坎铁路开路，三河镇规模将迅速扩大，梅埔公路埔饶饶平公路贯通及较高标准的改造，将会形成个新格局，小城市湖寮向东西两翼扩展而形成十字型骨架取代原有字型骨架。

由十字型城市骨架与附近建制镇共同构成大埔县域城镇体系，实现城镇空间而已结构由点状向极轴发展，由不均衡逐步向均衡发展。

小结在城镇体系规划中，大埔锦绣客家项目处于整个体系靠近中心城区位置，区域位置得天独厚。

城市规划大埔县城市总体规划将城市结构调整为个中心五个居住区级中心和个主城区四个指状的规划结构。

在规划城市建成区的外围和四个指状之间规划保留大面积的楔形生态林地，形成以老城为中心，以扇形开放式展开的用地形态。

项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住商业服务文化教育行政办公公园绿地等功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用较大。

基地现状基地区位项目基地为进入县城的门户区域，是大埔县对外展示的主要形象区域。

周边区域现状项目周边地区是大埔近年来来开发建设的重点区域，整体建设档次高，环境优美。

项目基地北接已建成的书法公园，规划待建的滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾西湖公园，新建的大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在定规模的客家古村落。

现状自然环境气候项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬短，适宜各种亚热带植物生长。

年平均气温，极端最高气温，最低气温，年平均降雨量毫米，年日照时数平均为小时，夏秋光照时间长，有小时，占全年光照时数的。

自的绝大多数，同时现状也存在少量的道路用地村庄建设用地以及闲置地。

其中，林地面积为公顷，占整个项目用地的耕地面积为公顷，占整个项目用地的。

现状用地指标览表序号用地性质用地面积公顷比例道路用地村镇建设用地林地耕地水域弃置地合计现状建筑物概况现状建筑主要是以低层为主的村房和临时建筑，建筑质量为三四类建筑。

附建筑质量解释说明类为砼结构建筑物该类建筑完好，包括已售的宅基地，打好地基或正在建设的建筑。

九十年代中期以后的各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。

二类为混合结构建筑物该类建筑基本完好，八十年代中期以后九十年代以前兴建的各种住宅公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。

三类为砖木结构建筑物该类建筑大部分较为破败，主要是指老宅，指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修改建的房屋。

但村民不同意拆除和新建住宅外立面未经处理，影响村容村貌的建筑。

四类为临时性建筑该类建筑包括临时性建筑和结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋，另外还指些棚屋结构简易，景观质量差土地使用率低以及村民同意拆除的建筑。

基地地形地貌项目所处位置依山傍水，本期规划范围呈东西狭长型，地势呈北高南低之势，规划范围内主要以山体地形为主，地形较为复杂。

现状自然环境优美，植被保留完好，风光宜人，空气清新。

基地交通概况基地内现状道路交通条件较差，整个基地内就条仅约米宽通往书法公园顶部的水泥道与外围道路相联系，出行甚是不便。

且道路边坡没处理，存在定的交通安全隐患。

现状思考基地山水条件俱佳，为旅游元素的打造创造了基础条件。

同时，山水自然的肌理使得基地整体工程建设坡度较大，为整个项目工程建设方面增加难度道路不成体系，内部道路不完善，另外现状已存在的道路没有进行边坡处理，存在安全隐患周边缺乏对项目的配套服务设施，随着项目的启动，未来人流量加大，将面临停车购物餐饮等方面的问题。

研究整体方案自身发展条件判断得天独厚的区位优势胡寮镇河头片区是梅州进入大埔县城的门户区域，距县城居住和服务配套区仅公里，邻县城对外交通道路梅湖大道，基地处在与周边地区快速便捷联系的节点位置，具有得天独厚的区位优势。

丰富历史人文资源大埔县历史悠久，人杰地灵，民风净朴，山清水秀，具有丰富的自然和人文景观。

周边特色的山水田园自然环境基地背山面水，凸显自然环境特色，为构建休闲生态的客家风情旅游区赋予充足的自然资本。

大埔城市发展提出的新方向大埔是农业大县，乡经济属农业型的结构。

虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的，县域的经济现状迫切需要进行产业结构的调整。

同时，大埔县具有丰富的客家文化资源人文资源和自然生态资源，发展旅游业，是大埔城市发展的新方向。

整体研究目标结合项目基地现状，因地制宜，在维护其原有山水空间肌理的同时，通过对客家文化以及大埔自身地方特色的引入，树立大埔对外的窗口形象，打造集客家文化展示餐饮娱乐会议接待健身运动为体的旅游休闲区。

整体研究策略结合研究目标，针对项目基地当前面临的主要问题，提出如下研究对策项目基地与周边整体联动发展的策略积极融入新城发展，项目周边形成联动发展。

目前，项目周边已经形成大埔博物馆西湖公园书法公园等景点以及双髻山省级森林公园，项目的建设与开发，考虑与周边景区融为体，以梅潭河为脉络，形成大埔门户区域以河为纽带的整体景区景点特色。

充分利用周边山水古村落的策略大埔称为百川之县，但县城山水条件都具备的区域略为斑。

而项目基地西面以梅潭为界，沿河的山水条件优越。

同时，项目基地内的山体部分南向面河，景观而绝佳，为项目整体景观的打造创造了得天独厚的基础条件。

另外，紧靠项目基地南侧存在相当规模具备客家文化特征的古村落，是当地历史文脉的见证，具有定的观光保留价值。

项目的开发与建设应该充分运用现状的资源特色，尊重现状基地自然特色和周边历史文化，充分利用山水本地特色和古村落。

依山就势，建设开发区与环境保护相结合的策略现状地形坡度较大，整体植被条件良好，考虑项目开发的实施性和可操作性，整体开发建设依山就势，避免山水自然环境大开大合，环境保护与建设开发同时开展。

整体功能布局用地选择基于对现状用地条件以及对整体景观环境的认识，考虑项目开发价值最大化和景观利用最大化，主要用地集中在三个区域基地西南侧从桥边到电站。

这区域山水条件都具备，利用河谷开敞悠长空间，打造适宜人旅游休闲的滨水空间西梅潭河南向的山腰山顶区域。

这区域整体整体景观视线好，区域位置可以俯瞰梅潭河以及大埔县城，可打造为旅游接待区域基地内部山谷区域。

由书法公园旁现状水泥路进入的山谷区域，整体空间比较开阔，且山谷地形存在定的地理优势，易于环境的打造。

同时，这区域整体植被条件良好，有水系穿过，可技术先进为旅游休闲区域。

功能布局根据项目打造与周边景点整体联动的考虑，结合基地内开发价值最大和景观条件最优的区域，考虑项目建设操作的现实性，整体上形成基地外围的旅游休闲区域和基地内部的旅游接待区域。

基地外围的旅游休闲区主要考虑梅潭河景观资源的利用和与周边景点形成区域联动发展。

沿梅潭河区域主要考虑滨河休闲岛，以及围绕河道空间形成的水上游览项目，同时桥边门户形象区域结合旅游休闲也考虑部分的政府接待。

另外