《大明宫商业城项目投资可行性论证初步设计报告》

康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。

土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美以经营百货的土门民生商厦以及家世界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营店等经营业态。

三西安市现有商业街的行业结构分布状况目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装电子产品餐饮通讯产品等。

主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街条。

西安市商业街览表个名称功能特色地址备注电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型图书专业街书籍文化用品东六路社区型水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型四商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较传统的西安市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。

城内区城南区和高新区北郊区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，居住区商业将会成为这两个区域商业发展的主要导向。

西安建材市场现状分析西安市目前较大的建材市场主要有西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于西安市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地亩，总建筑面积万平方米，是西安市政府年前十名重点项目，由未央区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。

其中层主营陶瓷产品墙地砖灯饰电工电料石材板材二层主营木地板门窗装饰五金地毯壁纸水暖器材橱柜及配套电器洁具油漆涂料铁艺吊顶材料三层主营精品家具红木家具办公家具布艺床上用技术开发区西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位臵优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集散地。

公司占地余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统流畅，市场由塑钢铝材专营区不锈钢门窗加工经营区石材专营区橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。

明珠家居城明珠家居西安市北二环未央立交桥东米，占地亩，总投资亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，年月日，期工程万平方米投入营业，随后，相继在年时间里，总计万余平方米的营业场地建成并投入运营。

商城的总营业面积超过万平方米，入驻商户达多户，汇集来自国内外各省区各流派各档次的民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨卫类产品近万个品种十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具家居用品批发零售集散地。

依照品类的不同，商城划分为民用品区钢木区办公用品区依照档次的不同，商城划分为国际馆国内外线品牌精品馆地方性线品牌及中档品经营区。

安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购统管理统结算明码标价的现代连锁业态的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务经营范围涉及建材管件木材墙面及地面材料家具家饰油漆涂料五金工具厨卫设备灯具电料园艺园及季节性用品九大类近万品种，并设有教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。

同时具备物流配送电子商务等服务。

家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号，是依托天津家世界集团统经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。

太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。

拥有商户余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。

由于地处市区，使市场的未来发展必将受到城市建设规划的影响。

三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资亿元人民币兴建的西安三森家具汇展中心总占地亩，期工程建筑面积为万平方米，投资亿元。

中心期共分四大展厅，分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。

其中巴黎厅纽约厅为精品厅。

西安三森家具汇展中心实行统物业管理，专业仓储系统照明光线充足，格调高雅部人行电梯方便客流，安全通畅厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。

排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人小时保安监控系统，与互联网连接的局域网系统，用于安全和交易过程管理商场各处均设卡公用电话，预留市话接口除银行托运商务中心外，设有洽谈室商务酒吧咖啡厅等。

西安市建材市场分布图如下就目前而言，西安市现有的建材市场档次高低不匀，主要有建材超市家居建材城等模式。

其中，超市建材产品在价格上的优势以及在产品质量及售后服务方面的到位，是越来越理性消费的消费者的最佳考虑。

建材超市的消费群体面对的是中低层的消费者，但是建材中有些高端产品在超市中就显示不出其自身的档次，因此，家居建材城将会成为高端消费人群的理想之所，在定的时期内，它仍然占据市场的最高分额。

而摊位式的低端市场会因为经营的分散性管理不规范产品质量问题多售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。

建材超市和家居卖场各有各的优势，只是面对的目标消费群体不同。

短期看来，家居卖场还是会占据更多的市场份额。

但是，大的正规的建材市场的入驻终将兼并或者是淘汰小的不规范的建材市场，优胜劣汰是市场经济发展的趋势，因此具备相当规模，相当档次的大型建材市场在西安市建材市场是具备定的市场竞争力的。

陕西省政府常务会议第次会议审议通过了唐大明宫遗址保护总体规划，这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动，大明宫遗址覆盖太华路周边平第章总论项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。

由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为个以建材市场为主，集商务住宅休闲于体的大型综合商业社区。

另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。

资金筹措与融资方式本项目建设总投资为万元，其中建设投入的资本金为万元占总投资的，分两期投入，第期为万元，第二期为万元银行借款万元，融资利率为，时间从第年的第四季度到第二年的第三季度其余资金缺口由预售净收入补足。

项目进行可行性研究的依据委托方提供的有关书面材料本项目总体规划设计方案城市居住区规划设计规范陕西省建筑安装工程综合概预算定额核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格号陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额类似工程的相关造价费用水平。

项目投资估算所得到的数据其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

项目的实施进度安排在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。

本项目建设期总共计划为年。

其中期需建设年二期需建设年，两期建设过程存在搭接，利用期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。

主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。

表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析西安市商业物业市场分析商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展的局面。

但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。

西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点。

西安商圈分布图二典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了小寨商圈的基础消费群体区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处集文化商贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体的综合休闲购物区。

轻工康复路商圈康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了个家喻户晓的繁华商业区。

目前的康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区，成为西北地区物贸交流集散地。

康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。

土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美以经营百货的土门民生商厦以及家世界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营店等经营业态。

三西安市现有商业街的行业结构分布状况目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装电子产品餐饮通讯产品等。