《大理海湾生态住宅区项目投资可行性论证初步设计报告》

集团是顺应大理市‚十五‛规划把大理市建设成为滇西经济区中心城市，建设成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，将城市人口发展到万人，城区建设面积达到平方公里这目标而建立，是响应州市政府鼓励发展旅游业居住业优势产业而建立。

集团坚持‚高瞻远瞩至诚至信‛的经营理念，追求合作共赢和共同的成功，集团的建立和发展正是源于社会各界的信任关爱和支持。

泰宇集团的领导团队杨正贵经济学专家。

曾任大理市轻工局局长党委书记大理市计委主任党组书记大理市人大常务副主任党组副书记大理锦兴股份有限公司董事长总经理中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司外方代表常务副董事长，是泰宇集团的发起人和组织者。

现任泰宇集团总裁。

杨中雄高级工程师。

昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处主任云南监协监理询有限责任公司大理项目部经理。

曾任大理市设计院院长大理市建委副主任，大理市建设局党委书记副局长总工程师大理市供排水公司董事长总经理中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总经理总工程师。

现任泰宇集团常务副总裁，杨凤鸣工程师。

大理市第建设工程有限责任公司董事长总经理。

大理市第建设工程有限责任公司目前年产值逾亿元人民币，近期建设的标志性工程有大理崇圣寺大雄宝殿，大理风花雪月大酒店澳霖广场等。

现任泰宇集团副总裁，大理许连军工程师。

大理生源水务工程有限责任公司董事长总经理。

现任泰宇集团副总裁，丁榆生高级规划师，国家注册规划师。

曾任下关市副市长，下关市人大副主任，大理市建设局总工程师，中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总工程师。

现任泰宇集团总工程师。

杜德胜高级工程师，国家级建造师。

大理市第建设工程有限责任公司副总经理。

现任泰宇集团副总工程师。

大理泰宇房地产开发有限责任公司成立于年月，为泰宇集团的核心企业，已完成房地产开发面积万多平方，开发的项目有‚兴泰小区‛，‚同心苑‛和丽江‚中泰苑‛等。

公司拥有工程经济会计统计职称人员人，其中工程系列有人高中级职称人持证上岗施工员人，安全员人，质量检查员人，预算员人，技师人，达到符合部级企业资质标准要求。

目前，公司注册资本金已增加到万元人民币，年开发建设能力可达万平方米。

规划指导思想和开发理念规划指导思想面向二十世纪人们对高品质多功能新理念生态型住宅的需求，建设山水相映充满绿色与阳光的花园式高尚海滨住宅生态住宅区。

‚计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。

大理海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。

景观先行，做到人工与自然和谐。

园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。

在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了‚先造景观，后盖房子‛的建设思想。

在景观设计的中提出‚园林与自然和谐，景观与文化交融‛的设计理念，注重回归自然，以构筑幅阳光清风绿意与蓝天的美景，追求种‚天人合‛的意境，留下的将是‚人在画中居，画作长卷观‛并与山河同存的建筑。

人自然建筑的完美融合。

海湾生态住宅区讲究以人建筑环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式细腻的细节灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。

为客户描绘了种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是种全新的生活品质。

作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。

是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面二是不定基大理面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如起伏跌宕的气势三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。

遵循国际文明居住标准。

海湾生态住宅区，切遵循‚国际文明居住标准‛，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。

‚全景式观海建筑，纯生态别墅‛是住宅区的项目定位，其设计理念环保指标人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。

用地及主要经济指标海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积亩占地比率总用地净用地其中建筑用地山坡面积道路绿化用地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率大理住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本，追求舒适的人居环境。

具有前瞻性，使用新材料新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。

达到功能齐全安全舒适管理便捷的优良效果。

设计方案单体设计庭院生态住宅户，双拼住宅栋户，连排住宅户，叠拼住宅户，共计户。

套型设计庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约双拼住宅净用地分，建筑面积约，连排住宅住宅净用地分，建筑面积约。

叠拼住宅建筑面积约。

底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房，二楼以上为卧室起居室或客厅书房等，三楼为卧室建身房露台等。

结构设计按九度设防确保结构体系的安全性合理性经济性。

考虑当地常年有风的情况，趋利避害。

为适应住宅空间的灵活性多样性适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高米。

线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。

所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。

三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况，大理市当前各大理种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。

总投资额本项目总投资万元，其构成如下土地费万元出让费亩万亩万元契税万元前期工程费万元勘察设计费万元三通平及土石方工程万元建安装饰费万元基础工程费元万元建筑安装工程元万元装饰工程元万元基础设施建设费万元供电元万元供排水元万元通讯邮电元万元绿化道路照明等万元项目背景与建设必要性项目背景按照规划，大理市城市性质确定为滇西经济区的中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨的风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区的中心城市。

为使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，城市人口向万人发展城区面积将达到平方公里，大理市住宅市场仍在不断产生新的需求。

无论通过何种途径增加，城市的发展都需要相应的配套建设和住房。

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

所以，这部分新产生的需求就为我们海湾生态住宅区的项目开发建设提供了定的市场。

项目建设必要性住宅建设在大理城市建设中具有重要意义。

居住是人们生存活动的重要条件，住宅是人们满足居住条件的物质基础，安居才能乐业。

城市经济发展人民生活水平提高，反映在城市面貌的变化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的变化上。

城市越发达，居民住宅建设要求越高。

无论是新兴城市的建设还是老城市的改造，住宅都需同步规划建设。

大理市政府对城市建设长远大理规划发展中的住宅建设问题十分重视，该项目是充分合理利用荒山荒进行开发建设，对生态住宅建设用地提供了必要的用地保证。

建设海湾生态住宅区符合大理市大力发展旅游居住产业的要求，符合云南省委省政府提出的把大理建设成为‚山水园林大城市，风花雪月大花园‛，使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市的要求，符合省长办公会和州市党委政府开发海东的战略思路。

本生态住宅区建设项目位于海东镇下和村龙沟箐，已纳入大理市建设规划，主要为大理州市的政府机关企事业单位人员和外来创业人士经营者提供生态居住条件，是成规模的生态住宅生态住宅区。

海湾生态住宅区项目的建设，将带来社会环境经济方面的效益。

是通过该项目建设，可对大理市投资起到定的推动和促进作用，提升该区人气，吸引外来资金投入开发建设二是该项目建设，给大理营造高质量的人居环境和美丽的家园，同时也将促进周围的环境条件得到很大改善三是该项目的实施将给国家带来税费和财政收入，也给企业带来定经济收益，解决部分就业安排，对社会对国家对企业都是非常有益的。

二项目概述项目基本情况项目名称大理海湾生态住宅区暂定名大理项目地址大理海东镇下和村龙沟箐建设规模与投资项目总用地面积，亩净用地面积，亩总建筑面积总居住户数户总投资万元，其中土地投资万元，建筑工程投资万元，基础设施建设费万元，不可预见费万元。

建设周期年项目性质把大理建设成为‚山水园林大城市，风花雪月大花园‛，最适宜天下人居住和投资创业的城市的重点配套工程海湾生态住宅区。

项目开发单位泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任公司泰宇集团是以房地产开发为龙头，以整合社会优势人才资金和物资等资源为基础，集房地产开发房产营销建筑设计施工监理等为体，实行多元化经营的企业集团。

集团核心企业为大理泰宇房地产开发有限责任公司大理市第建设工程有限责任公司大理生源水务工程有限责任公司漾濞县苍山西坡大花园生态发展有限责任公司昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处云南监协监理咨询有限大理责任公司大理项目部等个法人实体。

集团可在滇西地区同时开展房地产开发房产营销投资咨询策划可行性研究建筑设计工程施工旅游服务等多个门类业务。

集团是顺应大理市‚十五‛规划把大理市建设成为滇西经济区中心城市，建设成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，将城市人口发展到万人，城区建设面积达到平方公里这目标而建立，是响应州市政府鼓励发展旅游业居住业优势产业而建立。

集团坚持‚高瞻远瞩至诚至信‛的经营理念，追求合作共赢和共同的成功，集团的建立和发展正是源于社会各界的信任关爱和支持。

泰宇集团的领导团队杨正贵经济学专家。

曾任大理市轻工局局长党委书记大理市计委主任党组书记大理市人大常务副主任党组副书记大理锦兴股份有限公司董事长总经理中外合资大理