《安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目投资可行性论证初步设计报告》

为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。

主要的经济指标项目总投资万元期总投资万元，二期总投资万元自筹资金项目内部收益投资回收期年投资偿还期年项目研究简要结论根据国家投资相关行政法规，以及河北省投资的相关规定，河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。

由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力﹑先进的管理思想﹑管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。

河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村项目可行。

第二章项目的意义及必要性旅游行业特征分析随着科学发展观得深入人心和可持续发展战略的有效实施，人们已经认识到被称作绿色经济环保经济的旅游产业对于经济的持续健康发展所起的重要作用，旅游产业不仅可以调节经济结构，更能对其他产业起到促进和优化作用。

在今天，政府主导，部门配合社会参与市场运作的旅游产业发展思路已经成为各地政府的共识，培育精品和名牌产品提升旅游服务和质量已经成为各地发展的重点。

本项目正是处于培育白洋淀旅游精品之目的，以全面提升景区旅游质量为己任，于此可说是顺应天时人和。

旅游业正迎来新轮的长期增长周期。

景点类坐地生财垄断资源景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。

主要原因有三是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果三是对于些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。

上市公司中，目前黄山旅游峨眉山桂林旅游丽江旅游华侨城首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家黄山旅游峨眉山。

黄山旅游拥有世界自然文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之。

它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。

从历史上看，自然景区大多保持年个涨价周期的规律，年峨眉山风景区门票价格由原元人调整为元人，上涨。

年张家界武陵源景区门票价格由元上调至元，涨幅超过，增强了其他同级别景区涨价预期，今年月日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由元调整为元，淡季每票由元调整为元，票价内含遗产保护费每票元。

淡季时间为当年月日至次年月日，旺季时间为月日至月日。

预计本次调价可为公司年门票收入增加万元左右。

因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模门票价格毛利率呈上升趋势。

二酒店类出租率提高，物业升值非典过后，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。

以上海为例，上海酒店市场从年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现房难求的火爆场面。

据统计，年至今，平均出租率达到左右，高出全国平均水平个百分点。

提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。

如锦江酒店家酒店占用的资本为亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的家酒店重估的资产增值约亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值元左右。

很明显，该股目前价值已经严重低估。

类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。

三旅游服务类竞争激烈，毛利下降三类个股中，管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果三是对于些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。

上市公司中，目前黄山旅游峨眉山桂林旅游丽江旅游华侨城首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家黄山旅游峨眉山。

黄山旅游拥有世界自然文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之。

它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。

从历史上看，自然景区大多保持年个涨价周期的规律，年峨眉山风景区门票价格由原元人调整为元人，上涨。

年张家界武陵源景区门票价格由元上调至元，涨幅超过，增强了其他同级别景区涨价预期，今年月日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由元调整为元，淡季每票由元调整为元，票价内含遗产保护费每票元。

淡季时间为当年月日至次年月日，旺季时间为月日至月日。

预计本次调价可为公司年门票收入增加万元左右。

因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模门票价格毛利率呈上升趋势。

二酒店类出租率提高，物业升值非典过后，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。

以上海为例，上海酒店市场从年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现房难求的火爆场面。

据统计，年至今，平均出租率达到左右，高出全国平均水平个百分点。

提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。

如锦江酒店家酒店占用的资本为亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的家酒店重估的资产增值约亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值元左右。

很明显，该股目前价值已经严重低估。

类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。

三旅游服务类竞争激烈，毛利下降三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事旅行社服务的上市公司，如中青旅国旅联合等。

年月日以后，外资参股中资旅游服务业的限制进步减小。

而国内旅游企业弱小差散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下，年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。

如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑，年度主营业务利润率不足，与黄山旅游的毛利率不可同日而语。

白洋淀区位优势和评价白洋淀区位优势白洋淀是河北平原上最大的淡水湖泊。

近几年来，随着旅游事业的发展，白洋淀成了个颇有特色的旅游区。

白洋淀位于北京天津和石家庄三大城市的腹地，各距公里左右。

这样的位置，使白洋淀旅游区拥有较好的客源渠道，而获得较快的发展。

白洋淀被个村庄和万亩芦苇荡分割成大小不同的个淀泊，最大的万多亩，最小的亩，由多条沟濠河道，把这些淀泊串联成座巨大的水上迷宫。

白洋淀是冀中平原的大洼淀，它连接于任丘安新高阳雄县容城四县之间。

由白洋淀藻苲淀马棚淀腰葫芦淀等个大小不等的淀泊组成，总面积万余亩，常年有水面积余亩。

正常蓄水量亿立方米。

但白洋淀水面面积随水位而变化。

当水位在海拔至米时全淀干涸水位升到米时，蓄水亿多立方米，最适宜的水位是至米。

整个白洋淀形状如同个巨大的胃，汇集了从南西北三面流来的唐河府河漕河拒马河等九条河水，然后从淀泊东面经赵王新河大清河汇入海河。

白洋淀水域辽阔，风景秀丽，气候宜人，是我省避暑胜地。

这里四季景色分明，水光天色，美不胜收。

春天，芦苇出水，满淀青翠，每逢清晨，红日映透淀底，白洋淀好象披上了绿带霞衣夏天，淀水涨满，鱼跃水面，绿苇摇曳，菱叶灿灿，荷花吐艳，派水乡景色秋天，芦花纷飞，稻谷飘香，鸭鹅成群，莲菱遍布，小舟穿梭往来，渔歌此起彼落冬天，地冻冰封，片碧玉，恰似幅巨大的明镜镶嵌在冀中的原野上。

白洋淀水产资源丰富，是有名的淡水鱼场，盛产鲑鱼鲤鱼青鱼虾河蟹等多种鱼虾，加之水生植物遍布，野鸭大雁栖息，这里的人们可以捕捞鱼虾，采挖莲藕，还可猎取各类水禽，年四季，片繁忙。

故被人称为日进斗金，四季皆秋的聚宝盆。

白洋淀旅游的特色，是乘汽艇或木船，穿行于纵横交错的芦苇丛中，绿水碧波，芦花洁白，鹅鸭成群，肥鱼满舱，派水乡风情二是品尝水鲜，白洋淀盛产鱼虾，虾则体大肉厚，鱼则个大肉嫩，是宴席上的佳肴三是观看渔民拉网捕鱼，甚至可以与渔民起下淀捕鱼，体验下渔家的生活，也可以自己备钓鱼杆，边划船边垂钓。

白洋淀附近还有不少名胜古迹。

古代许多帝王曾到此避暑水猎，留有四处行宫和大量历史传说。

如有淀称为捞王淀，据说是当年乾隆皇帝落水被渔民救起的地方。

有关部门还在白洋淀建水泊梁山宫帝王行宫大型游泳场水上体育乐园野生动物观赏区景点，并将辟几个具有民俗风情的村庄，供游人参观。

白洋淀人民有着光荣的革命传统。

在抗日战争时期，白洋淀地区人民成立了著名的水上游击队雁翎队，利用河湖港叉开展游击战争，威镇敌胆。

区位优势评价白洋淀地处京津冀腹地，交通发达，地理位置重要，南距石家庄公里，北距北京公里，东距天津公里，因此具有无与伦比地域和交通优势，更兼此地风景优美，物产丰富，所以白洋淀自古以来就是帝王将相，才子佳人乐游之地，留下了不少人文历史遗迹。

如此良好的地理风景人文历史条件，难怪白洋淀无时不是游船如织佳客云集了。

白洋淀区位评价总结如下五点目录第章项目总论项目背景项目名称及承办单位项目性质项目申报单位项目拟建立地点研究工作依据研究工作概况主要的经济指标项目研究简要结论第二章项目的意义及必要性旅游行业特征分析白洋淀区位优势和评价白洋淀区位优势区位优势评价第三章项目研究与规划构想项目研究项目整体规划分期实施后附规划设计图市场分析市场营销策略第四章项目合作开发单位概况核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，承担单位简介第五章材料选择和工程实施原则原材料及主要辅助材料供应项目实施遵从的原则第六章环境保护与劳动安全环境保护的目的项目主要污染源和污染物治理环境的方案绿化措施劳动保护第七章近期建设项目投资估算以及资金筹措总投资估算近期项目投资资金计划后附详细投资计划表资金使用计划第八章投资项目财务评价测算说明其他财务指标财务分析第九章投资项目社会效益评价社会效益分析项目对社会的影响评价社会效益评价结论第十章结论河北省安新县圈头怡欣园旅游生态度假村第章项目总论项目背景项目名称及承