《村房地产项目投资可行性论证初步设计报告》

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。

规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。

至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。

旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的中央生活区是具备相关条件的。

所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。

房地产与城市建设房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。

年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发，逐步改善城镇居民的居住条件。

扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。

加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。

第三节市房地产运行状况分析年房地产开发投资情况年房地产开发投资有关统计数据如下指标名称月全年累计累积增长房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元施工面积万平方其中本年新开工万平方竣工面积万平方土地开发面积万平方商品房屋销售额万元商品房销售建筑面积万平方据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。

年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。

至年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。

住宅投资主力优势的显现，说明市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。

非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投百分点。

从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。

房价持续高位面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。

分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。

二是投机炒作行为变相提拉了房价。

三是以外购房族带动了房价的上扬。

市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块的活跃。

因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。

需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。

小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。

近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。

稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在置业的手选。

高档物业因的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。

第四节项目周边区域房地产状况区域概况的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型的片区。

该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。

尤其地处海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。

度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。

该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善，已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。

交通条件良好，已经形成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。

多路工交线路穿行该区域，良好的交通条件也为房地产开发提供了较好的基础。

区域与周边的关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。

是以旅游度假区为基础向外做部分延展的个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区的重要依据。

浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正的高档物业。

金家岭山和午山也起到了很大的支持的作用。

片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。

片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。

加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之。

早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们的视野。

瑞纳花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之，悦海豪庭项目的开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之的汇海山庄则越过了地段。

目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段的有山水名园丽海花园二期等。

从目前的情况看，该片区的开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。

沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。

从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改造，三是继续向东，南姜村带。

向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近区域。

位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。

美林小镇的热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也验证了本土的购买力水平。

第五节已调查楼盘分区分区情况为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域麦岛区区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。

价格区间元代表楼盘颐灏园海怡名都雕塑园区第章项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。

项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。

用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。

第二章市房地产宏观背景分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第节宏观经济概况概况地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积平方公里，其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。

为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山支脉向北部的延伸。

是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游度假避暑文化娱乐中心。

年月，被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之年月日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级城市之。

城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。

市宏观经济发展状况年实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

综合经济实力在全国城市中居第位。

在个副省级城市中居第位，较上年前移位。

经济和社会发展主要指标预期国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上。

外贸出口年均增长，年力争达到亿美元以上。

高新技术产品产值占工业总产值的比重，年达到。

城镇人口占总人口的比重，年达到。

地方财政收入，