《白山市八道江区龙山湖景区开发项目投资可行性论证初步设计报告》

第三章建议书编制的原则及范围编制原则坚持以龙山湖生态保护为前提，以云峰库区失地农民脱贫致富为目的，发展旅游事业，提高经济效益和社会效益选择优秀的旅游建设管理团队谋划龙山湖综合旅游开发，以提高景区的接待能力和景区质量为前提，进行建设充分利用现有基础设施条件，节省建设投资，缩短工期，提高经济效益认真贯彻执行国家有关法规规范，搞好环保节能卫生安全及消防等设计。

编制的范围根据投资建设项目的范围及深度规定，本项目主要从以下几个方面进行深入研究和技术论证。

项目提出的背景及建设的必要性旅游资源总体评价及市场调查分析龙山湖综合开发总体规划及建设方案投资估算及资金筹措效益分析对本项目投资建设的意见。

第四章项目建设的必要性和有利条件自然旅游资源丰富三道沟镇龙山湖是国家级风景旅游区，是省级风景名胜区。

域内自然生态环境保持完好，天蓝水碧山险树绿，景色宜人，与朝鲜隔江相望，可览异国风情，有岛洞峰，景，素有东北小江南之称。

发展旅游产业是推动当地经济发展的重要力量。

生态旅游前景广阔随着经济的增长科学技术的发展和社会的进步，方面在人们生活水平日益提高的同时，人们的生活环境和生活质量却面临下降的威胁，广大旅游者对回归大自然欣赏大自然美景享受原野风光和自然地域文化的需求与日俱增另方面，却面临着许多旅游区已不同程度地遭受到污染和破坏的被动局面，有些旅游区的环境和生态污染十分严重，影响了旅游业的进步发展。

因而，如何使旅游业的增长与环境保护协调发展，怎样既发展旅游业，又保护好自然生态环境，既开发旅游资源，又保证持续利用，诸如此类的问题迫切需要寻求新的解决方法和应对措施。

因此，生态旅游这内涵丰富的概念便应运而生了。

各区域组织发布的旅游市场调查报告纷纷指出，生态旅游目前已经成为当今世界旅游业发展的热点，生态旅游的实践区域也在不断的扩大，较早发展生态旅游的地区和国家也在实践中积累了丰富的经验。

生态旅游作为世纪旅游业发展的主题，在我国可谓方兴未艾，回归大自然正成为种新时尚。

走出城市，去林区到农田园，置身于自然真实完美的情景中，颐养身心，净化心灵，在锻炼意志和体魄的同时，增长自然和环保知识，已成为众多城市居民生活中不可缺少的重要内容。

休闲度假促旅游地产今年，全国各地的旅游地产项目将在开发主题上百花齐放。

在国家土地政策日趋收紧，获得土地难度与成本提高的形势下，已经有越来越多的开发商把目光转向旅游日趋收紧，获得土地难度与成本提高的形势下，已经有越来越多的开发商把目光转向旅游度假主题，来获取土地及开发立项，形成产品卖点。

很多城市的政府部门也希望借助开发商资本的力量来带动些有环境资源潜力和旅游度假前景区域的开发建设。

特别是作为城市近郊大型产业区域的开发项目，需要有鲜明的主题，对资源价值的发掘和调整以及总体规划的控制，才能实现级土地开发的正当性合理性以及潜在升值空间所带来的投资吸引力。

核心竞争力更受重视近几年，旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而使得项目搁浅，这是旅游地产开发中的种跛足现象。

从失误案例中吸取教训，开发商们已渐渐地认识到旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向。

只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气提升价值，以此促进地产项目的销售。

开发上只有真正认识到旅游地产的核心竞争力所在，才能使旅游和地产互惠互生，才能保证各种利益的最大化。

专业化水平逐步提高旅游地产在些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资的实力。

因此旅游地产的客户群更加关注产品特点着眼投资效益。

旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。

这就决定了只有经营专业化开发专业化管理专业化的团队，才能在旅游地产的市场中胜出。

目前，越来越多的开发商意识到旅游地产开发专业化的重要性以及所带来的长久的回报，开始整合各专业化设计和运作团队进行合作。

综合配套发展成为主流旅游地产综合配套的发展成为主流。

旅游地产中的住宅产品多为第二居所，需要足够的休闲服务配套设施支撑。

新兴的旅游项目多为大型项目，所谓的大不仅是大盘的概念，更意味着城市型的综合服务配套。

年旅游资源和房地产之间融合并自然过渡，将真正体现出旅游地产所追求的和承载的文化精神。

其原因主要有四个方面是市场对于此类项目的需求旺盛二是人们生活观念的转变三是其他房地产利润的弹性空间较小四是相关产业政策调整，旅游已经成为些地方政府的主导性产业。

在这宏观背景下，结合自然环境文化经济交通等诸多资源发展的旅游房地产业，将有更多的大盘出现，并呈现多姿多彩。

面临的机遇世界旅游业高速发展，中国已经成为各国旅游者的首选之地年我国国内居民出游总计达亿人次，来华旅游入境人数达亿人。

据预测，到年成为世界上第大旅游接待国，三大市场游客总量达亿人次左右。

旅游业是贯彻落实科学发展观的重要途径党的十七大强调科学发展观指导下的可持续发展，强调生态文明建设和国家文化软实力的打造。

旅游业的开发可以统筹兼顾经济社会生活环境文化发展，有效的保护和改善生态环境，推动区域经济的绿色可持续发展。

区域经济的发展为旅游产业奠定了基础东北亚区域体化进程加快。

振兴东北老工业基地，为吉林省旅游业快速发展提供了契机。

省政府高度重视根据省政府部署，利用三年左右时间，保证交通景区设施综合配套设施环境建设设施和公共服务设施等旅游基础设施建设取得重大突破，鸭绿江黄金旅游线的建设是全省重点建设的项目之。

企业积极参与从省政府到各区县市政府均为大力发展旅游出台各项优惠政策，实实在在的推进旅游产业的大发展，不少具有远见的企业家已经纷纷投入到旅游基础设施的建设中来。

效益并重的原则发展生态旅游必须以经济效益社会效益和生态效益为基础，统筹兼顾，在加快发展的同时，始终注意生态环境保护工作，即要金山银山，更要绿水青山。

项目建设的必要性有利于推进生态旅游景区建设建设生态旅游景区是建设小康社会的重大任务。

是促进旅游可持续发展的核心内容。

白山市八道江区三道沟镇提出建设旅游综合开发项目，不仅能够满足市区人们旅游休闲的需要，提高生活质量和健康水平，而且为吉林省及国内外游客提供了最佳的生态旅游环境，加快建设龙山湖景区成为促进地区经济新的增长点。

同时，通过项目建设为龙山湖旅游业持续发展拓展新的市场空间。

因此，本项目对于推进生态旅游建设和积蓄名胜区旅游业的发展后劲有着积极的促进作用。

有利于提高产业的整体素质，带动旅游产业化规模不断发展壮大现代旅游产业化经营代表着先进生产力的发展方向，发展生态旅游是实现传统旅游业向现代旅游业转变的重要载体。

旅游产业化的本质作用就是用工业化思维谋划旅游来发展，按照先进生产力的发展要求，把千家万户的小经营与千变万化的大市场联接起来，提高当地的市场目录第章项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目背景第三章可研编制的原则和范围第四章项目建设的必要性和有利条件第五章项目建设主要内容第六章投资估算与资金筹措第七章效益分析第八章管理措施及人员编制第九章环境影响评价核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第十章结论第章项目概况项目名称白山市八道江区龙山湖景区开发项目项目建设单位三道沟镇人民政府项目地址吉林省白山市八道江区三道沟镇企业性质有限责任公司第二章项目背景项目地自然情况三道沟镇地处白山市八道江区东南部，中朝边境云峰库区中游北岸，距市区公里，东与朝鲜慈城郡隔江向望，是白山市八道江区唯边境重镇，边境线公里。

全镇辖区面积平方公里，水域面积平方公里，耕地面积亩，林地面积万亩，森林覆盖率达以上。

镇辖个行政村，个社，总人口人资源概况三道沟镇是白山市林下资源开发重点镇，全镇林地面积万亩森林覆盖率以上，属白山市主要林业大镇之。

三道沟镇在白山市范围内同比而言地大物博。

野生动植物主要有紫貂猞猁香獐熊哈什蚂山参五加参对开蕨天女木兰红松云杉等达余种矿产主要是钴铜水晶石麦饭等储量较大，其中钴矿储量居全国第二，现正开发当中主要农副土特产品有玉米大豆园参黑木耳山野菜核桃瓜果等，山珍绿色食品开发前景看好。

三道沟镇位于鸭绿江畔，镇域内河流纵横，水资源丰富，有湖河条较大的沟系，为镇水产业封沟养蛙业发展提供了有利的自然条件，拦江养鱼网箱养鱼封沟养蛙已形成规模，池沼公鱼出口日本及东南亚。

三道沟镇域内中朝边境线长达公里，仅江之隔的朝鲜慈城郡，森林茂密矿产及动植物资源丰富，发展边贸得天独厚。

三道沟镇旅游开发资源丰富。

域内自然生态环境保持完好，天蓝水碧山险树绿，景色宜人，与朝鲜隔江相望，可览异国风情，龙山湖风景旅游区是国家级风景名胜区，有岛洞峰，景，素有东北小江南之称。

几年来，旅游基础设施逐步完善，客流量逐年增加，知名度迅速提升，龙山湖品牌已闻名省内外。

社会经济现状。

年，全镇实现生产总值万元，同比增长完成农业增加值万元，同比增长固定资产投资亿元，同比增长农村人均纯收入实现元，同比增长。

交通通讯电力水三道沟镇距白山市区公路里程公里，为二级公路。

沿鸭绿江北与临江市有公里边境公路相通，南与集安市有公里边境公路相连。

公路均实现水泥硬化，交通极为便利。

镇内程控电话已经覆盖四个村，受益人口达余人，无线通讯网建设有六处基站，信号覆盖全镇范围。

互联网接通率达。

国家电网在镇内设有农电所处，但缺少变电站。

三道沟河流众多水系发达，用水不存在任何障碍。

项目提出背景吉林省白山市三道沟镇地处中朝边境鸭绿江云峰电站库区，距白山市区直线距离公里，是白山市除长白山自然保护区外的最大的生态旅游区。

市政府在年政府报告中提出要依托长白山自然保护区，突出和发挥各地域特点，整合各类旅游资源，形成综合开发态势，不断提升旅游的品位和接待能力，建设旅游大市。

年省政府确定开发鸭绿江黄金旅游带，经省旅游局规划将三道沟镇做为整体旅游带的个重要节点，并赋予三道沟为沿鸭绿江商务第镇的定位，这些都为三道沟镇提供了千载难逢的发展机遇，三道沟镇背靠市区，对面为朝鲜慈江道慈城郡，距市区最近直线距离公里有除长白山外全市面积最广生态环境最好水域最大的旅