聚区以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色的现代物流园区以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础的科技型产业集群。大大力力发发展展休休闲闲娱娱乐乐业业加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿长风大型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光健身娱乐文化活动会务展示等功能于体的特色休闲商业区。配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产业发展。根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展的的产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现代代物物流流园园区区科科技技产产业业集集群群景景观观休休闲闲娱娱乐乐设设施施和和高高星星级级酒酒店店等等配配套套设设施施都都是是区区政政府府鼓鼓励励的的商商业业形形态态落落实实到到具具体体到到房房地地产产载载体体则则为为高高品品质质写写字字楼楼新新型型商商业业设设施施和和酒酒店店或或类类酒酒店店物物业业本本项项目目的的基基本本产产品品定定位位则则基基于于此此规规划划方方向向轨道交通规划根据上海轨道交通规划，项目所处真北路曹安公路周边规划建设有轨道交通号线原来的线，起讫点为环西二大道至金桥号线原来的轻轨线，起讫点为上海西站环南二大道，作为轨道交通远景规划，目前尚未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。在在本本项项目目的的建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通的的远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接的的利利好好由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟的区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金售价较高，办公入门门槛相对较高真北组团商贸群办公万，商业万，公寓式酒店万。优势地理区位条件最为优越沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通动脉区域经济发展较为成熟，商业生活配套齐全劣势办公组团尚未形成聚集效应区域规划总结真真北北组组团团商商贸贸群群从从地地理理位位置置上上来来看看是是目目前前普普陀陀大大力力发发展展的的真真如如真真北北长长风风三三大大商商务务区区中中区区位位较较好好的的板板块块沪沪宁沪沪宁宁高高速速公公路路真真北北路路中中环环线线这这两两条条对对外外对对内内主主干干道道的的存存在在可可以以吸吸引引众众多多经经贸贸物物流流企企业业落落户户在在环环境境上上除除长长寿寿路路沿沿线线外外真真北北地地区区相相比比长长风风真真如如其其商商业业金金融融成成熟熟度度更更高高便便利利的的配配套套设设施施在在三三大大区区中中更更具具有有吸吸引引力力依依照照真真北北地地区区的的商商务务规规划划以以及及普普陀陀区区商商办办购购物物酒酒店店综综合合发发展展的的产产业业定定位位本本项项目目适适宜宜打打造造成成为为与与长长三三角角互互为为辐辐射射对对接接的的商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体的的区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右的办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业，也是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。项目办公客户方向据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达美元平方米天，同比上涨了，创下了上海自年以来的新高。而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统外围的准区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注的热点。据统计数据显示，普陀区年季度引进内资企业户，注册资金亿元。其中服务业户物流业户，注册资金万元以上的企业户，其中万元以上的户，引进企业规模和质量在不断提高。上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市终端网络，服务于长三角和全国。综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路的地理优势，以市区传统区域外迁的大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量的贸易类公司。所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处纺织公司物贸大厦金属贸易期货公司新建业中心电脑电器家具贸易等小型企业万千大厦贸易进出口公司中星经贸大厦贸易科技电子等私营小公司中期大厦贸易进出口医药科技成套设备华源世界广场华源药房华源集团内部各部门振源大厦服饰塑胶电子精细化工等企业项目情况地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定。现场勘察显示，整个地块基本经济技术指标项目数量备注总占地面积,占地亩总基地面积,建筑密度地上建筑面积,容积率其中办公部分,可售商业部分,可售总建筑面积,地下建筑面积,不计容积率地下室停车库,绿化面积,绿化率注地下中含停车位约个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路金汤路处有处入口普陀区机动车驾驶员培训部，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯临路入口。周边环境地块以西与真光新村老式住宅区仅墙之隔，无进出通道。地块以南紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行百米。地块以东为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。地块以北有如家快捷酒店少量中低挡餐饮设施及住宅区。配套设施交交通通配配套套项目紧邻真北路中环线曹安公路沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅公里，且周边分布有北安线等众多公交线路，交通出行十分便利。商商业业配配套套项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心麦德龙红星美凯龙百安居迪卡侬乐购苏宁国美梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商