处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。总体而言，十二五时期，仍将面临的是机遇与挑战并存，机遇大于挑战的发展环境，有利于加快经济社会发展。县城市总体规划按照县城市总体规划年提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是依托大交通大工业古文化丰富资源，实施工业富县商贸活县旅游旺县科技兴县依法治县战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到年，城区形成面积达到平方米公里，人口达到万人。以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造临街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有个质的飞跃。产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知国办发号规定针对固定资产投资增长过快规模过大，同时煤电油运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场会展中心物流园区大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好土地和信贷两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房。各级城市包括县城，下同人民政府要编制住房建设规划，明确十二五期间，普通商品住房经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地十二五发展规划和近期建设规划。直辖市计划单列市省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。十二五时期，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。直辖市计划单列市省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。中华人民共和国城市房地产管理法中规定商品房预售是种比较特殊的房地产转让行为。预售方具有定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。国务院以国发„‟号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。调整后,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为钢铁电解铝项目,最低资本金比例为水泥项目,最低资本金比例为煤炭电石铁合金烧碱焦炭黄磷玉米深加工机场港口沿海及内河航运项目,最低资本金比例为铁路公路城市轨道交通化肥钾肥除外项目,最低资本金比例为保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为,其他房地产开发项目的最低资本金比例为其他项目的最低资本金比例为。本项目作为普通商品住房，应满足上述产业政策的相关规定与要求。行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。对取得四级资质证书和暂定资质的房地产企业，注册资本提高到不少于万元。房地产开发应当符合国家的产业政策国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益社会效益环境效益相统的原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之以外或在项目方案中没有发表意见的机会的现象。集团在房地产开发建设方面已形成有套成功的获得项目地区的人群参与项目设计准备和实施的恰当形式和方法。当地社会组织的态度。当地政府对项目的态度及协作支持的力度。县人民政府高度重视，签署了半岛综合开发建设项目协议书，形成了城建交通电力通信供水等基础设施条件以及医疗教育等社会福利及生活条件足够保障的社会支撑系统当地群众对项目的态度及参与程度。项目设计方案充分考虑到了使群众能充分有效参与的多种方式，项目决策群众参与程度高，得到当地群众的认同与支持。项目所在区域社会环境条件。通过分析与预测，项目能为当地社会环境人文条件所接纳，现有社会环境及文化现状基本适应项目建设发展的需要。社会风险分析项目社会风险因素般有移民安臵风险民族矛盾宗教问题弱势群体支持问题受损补偿问题等。本项目没有移民安臵问题和受损补偿问题，使社会风险大为降低。而项目的民族矛盾宗教问题弱势群体支持问题又在项目前期决策过程予以了充分考虑，可能出现的社会风险概率很小。第章主要风险及应对措施主要风险综述本项目在维护经济安全合理开发利用资源保护生态环境优化重大布局保护公共利益防止出现垄断等方面可能存在的主要风险表现为宏观环境风险区域环境风险土地风险资金风险设计风险工程风险市场风险等个方面。风险影响程度宏观环境风险政治环境风险。表现为发生战争工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。本项目政治环境好。风险影响程度为可忽略影响。社会环境风险。表现为社会安定情况风俗习惯公众素养等。具体表现为产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。本项目在设计决策过程中有广泛的社会参与，得到消费者的认同与社会的支持。风险影响程度为可忽略影响。经济环境风险。表现为国家或地区经济建设的战略方针战略布局经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。国家经济持续稳定发展，县域经济持续增长，区域经济环境有利项目建设。风险影响程度为可忽略影响。政策环境风险。主要包括土地住房金融税收城市规划环保等政策。本项目符合土地住房金融税收城市规划环保等政策要求，并得到县委县人民政府及相关职能部门大力支持，但尚存金融方面的不确定性因素。风险影响程度为较大影响。区域环境风险区位风险。商业区住宅区工业区的划分，以及近临地区社会经济和各类设施的变化会给项目带来影响。项目属于城市规划区，符合区域划分要求。风险影响程度为可忽略影响。周边设施风险。城市基础设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。目前城市基础设施和配套公用设施的配套不够完善。风险影响程度为较小影响。环保风险。包括空气污染噪音污染水污染等。风险影响程度为较小影响。自然风险。指客观存在的恶劣自然条件恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水暴雨地震飓风等。境内山洪暴雨多有发生，洪水位按年遇设计，风险影响程度为较小影响。土地风险土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。地质探察详细，风险影响程度为可忽略影响。征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁安臵和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。项目用地为出让竞得拆迁后的现状土地，风险影响程度为可忽略影响。资金风险资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约。存在定不确定性，风险影响程度为较大影响。利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。随着国际经济形势变化，国内贷款利率调整时有发生，风险影响程度为中等影响。设计风险先进性风险。项目的设计理念落后设计不新颖技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。项目设计新颖，富有民族特色，风险影响程度为可忽略影响。适用性风险。过分强调设计的先进性经济性，忽视适用性，会有不为消费者接受的风险。设计符合当地实际，适用性强，风险影响程度为较小影响。经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性可靠性适用性，会承担工程造价过高的风险。项目造价居于当地平均水平，风险影响程度为较小影响。工程风险发包风险。包括招标模式风险承包方式风险发包合同风险和工程索赔风险。建设单位有个熟悉工程管理的团队，有较强的合同管理能力，风险影响程度为中等影响。工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。建设方管理水平较高，经验丰富，风险影响程度为可忽略影响。工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。本项目工期为两年，工期相对比较紧张，风险影响程度为中等影响。市场风险市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。项目区目前存在对住房的刚性需求，风险影响程度为较小影响。价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。项目可研价格测算数据来源真实可靠，采用方法科学，价格在消费者能接受的区间，风险影响程度为中等影响。风险应对措施房地产开发项目风险具有系统性关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。风险回避对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。般来说，只有在面临灾害性风险风险程度特