转折。从主要指标的月度变化看房价年从年初到年末形成下降趋势，但年月份房价环比出现回升，新建住宅环比从月开始出现正增长，增幅逐月扩大销售量年持续低迷，年月出现显著回暖，同比增长投资在年高位的基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，年月房地产开发投资同比增长近其他指标中，年月除完成土地购置面积同比下降完成土地开发面积同比下降外，房屋施工面积同比增长，房屋竣工面积同比增长。除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况的综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳的迹象。综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用的结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长的轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展的新阶段。重庆市房地产市场状况重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来的首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度的增长。同全国房地产市场样，销售面积的下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。总体来看，我市房地产投资增长对增长的偏离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。年年年年年增长率房地产开发投资增长率增长率进入年，重庆房地产市场出现回暖。来自中国指数研究院西南分院的监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比上涨。月累计成交万套，万平方米，同比分别上涨，创下重庆历史新高。在价格方面，全年呈现波动上扬的走势。月月月月月月月月月月月房屋均价元平米由于我市经济总量和人均收入的持续增长，改善性购房需求还有定容量。更重要的是，我市大城市带动大农村的格局决定了随着城镇化率的提高，城市房屋需求在未来相当长段时期内将保持持续增长的态势。但是，也要清醒的看到，我市房地产开发投资占地区的比例长期偏高见表，不利于房地产市场的持续健康发展必须，否则，旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。表重庆房地产开发投资占地区比重表年度房地产开发投资亿元地区亿元比例年年年年为防止房地产市场的过度繁荣，从年末开始，国家出台了系列的政策进行调控。先后出台了国四条拿地首付不低于，营业税优惠政策终止开征物业税等，这些措施将在定程度上遏制房地产市场的过快增长。县社会经济状况县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向分布，南北长，东西宽，幅员面积。长江横穿县境，水上距离重庆主城区陆上。东依土家族自治县，南接县县，西靠区，北邻县县。全县辖个乡镇个行政村，总人口万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和降水充沛四季分明季风明显及立体气候明显等特点。地是著名的旅游名城，被誉为东方乡。境内有山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。地紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。亿元年年年年年近年来，地的城镇化进程很快。城镇化率已从年的增长到年，新增城镇人口万人。年年年年年年人口数万元城镇化率城镇人口城镇化率项目建设的必要性有利于加快城镇化建设中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。十五计划明确提出随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我国推进城镇化的条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发展西部社会经济的报告中强调指出实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施。重庆市十五计划明确指出实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济文化定为。业主固定资产房屋及建筑物折旧年限为年，通用设备折旧年限为年,按年限法计提折旧。根据现有税收政策，该项目测算时，土地增值税税率，营业税城建税，教育附加，所得税。评价方法本项目是个新建项目，因此，按新建项目进行财务评价。假设条件工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，销售状况达到预期目标在经营期间，有关信贷利率赋税基准及税率市场行情无重大变化我国有关法律法规政策无重大变化无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成重大不利影响。基础数据选取计算期本项目建设期年，从年月开工到年月结束销售期个月，从年月预售房开始到年月结束。基准收益率参照年期银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为。成本估算本项目属于新建项目，其成本测算采用生产要素法进行估计，其成本构成除了项目的建造成本以外，还包括项目销售费用业主日常管理费用。根据对类似项目的费用水平，预计销售费用为收入的，管理费用为收入的。收入估算项目按照业主公司的销售方案，住宅全部对外销售。根据目前县城的同类房地产的销售价格，结合本项目的实际情况，谨慎估计项目预售单价为元。根据项目的形象进度计划，年月开工，年月份主体工程结束，拿到预售许可证，年月开始对外销售。销售进度及回款计划如下起止年月项目年月年月年月年月年月年月年月合计年月年月年月年月年月年月年月栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例栋多层住宅住宅销售建筑面积平方米,住宅销售单价,住宅销售收入万元所占比例车位车位销售位数个车位销售单价,车位销售收入万元所占比例销售面积小计,销售收入小计费用估算项目工程建设投资估算项目工程建设投资总额为万元，资金的投入按如下进度进行表项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例年资金使用投入四季度年资金使用投入季度二季度三季度四季度年资金使用投入季度二季度合计,税金营业税金及附加营业税率为，教育费附加，城市维护建设税。计算公式营业收入土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表表土地增值税税率表增值比例范围增值税计算公式比例普通住宅比例增值额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额为简化计算，土地增值税按销售收入的预征测算。此种简化方式带来的误差在允许范围之内。所得税所得税按当年利润总额估算。管理费用根据第期开发的情况，管理费用按销售收入的估算。销售费用根据第期开发的情况，销售费用按销售收入的估算。财务费用本项目资金为自筹，无银行贷款，财务费用为。财务分析根据上述指标计算项目的现金流量情况见附表。经测算，项目主要经济指标如下表主要经济指标序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率的水平投资财务净现值为万元，大于。说明项目在财务上具有可行性。第十三章不确定性和风险分析不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有定的不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率的影响程度见表和表。表销售价格敏感性分析表基准方案售价变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期年回收期变化幅度表投资销售成本敏感性分析表基准方案投资销售成本变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期年回收期变化幅度从以上两个表可以看出，项目销售单价非常敏感，销售单价下降时,净利润将下降,投资成本上升时,净利润将下降。因此，必须做好对销售价格控制和市场应对。风险分析及应对措施投资项目的风险是指由于些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种市场风险市场风险主要表现在购房需求量减少，产品滞销，价格降低，导致实际营业收入与预期相差较大。市场风险是般项目经常遇到的重要风险，从风险影响程度考虑，应属较大。经过前面对本项目产品进行的市场分析，可以看出，地房地产市场目前处于健康发展状态，市场需求基本为刚性需求，几乎不存在投机性购房，市场容量充足。因此，本项目市场风险发生的可能性相对较低。政策风险房地产市场受国家和地方政策的影响较大，从风险影响程度考虑，应属较大。近段时间以来，随着房地产市场的逐步回暖，些地方提价的风潮又出现了。为了避免房地产市场过度繁荣，切实保障人民的住房需求，打击投机性购房行为，国家出台了系列的政策，包括国四条拿地首付不低于，营业税优惠政策终止开征物业税等。这些措施将会对房屋销售产生定影响。上述措施主要针对投资和投机性购房，对正常的消费购房作用不大，因此，本项目政策风险发生的可能性应属适度。资金风险。本项目能否顺利进行，资金保障是关键。经过对本项目的现金流量和资金来源运用进行分析，只要业主资金能得到保障资金无风险，项目的现金运动情况比较好，在项目建设期和销售期都处于资金结余为正的状态。项目投资财务内部收益率为，高于行业基准收益率，具有较强的盈利能力和生存能力，从风险影响程度考虑，应属适度，从风险发生的可能性考虑应属低。建设条件的风险。建设条件不落实，会给项目造成很大损失，从风险的影响程度考虑应属严重。本项目建设地点位于县城，配套设施齐全。从风险发