1、为个停车位，其中地上个，地下个。预计销售率达到，约为个，其余可在项目完工后采用出租形式实现收入。项目商业面积平方米，结合年月全市商服用房类物业价格为元平方米的市场情况，初步定价为元平方米。预计销售率达到，约平方米，其余商业建筑面积可在项目完工后采用出租形式取得收入。销售收入分期比例的确定结合本项目具体销售收入途径和西安市住宅停车位商服用房类物业实际销售现状，确定本项目销售收入分期比例为第年本项目的建设周期为两年多，在建设期的第年，项目的预售许可证不能申请下来，因此在建设期的第年不进行销售。第二年面积为平方米的对外销售住宅每平方米定价为元销售，停车位销售个，商业建筑面积销售预计销量的。第三年对外销售的平方米住宅售罄，停车位再销售个，商业建筑面积达到预计销量的。销售分期比例见下表销售分期比。

2、居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善的综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务的房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确规定完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房普通商品房建设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装修业，规范物业管理。加快保险会计服务法律服务管理咨询信息咨询工程咨询等中介服务业的发展，培育中介服务知名品牌，提升执业水平，实现规范发展。本项目是以安置文艺南路号院原居民为主要目标，兼顾普通商品房开发的住宅建设项目，符合国家与西安市的国民经济和社会发展。

3、显著正相关关系。从下表和图可以看出，西安的和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。西安增长情况见下表与下图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为住宅供给量增加，过另考虑到西安市市区机关房产管理所单位性质和原居民安置属于产权调换方式，对原居民的安置不计销售收入。销售单价的确定安置回迁居民住宅面积为万平方米，剩余的住宅面积为平方米，结合前述的项目价格定位，拟定均价为元平方米。停车位销售价格初步定价为万元个，项目初步设。

4、府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规政策调控等。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地产开发决策者所关注的首要问题。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套提升制造业水平的现代物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度大渗透性强的信息服务业文化产业旅游业和房地产业积极发展现代商贸业和。

5、势。但随着国家实施宽松的财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化的进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和的市场，独长安区呈现异军突起态势。西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位会逐渐加强。新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发展。未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展。西咸体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均增加职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。西安对房地产的影响和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存。

6、计划表销售计划年份项目比例数量分年度销售金额第年第二年第三年第年住宅停车位商业面积第二年住宅停车位商业面积第三年住宅停车位商业面积销售收入小结在完成产权性销售后，小区项目销售总计为万元，其中可销售住宅部分销售收入为万元停车位销售收入为万元商业建筑部分销售收入为万元。销售收入计划表序号项目合计建设经营期第年第二年第三年非安置住宅停车位商业面积合计利润计算税费率标准进行财务评价需计算的税费包括营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税和企业所得税等。营业税以年销售收入为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基，税率取教育费附加以营业税为费基，费率取土地增值税经过计算应按计算，计算过程见下表。所得税以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得。

7、十个五年规划。产业政策分析房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳定的宏观调控目标还有距离与建设国际性城市的目标追求还有差距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建设，尤其对以前危陋住宅的改造，解决城市部分居民的住房安全隐患，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程。本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。区内除布置满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置紧凑，造。

8、利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是本项目的盈利能力。经计算，本项目的投资利润率。财务风险分析影响本项目的主要因素主要有以下几个方面建造成本售价等。这些因素受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡分析盈亏平衡点影响本项目税前利润的几个主要因素分别是总投资可销售住宅销售价格可销售住宅销售率等。当上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零时，即项目盈亏平衡时的临界点。详见下表盈亏平衡表项目不确定因素总投资万元商品房销售价格商品房销售率正常情况因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度盈亏平衡点分析综上所述，当项目的投资总成增加，或可销售住宅销售价格下降，或可销售住宅销售率下降时，达到盈亏平衡点。根。

9、新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑的开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用的建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素的影响，上半年呈现价滞量跌的形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀的状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞的。

10、是考察项目盈利水平的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据现金流量表见下表，计算可得出本项目总投资的财务内部收益率为。本项目的基准收益率取。在本项目中，内部投资收益率较高，且远远大于基准收益率，因而风险较低。现金流量表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现率折现现金流量财务净现值财务净现值是按照事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。净现值大于或等于零时的项目才是可行的。本项目选取的基准贴现率为，根据现金流量表见上表，可计算出财务净现值为万元。可见项目在财务净现值指标上是可行的。投。

11、市场预测，本项目的投资总成本增加不会超过，平均销售单价不会低于元平方米，可销售住宅销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务净现值财务内部收益率投资利润率，分析计算售价上下波动和投资额上下波动时，对经济评价指标的影响，计算结果见以下两表。敏感性分析售价变动敏感性分析经济指标基准方案售价变动财务净现值万元内部收益率投资利润率注此表中的售价变动是指包含住宅停车位商业建筑面积的综合价格。敏感性分析表投资变动敏感性分析经济指标基准方案投资变动财务净现值万元内部收益率投资利润率以变动为例在总成本增加时，本项目的经济指标变化如下财务净现值从万元降为万元，下降了内部收益率由降为，下降了投资利润率从降为，下降了。由此可见，本项目总投资额对收益的影响较大，因。

12、税率取。土地增值税率及土地增值税计算表单位万元项目金额说明销售收入扣除项目金额项之和总成本费用营业税及附加按销售收入的计其他扣除项目按项计增值额项项增值比例小于适用税率土地增值税项项利润计算经过计算确定项目税后利润为万元。具体过程见下表损益表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年销售收入总成本费用营业税及附加土地增值税利润总额所得税税后利润注表中的为数据调整。财务盈利能力分析财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取。财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。反映项目所用资金的盈利率。

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