1、空置，正常经营年份的空置率设定为。单位建筑面积年租金预测参照项目建设地相同经营性质的经营场所单位建筑面积年租金水平，本项目商业网点单位建筑面积平均年租金按元平方米不含水电费用测算。商业网点租金收入测算按以上可供出租的商业网点建筑面积空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份商业网点的租金收入为万元万元，见附表。物业管理费收入本项目物业管理部门向各种建筑物的业主及租赁者提供保安保洁等服务，年物业管理费暂定为元，预计本项目正常经营年份收取物业管理费建筑面积为，可收取物业管理费万元，见附表。租赁经营营业收入预计本项目正常经营年份租赁经营的租金及物业管理费收入合计为万元，见附表。租赁经营营业税金及附加测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加分。

2、整体，从种意义上，物流业的发展已成为衡量个国家综合国力的重要标志。我国直到年加入后，现代物流业才开始起步。但是由于我国经济直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第个黄金时期。我国年年情况见图，物流行业发展情况见图图图年前三季度，中国社会物流总额实现了的高速增长，年月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是年月国务院印发物流业调整与振兴规划，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。物流业调整与振兴规划的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新轮的高速增长阶段。我国现代物流业的发展背。

3、推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。年月国家颁布了物流业调整与振兴规划，指出我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在些突出问题。是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与的比率高出发达国家倍左右二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，大而全小而全的企业物流运作模式还相当普遍三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理衔接顺畅能力充分高效便捷的综合交通运输体系，平方米不含水电费用测算。写字楼租金收入测算按以上可供出租的写字楼建筑面积空置率及单位建筑面积年租金测算，本项目正常经营年份写字楼的租金收入为万元万元，见附表。商业网点租金收入可供出租的面积本项目可供出租的商业网点建筑面积共计。空置率在实际租赁经营中，可能会有少量商业网点暂时未出租。

4、而对商品服务及相关信息从原产地到消费地的高效率高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息运输仓储库存装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之，它连接社会经济的各个部分并使之成为个有机。

5、的产品生产基地和加工中心为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商贸易中心批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期，对商品实施生产加工组合储备配送，组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。国家在关于加快我国现代物流发展的若干意见指出，企业要转变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获得新的利润源的重要手段。我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业综合竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略。

6、别为应纳营业税额的，平抑物价基金教育发展基金分别为营业收入的。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳营业税万元，应纳各种附加税万元，见附表。根据我国现行有关税务法规，房产出租还应交纳房产税，税率，预计本项目正常经营年份应纳房产税万元，见附表。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计万元，见附表。租赁经营总成本费用测算为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南的方法，将租赁经营总成本费用中的相同各项费用归并后，按直接成本工资及福利费折旧费修理费无形资产摊销费其他费用利息支出营业费用等成本要素进行测算。直接成本租赁及物业管理的直接成本包括物业管理用水电各种低值易耗品等。本项目的租赁及物业管理的直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场。

7、商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之，国家在中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了十五期间要加快发展商贸服务业加快发展物流业的要求，其基本政策是打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组采取积极的财税土地价格等政策，支持关键领域薄弱环节和新型业态的发展健全标准体系，推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是坚持市场化产业化社会化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向是推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，。

8、后利润为万元。项目清偿能力测算贷款偿还能力测算本项目计划项目银行申请长期贷款万元，长期贷款的偿还按最大能力还本按期付息的方式考虑。在偿还长期贷款期内，企业所获利润，在交纳所得税并提取法定盈余公积金后可供投资者分配的利润中，应首先用于偿还长期贷款本金。此外，本项目租赁经营部分固定资产折旧费无形资产摊销费以及房产销售建设成本摊销费可用于偿还贷款本金。可供偿还长期贷款本金的利润折旧费摊销费均按，房产销售建设成本摊销费按用于偿还贷款测算。经测算，预计本项目还款期内可供偿还贷款本金的资金共计万元还款期利息已计入当期利息支出，贷款偿还期为年，见附表。偿债能力分析偿债能力分析的主要指标为偿债备付率和利息备付率利息备付率税息前利润当期应付利息费用偿债备付率可用于还本付息资金当期应还本付息费用。可用于还。

9、现企业物资采购生产组织产品销售和再生资源回收的系列化运作培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。到年基本建立快捷高效安全方便，并具有国际竞争力的现代商贸服务和物流服务体系，大幅度提高商贸服务和物流服务的社会化专业化和现代化水平。近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国的商贸服务和物流业正在向社会化产业化标准化现代化的方向发展。商贸服务是古老而又宽泛的领域，包括了商品交易商品流通商品交易市场支付方式与手段地域关系和国与国关系金融保险和税收等诸多因素，同时与生产加工仓储货运配送批发营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下，为商业中心服。

10、需要，有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本按项目评价则采用经营成本。固定成本固定成本是指在定的经营规模限度内，不随营业额等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费折旧费修理费摊销费利息支出其他费用等。预计本项目租赁经营正常经营年份的固定成本为万元。变动成本变动成本是指随营业额等其他因素的变化而变化的费用，包括直接成本营业费用等。预计本项目达到经营目标年份的变动成本为万元。经营成本预计本项目租赁经营正常经营年份的经营成本为万元。利润测算项目利润与利润分配测算见附表，从附表中可以看出，项目正常经营年份的营业收入为万元，减去总成本费用万元，营业税金及附加万元后，利润总额为万元。各年实现利润按交纳所得税，盈余公积金按所得税后利润的提取。预计正常经营年份应纳所得税万元，所得。

11、付息资金为还款期内各年的息税折旧摊销前利润，根据利润与利润分配表贷款偿还能力测算表计算的利息备付率偿债备付率见附表还本付息测算表，从附表中可以看出，本项目偿还银行长期贷款期内各年的利息备付率最低为，偿债备付率最低为，表明各年的还款资金来源能够偿付当期债务，有较强的偿债能力。项目清偿能力分析财务计划现金流量表见附表，资产负债表见表附表。从附表附表中可以看出，本项目投产后各年均有较高的盈余资金同时项目计算期内各年的资产负债率最高为，项目计算期内各年的流动比率及速动比率最低分别为，表明本项目的清偿能力较强。财务效益评价按建设项目经济评价方法与参数第三版，本项目融资前税前财务基准收益率设定为，项目资本金税后资本金基准收益率设定为。财务评价指标根据利润与利润分配表见附表建设投资估算表见附表项目投。

12、的直接成本费用水平测算。工资及福利费本项目租赁经营劳动定员人，人均年收入按万元测算，福利费按工资的提取。工资及福利费测算见附表。修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值的计算。其他费用其他费用包括差旅费交通费办公费用工会经费职工养老保险费医疗保险费失业保险费等，按租赁经营营业收入的测算。营业费用营业费用主要用于广告宣传等费用，按租赁经营营业收入的测算。折旧费固定资产折旧费按直线法残值率测算。折旧年限建筑物年机器设备年。固定资产折旧费测算，见附表。摊销费无形资产摊销费从项目投营年起，按年等额摊销测算，见附表。利息支出本项目建设投资长期贷款还款期内应付利息计入当期利息支出。总成本费用预计本项目租赁经营在还清长期贷款后正常经营年份的总成本费用为万元，见附表。总成本构成根据财务分析和可行性研究。

参考资料：

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[2]《新建国际医药物流园项目投资可行性论证初步设计报告》（第52页，发表于2022-06-24）

[3]《新建国防动员指挥中心项目投资可行性论证初步设计报告》（第52页，发表于2022-06-24）

[4]《新建国家级自然保护区生态宣教基地项目投资可行性论证初步设计报告》（第45页，发表于2022-06-24）

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[8]《新建商品猪养殖基地无公害蔬菜种植基地项目投资可行性论证初步设计报告》（第20页，发表于2022-06-24）

[9]《新建商品混凝土搅拌站项目投资可行性论证初步设计报告》（第60页，发表于2022-06-24）

[10]《新建商务中心项目投资可行性论证初步设计报告》（第82页，发表于2022-06-24）

[11]《新建和馨园保障性住房项目投资可行性论证初步设计报告》（第68页，发表于2022-06-24）

[12]《新建发电厂项目投资可行性论证初步设计报告》（第169页，发表于2022-06-24）

[13]《新建县第二中医院项目投资可行性论证初步设计报告》（第12页，发表于2022-06-24）

[14]《新建县就业和社会保障服务中心项目投资可行性论证初步设计报告》（第54页，发表于2022-06-24）

[15]《新建县天然林资源保护工程项目投资可行性论证初步设计报告》（第55页，发表于2022-06-24）

[16]《新建厂房项目投资可行性论证初步设计报告》（第16页，发表于2022-06-24）

[17]《新建厂房项目工程项目投资可行性论证初步设计报告》（第21页，发表于2022-06-24）

[18]《新建厂房、仓库、员工宿舍及办公楼项目投资可行性论证初步设计报告》（第59页，发表于2022-06-24）

[19]《新建印务包装公司项目投资可行性论证初步设计报告》（第33页，发表于2022-06-24）

[20]《新建卫生重点中等职业学校工程项目投资可行性论证初步设计报告》（第28页，发表于2022-06-24）