用。景德镇市委市政府在年将金岸名都商住小区项目列为市重点建设项目。已落实金岸名都商住小区开发优惠政策及运作保障措施。政府部门创造了宽松的发展环境，出台优惠的扶持政策，相关部门提供优质高效服务，切实解决好金岸名都商住小区建设中遇到各种问题。二建议该项目财务上具有定的抗风险能力。是个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。合理安排建设时序，实行滚动发展。在充分作好调查研究规划的前提下，依据金岸名都商住小区的功能和布局需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行开发建设，边建设边产生效益。第二章项目开发建设环境分析项目开发建设的背景景德镇市人民公园始建于解放初期，基本适应当时的人口数量和单调的生活需求，经过五十多年运行使用，无论是规模功能基础设施等各个方面，都很不适应现代城市的需求。广大人民群总要求改造人民公园的呼声很高，为了建设江南旅游都市，焕发瓷都的青春，提升我是对外开放的形象，提高人民群众的生活品质，人民公园及周边的改造被提上了议事日程，在年景德镇市人大代表会上被定为市政府为人民群众办的二十件实事之。于年在香港威时集团的经济支持下，已建成并对外开放，取得了良好的社会影响。随着经济的发展和社会的进步，随着景德镇市城市建设的逐步加大，市场对房地产尤其是中高档房地产的需求不断升温。景德镇虽然是誉满全球的历史文化名城，但总体居住档次较低，最近几年经过各方面的努力这现象有些改观，但还是不够，市民强烈希望改善居住环境，迫切要求购买高尚有档次的居住小区的愿望强烈。本项目正好适应了人民的这种需求。景德镇市作为千年古镇，房地产开发作为种产业起步较晚，按照景德镇市政府将景德镇建设成为中外著名瓷都国家历史文化名城江南著名旅游城市江西重要工业城市目标和拉开城市建设框架设想，景德镇市房地产开发行业面临较好的发展机遇根据景德镇市城市总体规划，景德镇市将适当扩大规模，重点向东西方向发展，本项目位于规划中的西面，这里规划为公共服务金融居住区，给商品房开发带来了商机二景德镇社会经济状况景德镇位于江西省东北部，历史上与汉口镇佛山镇朱仙镇并列为全国四大名镇，下辖乐平市浮梁县昌江区和珠山区，全市土地面积平方公里，总人口万，其中非农业人口万人，是国务院首批公布的座历史文化名城之和国家甲类对外开放地区。中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都。瓷器是中国人的伟大发明，景德镇是中国瓷器最杰出的代表。景德镇兴于瓷而不囿于瓷。改革开放以来，景德镇市汽车机械电子医药化工建材食品等新兴工业迅速崛起，已发展成为江西省工业化程度较高的主要工业城市。景德镇群山环抱，绿水环绕，碧水蓝天，四季分明，是座具有山水生态文化特色的城市。全市森林覆盖率达到，城市绿化覆盖率绿地率分别达到和。良好的自然环境奠定了景德镇绿色农业的生态基础。景德镇农业资源丰富，是江西省商品粮基地蔬菜基地茶叶基地食用菌基地和林业基地，形成了茶叶蔬菜养殖业三大特色农业产业。盛产稻谷茶叶蔬菜食用菌油菜籽芝麻花卉和各种山货等。所辖浮梁县茶叶生产历史悠久，早在唐代就已是全国重要的茶叶生产集散地乐平市蔬菜生产规模不断扩大，已成为华东地区最大的蔬菜生产基地县市，所产蔬菜在国内市场上已占据席之地。全市初步形成了南菜北茶近郊养的农业产业格局，成为华东沿海地区重要的优质农产品供应基地。进入新的世纪，千年瓷都景德镇紧紧围绕建设经济重镇旅游都市特色瓷都发展构想，努力把景德镇建设成为经济重镇江南旅游都市和赣浙皖边际区域中心城市，积极推进社会主义和谐社会建设，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会自然和谐发展取得实质性突破,经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展跨越发展的重大突破打下了坚实基础。年，全市实现生产总值亿元，增长。年主要农产品产量粮食油料茶叶蔬菜肉类水产品万吨。社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。房地产投资平稳增长。年，全市房地产开发投资完成亿元,比上年增长。其中住宅投资亿元，增长全市商品房住宅施工面积万平方米，比上年增长商品房住宅竣工面积万平方米，比上年下降。第三章项目建设必要性与可行性分析项目建设的必要性据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房地产市场来进行调控规范，从而对存量方市场的影响是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房市场的房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。国家江西省景德镇市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得景德镇市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更凸显了金岸名都商住小区的商业价值，计算。所得税按利润总额的计算。销售计划设定住宅商铺按销售考虑。第二节项目收入和税费预测住宅商铺销售期年，每年比例为，销售价格平均按住宅元商铺元的价格计算，总销售收入为万元。具体分年销售预测详见表。开发期收入与税费估算表表单位万元序号项目名称合计建设期销售期第年第年第年销售收入住宅销售面积单位售价元销售比例商铺销售面积单位售价元销售比例经营税金及附加营业税销售收入的城市建设税营业税的教育费附加营业税的土地增值税销售收入的印花税销售收入第三节财务评价项目利润根据收入分年预测表资金来源与运用表损益表计算总投资万元总收入万元利润总额万元总投资利润率所得税后净利润万元总投资净利润率盈亏平衡点损益表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年销售收入开发成本经营税金及附加利润总额所得税税后净利润盈余公积金未分配利润资金来源与运用表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年资金来源销售收入自有资金长期借款二资金运用开发成本管理费用销售费用财务费用销售税金及附加所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金二盈利能力分析根据项目财务现金流量表见附表，计算财务内部收益率财务净现值万元时投资回收期年项目财务现金流量表表单位万元序号项目建设期销售期合计第年第年第年现金流入销售期收入二现金流出开发建设投资管理费用销售费用财务费用经营税金及附加所得税三税后净现金流量四税后累计净现金流量五税前净现金流量六税前累计净现金流量税后财务净现值税前财务净现值税后内部收益率税前内部收益率税后投资回收期税前投资回收期三偿贷能力分析项目拟申请银行贷款万元，利息按年足额归还，贷款利息计入总投资。贷款本金于贷款后的第年末开始分年等额归还。贷款偿还期为年含建设期年。根据贷款偿还计划表计算，偿债备付率为，项目贷款偿还能力较强。具体详见附表。借款偿还计划表表单位万元序号项目年利率建设期销售期合计第年第年第年年初贷款本金累计本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本付息年末贷款本金累计还本资金来源经营成本未分配利润四项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资销售价格贷款利率建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标的影响进行测算。敏感性分析指标对比表，详见表。敏感性分析指标对比表表变动因素敏感因素变化幅度敏感因素分析结果销售价格开发成本税后财务净现值税后内部收益率动态投资回收期万元年基本方案销售价格下降销售价格下降销售价格下降销售价格下降建设期开发成本增加建设期开发成本增加建设期开发成本增加建设期开发成本增加盈亏平衡点从敏感性分析指标对比表中可以看出该项目具有较好的抗风险能力，但经分析发现销售收入对项目的影响较大，其次就是投资，因此，项目在实施过程中应予以特别重视。第四节财务评价结论通过以上分析，总投资万元，总收入万元，利润总额万元，总投资利润率，所得税后净利润万元，总投资净利润率，盈亏平衡点，财务内部收益率，财务净现值万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年含建设期年，偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十四章风险分析风险分析概况房地产开发建设项目般投资大专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影响与干扰，而这些因素又大多具有相当的不确定性。因此，必须认真识别风险设法控制风险，以提高投资的成功率。本项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案环境影响分析融资方案和社会评价论证的基础上，进步综合分析识别项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，提示风险来源，用定性和定量分析的方法估计风险因素发生的概率及对项目的影响程度，提出规避风险对策。以降低风险造成的损失。二风险因素识别风险识别是风险分析的前提，要根据房地产开发项目的风险特征来识别风险因素，并进步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应的风险对策。根据房地产开发项目的特点，房地产开发项目开展过程中的风险主要有投资风险市场风险管理风险技术风险金融风险环境风险等。本项目面临的风险如图所示景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告经济环境自然环境综合风险项目决策不当项目财务风险投资风险政府投入影响招商引资力度不足资金风险工程技术方案工程质量房地产开发技术水平技术与工程风险外部环境征地拆迁安置其他配套条件配套条件水电气配套交通配套条件社会环境政策环境市场需求量经营模式市场风险工程设计文件工程施工方案融资风险企业投入影响管理模式选择与运作盈利模式选择与运作土地开发与置换方式管理风险景德镇金岸名都商住小区二期项目可行性研究报告三风险评估按照房地产开发建设各阶段可能出现的风险及特征进行剖析和评估。房地产开发项目初始投资阶段房地产开发项目初始投资阶段的风险主要是大量资金投入到土地及建筑工程中。由于大额资金投放进行的建设具有很强的针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险的出现，企业进行资产变现的能力就会较差，企业要具有这种大量资金投放和偿债能力，并且能够承担这种风险可能带来的损失。房地产开发项目销售阶段销售阶段的风险分为可控制的风险和不可控制的风险两种，可控制的风险是由于企业管理欠缺等原因造成的问题而不可控制的风险是指由于意外事故或者不可抗力等原因造成的无法预料的风险。营运阶段房地产开发的管理模式盈利模式的选择和运作，是成败的关键。因此对此类风险控制是整个房地产开发系统顺利运行的保障。四风险防范对策及建议