《梅华北5号居住地块项目投资可行性论证初步设计报告》

整个工程将按车道高速公路标准建设，设计行车时速公里。

建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的个多小时缩减为半个多小时。

港珠澳大桥预计年至年建成通车。

港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游房地产市场，拉动投资，前景广阔。

广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之，于年月日正式动工，工程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车，广州南站至珠海站最快只需分钟。

广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区的沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。

小结随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高速和沿海高速公路八纵六横等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进步发挥，珠海的发展硬环境将提升到个新的水平，区域竞争力辐射力将显著增强，小时都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的支撑动力。

五珠海房地产市场发展状况珠海市商品住房建设规模年年年年年年珠海商品住房施工面积万施工面积随着年楼市的升温，市场上施工量大增，截止至年，市场上已经累积有将近万平方米的住房施工面积，施工面积与新开工面积比进步扩大，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。

商品住房竣工面积销售面积情况年年年年年年珠海商品住房竣工销售情况万竣工面积销售面积除年竣工面积大幅下降外，年年竣工面积均在万万区间，年年销售面积均在万上下，表明珠海楼市供应销售两端平稳。

主城区在售经典楼盘销售情况区域项目建筑面积产品售价元吉大新光御景山精装华业临海精装格力将军山，精装拱北富华里房精装前山心海州预计精装公园里房精装花园城二期房毛坯新香洲华发四季精装五洲花城二期房精装起云顶澜山毛坯南湾华发新城期精装本案小结珠海市区楼市出现如下的特征目前主城区在售楼盘均价在元左右，且多按精装标准交楼主城区新盘基本售罄，待售楼盘不多，后市供应不足。

六地块产品市场定位及建设进度项目所处板块概述本项目位于新香洲中心公里内辐射地段。

新香洲片区位于珠海市中心城区腹地，承担着中心城区东西南北向交通的连接，片区区域交通优势明显。

新香洲片区的职能定位为珠海市的行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为体的城市中心区。

项目所处板块房地产市场概况新香洲做为珠海新的行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多的区域，是珠海住宅市场供应量最为集中的区域。

新香洲片区内，大盘林立，楼盘的整体品质升级速度较快，区域内楼盘的整体价格几乎接近东部沿海地区的楼盘售价。

该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目的带动下，逐渐成长为高尚成熟，购房者最为认可的居住新区。

项目属性分析地理位置由于本项目地处新香洲核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块的稀缺，因华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上的唯性。

周边配套本项目周边的生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富的行政设施资源。

区域素质由于新香洲是珠海新的行政服务中心，因此公务员机关事企业单位的员工构成了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质相对较高。

项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有的特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。

项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目的供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目的建设周期为年。

七项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。

项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比例物管用房社区用房公建配套建筑不计容其中垃圾房环卫休息室配电房通信设备房地下室建筑面积其中车库，税及附加土地增值税，企业所得税，合计，备注因项目为股权转让项目，土地持有人通过政府置换获得土地，原获取土地价格为万元，增值税所得税土地成本扣税额为万元经估算项目总收益为，万元项目开发成本为，万元项目开发费用为，万元项目总投资为，万元项目税费，万元项目开发利润总收益总成本总费用税费，万元销售净利润率投资利润率八资金筹措计划资金来源本项目收购及开发共需资金，万元，其中用于收购，万元，实际项目投资额扣除财务费用为，万元。

根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价，元，必须现楼销售，确定本项目的资金来源主要包括自有资金银行贷款。

结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的以上，贷款额度为总投资的即，万元，现资本金为万元，即另需自筹，万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表金额单位万元年度计算项季度季度季度季度合计年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金自有资金银行贷款在实际运作时，银行可能会要求达到定建设进度才发放贷款比如完成结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

九不确定性分析项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格的变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费的变化对各种指标的影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。

售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率，由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为，元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。

但是按目前珠海楼市住宅的价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到，元的可能性较小。

地价地价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率当住宅销售均价在元时，由上表看出股权交易价不高于元时，投资年回报率才达到，按元交易，利润空间不算太高。

十项目交易方式分析项目股权情况地块现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有。

股东原通过法院裁定受让位于珠海拱北迎宾南路粤海东路较西南角用地土地使用证号珠国用，受让价格，万元，因规划调整，该地块与新香洲梅华北号居住地进行置换，并于年月获得建设用地规划许可证地字第号。

股东取得土地后已成立房地产项目公司，但土地使用权仍挂在宜嘉公司及华泽公司名下，因土地性质调整审批手续搁置，仍未取得土地证，土地使用权限时间从年起算。

股东有意转让项目，转让价格为，万元。

营业税税率为，城市维护建设税税率为，教育费附加税率为，企业所得税税率为非居民企业，印花税税率为，契税税率为项目评估结果表金额单位万元账面价值评估价值增减值资产合计，负债合计所有者权益合计，可转让方案分析有以下三种转让方案可供选择方案宜嘉公司将其持有的资产直接转让给恒丰公司，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案二宜嘉公司在珠海成立项目公司，将其拥有的项目公司的股权转让给恒丰公司，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案三恒丰公司在澳门直接收购宜嘉公司股权，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案方案属于外资资产并购外资公司项目资产，按照税法的规定，转让方宜嘉公司应承担相关的营业税土地增值税城建税及教育费附加印花税和企业所得税等。

受让方应承担相关的印花税和契税。

由于增值额扣除项目金额，故增值税税率为。

转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。

方案相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，土地成本，开发成本及费用增值额，扣除项目金额，营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税税负总计方案二方案二属于外资境外并购项目公司股权。

转让方不需缴纳营业税土地增值税和契税，需缴纳股息所得税。

受让方不用缴纳契税。

但转让双方都需要缴纳印花税。

交易中，转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。

方案二相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，企业所得税印花税税负总计，方案三方案三属于外资境外并购项目公司外资股东公司股权。

转让方不需缴纳营业税土地增值税股息所得税和契税，受让方不用缴纳契税。

但转让双方都需要缴纳印花税。

方案三相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，印花税税负总计对于这三种方案，从转让双方的角度考虑，各方应承担的税负如表所示转让方需承担的税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税，城市维护建设税教育费附加土地增值税，企业所得税，印花税契税税负总计受让方需承担的税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税，税负总计，方案选择分析对三种交易方案影响因素分析如下税收因素从税收成本考虑，方案三的总转让交易税收成本是最小的，符合企业的最大利益，但方案二三转让价款都不可以列入项目的成本，在以后项目清算时，还应缴纳相应的客观的企业所得税和土地增值税。

方案要缴纳巨额的税费，但转让价款可列入为项目成本，可以减少以后的企业所得税和土地增值税的计征。

可操作性因素。

两种方案中，方案二三的可操作性较差，方案相对较好。

年，商务部和外管局联合下发关于进步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知商资函号，交易程序及审批较为复杂。

方案要求恒丰公司必须先与宜嘉公司达成项目购买协议