《棚户区一期改造项目投资可行性论证初步设计报告》

为此国家发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号文件，积极开展廉租住房建设年，住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保号，加快城市和国有工矿棚户区的改造。

为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。

市为响应国家自治区号召和政策，也已经将市棚户区改造工作提上日程，从今年起年，计划五年内完成棚户区改造任务。

据年的初步统计，辖区内棚户区总建筑面积约万平万米，还有些零星混杂在普通居住小区内的棚户区，其中镇原化工厂棚户区就是其中之，目前棚户区已成为影响市城市良好风貌环境的疮疤。

市棚户区不仅影响城市市容，而且也蕴含着些深层次的社会问题和矛盾，如社会治安问题环境脏乱差市政工程设施不配套公共服务设施匮乏等，对于边疆和多民族地区，还涉及到社会稳定问题。

对城市棚户区的改造己成为城市政府的项重要工作，早在年，建设部就在全国推广东北地区棚户区改造的先进经验。

市的棚户区形成历史长久，原因各异。

近年来，市的棚户区改造也取得了定的成绩，但是鉴于市是全疆的旅游胜地之，闻名全国，对疆内外的旅游者吸引力大，同时又是个多民族聚居地区，对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求，当前的些政策又不配套，仅依靠市场的力量是难以完成这复杂工作的。

市的棚户区改造工作任务艰巨，是项巨大的社会工程和系统工程，为统筹做好市的棚户区改造工作，应立足长远，将城市的棚户区改造与旧城更新基础设施建设城市环境改造结合起来，全面统筹社会需求与城市建设，分期实施，取得社会效益经济效益和环境效益的统。

为此，市委市政府高度重视，从实现地区经济社会大发展长治久安的高度出发，计划在若干年内完成辖区内棚户区改造工程。

镇棚户区现状镇棚户区历史久远，大多建于上世纪六七十年代，多为土木结构和砖木结构，最早建于解放前。

随着城镇人口增加，人们陆续在周边区域空地上建房，尤其上世纪七八十年代，随着镇原化工总厂红星煤矿市煤矿等企业的不断发展，人口密度不断加大，住房日渐紧张，为缓解住房压力，几乎各家都在建房，大房接小房，小房再接窝棚。

久而久之棚户区就形成了规模。

棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在起。

棚户区内巷道狭窄，没有消防通道，基础设施落后，没有排水设施，环境质量及卫生状况很差。

房屋又普遍低矮下窖，有的屋内地面比巷道路面竟低半米左右。

棚户区内居住人员生活水平较低。

出租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选在了棚户区，对该镇的社会治安管理造成定的影响。

镇棚户区分布特点。

镇下辖车站社区红山社区新域社区村煤窑沟村，是市发展较快的个工业园区。

上世纪八九十年代，辖区内有三家化工企业，分别为瑞德联达和银丰公司，车站社区便承担着三家企业所有职工居民的居住生活等重任。

随着三家企业的发展，到上世纪末，车站社区棚户区已集中连片，污染重环境差。

棚户区总面积已达万平方米，棚户区总户数已达到户人。

其中，低保住房困难户户低收入住房困难户户。

二镇住房基本情况。

据调查，镇车站社区处于完好状态的房屋比例，基本完好房屋比例，般损坏房屋，严重损坏房屋比例。

个人自有住房建成年代构成中，年代建成住房总量比例为，年代比例为，年代以后比例为。

房屋主要结构以砖木为主，其中砖木结构比例最大占，土木结构占，砖混结构占三棚户区居民现状。

据调查，棚户区人口主要由文化水平低劳动技能不高收入低生活质量差的人员构成，无户籍无固定住所无稳定收入以及流动人员较多。

人均居住面积人，户均人户，户均居住面积户。

项目建设的必要性改革开放以来，市经济发展，财力增强，人民安居乐业。

与此同时，仍有万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决在生活医疗住房和就业等方方面面的困难。

为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保医疗就业教育等制度，特别是通过部门协作密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。

但是由于受经济发展水平的制约投入不足等因素的影响，目前市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。

对此市委政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这关系百姓民生的热点问题，根据这要求，市从构建平安的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套交通顺畅环境优良特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的文件，按直接工程费的计取建设单位管理费按直接工程费的计取。

基本预备费按直接工程费间接工程费之和的计取。

估算额镇原化工厂棚户区改造项目建设总投资万元。

直接工程费万元，占固定资产总投资的间接工程费万元，占固定资产总投资的预备费万元，占固定资产总投资的见表。

固定资产投资估算表表序号工程和费用投资总值万元建筑工程及安装工程费设备购置费其他费用合计直接工程费住宅工程土建工程含简单装饰装饰工程采暖工程④给排水工程电气工程弱电及监控工程通风空调工程消防工程室外配电房及设备工程⑩住宅配套工程道路绿化给水排水热力燃气通讯电力小区配套医院工程小区配套学校工程小区配套商业服务工程行政服务工程社区服务工程文化体育设施二间接工程费建设单位管理费三通平接水电气费质量监督费勘察设计费工程监理费图纸审查费招标代理费及标底编制费城市防空地下室易地建设费消防设计审核原建筑拆除及补偿费三基本预备费资金筹措筹资通过国家支持个人投入政府启动等方式解决，其中，国家及自治区专项补助资金约占总投资的，地方其他方式筹资约占总投资的。

第十三章招标方案招标方案招标方案依据根据工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家计委令第号确定招标方案。

招标范围根据有关规定工程勘察设计监理等服务的采购，单项合同估算在万元以下时，可以不进行招标，单项合同估算在万元以上时，必须进行招标，建筑及安装工程单项合同估算在万以上，要进行招标，设备及材料采购，单项合同估算在万元以上要进行招标。

本项目工程监理投资为万元项目总投资的，需要招标工程勘察设计费投资万元项目总投资的，需要招标。

建筑工程总投资万元，达到招标规模标准规定，必须进行招投标。

招标组织形式本项目招标的组织形式为委托招标，必须委托具有相关资质的招标代理机构。

招标组织方式依照中华人民共和国招投标法结合本项目具体情况，招标组织方式采用公开招标。

招标基本情况招标基本情况表表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其它情况说明根据工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家计委令第号，本项目属于招标范围。

其建筑工程属于招标范围。

项目在实施过程中对上述内容进行招标。

建设单位盖章年月第十四章财务效益评价财务评价编制说明本项目财务效益评价主要依据国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版国家发改委发布的投资项目可行性研究指南，并结合棚户区改造项目的特点编制而成。

化工厂棚户区期年改造项目属于政府主导的民生建设项目。

因此，本项目的财务评价主要针对项目拆迁改造中的农发行贷款资金的偿债能力进行分析评价。

化工厂棚户区期年改造项目规划用地范围面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，公用设施建筑面积平方米。

期年改造项目力争用年时间完成镇车站社区户的改造任务。

项目总投资为万元，全部为农发行贷款。

项目偿债能力分析偿债资金来源作为棚户区改造建设项目的偿债资金来源主要包括土地出让金安置户上缴资金地方财政出资及国家补助资金几部分，通过测算本项目偿债资金共计万元。

其中土地出让金镇原化工厂棚户区期年改造项目规划用地范围面积平方米，根据土地部门估价测算，每亩土地出让金为万元，因此，项目在实施改造前可次性获得土地出让金万元。

安置户上缴资金根据项目建设内容及规模，本项目总建筑面积平方米，安每平方米元销售价格计算，可以获得销售收入万元，其中安置户上缴资金万元，占销售收入的，其余由地方财政出资。

国家对棚户区拆迁补助资金根据国家对棚户区拆迁户的补助标准，每户补助费用元，本项目户拆迁户共补助万元。

地方财政出资为确保项目贷款资金按时足额归还，地方财政在还款期内承诺出资万元，用于完成还贷任务。

借款还本付息额本项目总投资中，申请农业发展银行年期长期贷款万元。

年利率为计算实际发生时，按银行与还款单位同期约定利率执行。

贷款利息安季计息，其有效利率为。

本项目按等额还本利息照付的模式偿还贷款，每期借款本金偿还期为年不含建设期年，且要求每年等额支付本金二次，全部借款的还本付息期为年，本息总额为万元不含建设期利息。

详见项目还本付息计划表。

偿债能力评价结论由以上偿债能力分析可知本项贷款偿还有保障，能满银行放贷规定要求，因此本项目在财务上是可行的。

借款还本付息计划表表序号项目合计建设期还款期第年第年第年第年第年第年第年第年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年借款偿还年初借款本息累计本金建设期利息本年应计利息计入建设期利息计入生产期利息本年度还本付息本年度利息本年还本金期末借款本金余额还款资金来源土地出让金安置户上缴资金地方财政出资国家补贴资金还本付息后余额社会效益评价到年，镇原化工厂棚户区期改造任务全部完成，户动迁居民将得到妥善安置。

通过棚户区改造，城市整体功能将进步完善。

同时救助低保人群百余户，并解决部分下岗居民再就业。

棚户区改造项目，坚持把社会效益放在首位，将为市社会稳定经济发展提供全面服务，可使全市民生基础设施建设得到有效改善，为创建平安起到积极的推动作用，为实现十七大提出的人人共享改革发展成果打下坚实的基础，为构建和谐社会做出更大的贡献，具体来讲有以下三点是产业效益。

项目建成后，进行住宅商铺的销售，可有效搞活当地市场，促进人民增收。

建设的住房商铺等不仅可以满足原来居民的居住生活所需，还可以面向整个市区和周围的市场。

二是社会效益。

项目建成后，可有效解决长期以来影响全市民生基础设施建设滞后问题，提高全市住房保障水平，为构建和谐发挥重要作用。

三是环境效