《棚户区拆迁安置及环境整治工程项目投资可行性论证初步设计报告》

东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。

浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量，分年实绩，流域面积，。

捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长，流域面积，。

位于西侧的另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。

气象属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。

年平均气温。

最冷月月平均气温，最热月月平均气温。

夏季高温，湿度大，以上天数超过天。

另方面，冬季寒冷，最低气温在以下。

年降水量约。

般月开始进入雨季，到月为止。

特别是雨季末期的月，暴雨集中，常有洪水发生。

自然灾害的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。

其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。

几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。

长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。

年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。

年至年先后发生了次地震，强度都极小。

二社会经济行政区划是湖南省省会省辖市。

分为城区和县区部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。

年月，行政区域进行调整后，城区由原来的东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区区，总面积扩大到。

县区面积相应减少，由浏阳市长沙县望城县宁乡县等市县组成。

年全域总面积，其中市区面积。

经济现状省会长沙经过年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。

长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。

长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡浏阳，以及望城北部。

有煤磷硫菊花石等种，其中大中型矿床处，小型矿床处，矿点处。

储量居全国之首的有海沧石菊花石等居全省之首的有磷硫铜锌等。

全市生物资源较丰富，高等植物科属种属国家重点保护的有种，二三级保护的种。

动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪大围子猪。

长沙的旅游资源自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位处。

近十年来，经济发展较快，年全市工农业总产值增长居全省之首，具体情况详见表。

现已初步形成了纺织机械电子食品为主的综合工业体系，拥有批国内省内的拳头产品。

长沙是全国四大米市之，历来是著名的鱼米之乡。

长沙又是湖南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约万人，有高等学校所，中等专业学校所。

三社会经济展预测城市人口与用地发展规模根据中长期经济社会发展战略纲要，区规模到年，人口达到万，建成区面积达到平方公里。

社会经济发展规划目标根据经济发展战略规划，长沙地区在年内主要经济规划目标如下表。

表社会经济发展情况年份年项目年未人口万人土地面积工业总产值亿元农业总产值亿元国内生产总值亿元社会零售总额亿元固定资产投资亿元表社会经济发展目标年份及增长速度项目年实际年规划平均每年增长速度年实际前年后年年平均国民生产总值社会总产值无国民收入工业总产值农业总产值货运量社会商品零售额外贸收购总额无能源消耗量万吨煤标备注以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表。

表国民经济指标预测按可比价格计算年度总人口万人工农业生产总值亿元国内生产总值亿元绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率绝对数年平均增长率年年年数学模型备注取值为年度减去取值为年度减去取值为年度减去为了保持规划和预测致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。

第三章用地与道路交通现状及规划土地利用现状概况秦始皇统中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治经济文化的中心。

西汉时期建起的城市，在唐宋元明清等朝代得到进步发展。

在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。

即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。

之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五路为中心的向外扩张。

主要的工业企业，有卷烟厂啤酒厂药物机械日用品工厂等，主要位于丽臣路劳动路和芙蓉路等位置。

年代开始，在河西建起高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。

其后，长沙星沙经济技术开发区等工业开发区也应运而生。

的住宅区直集中在京广线围绕的地区内。

随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。

京广线南侧的雨花亭乡东侧的马王堆河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。

文教地区主要集中在河西，如湖南大学湖南师范大学等。

二城市总体发展空间结构及土地利用布局规划城市性质规模与建设目标城市性质长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。

城市规模规划年城市人口为万，城市建设用地平方公里，人均建设用地平方则项目利润为亿元。

四借款偿还偿还借款资金来源偿还借款本金的资金来源有项目可用于还贷的资金来源为土地出让收入及建设过程中的税费收入。

借款偿还计算项目借款偿还计算见借款还本付息估算表。

本项目建设向银行贷款亿元，宽限期为年，贷款偿还期为年，共年。

资金来源与运用根据本项目的资金来源与运用情况见资金来源与运用表。

五主要经济效益指标项目的主要财务盈利及评价指标全部投资财务内部收益率全部投资回收期年财务净现值万元投资利润率投资利税率六敏感性分析报告分析了在建设和经营中，可能影响项目经济效益的主要因素变动对投资财务内部收益率和投资回收期的影响程度见敏感性分析表。

敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键，此外，加强基建管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。

七风险分析政策风险本项目为个大型南湖片棚户区改造及环境整治工程项目，同时改造中有市区政府大力支持，政府独资公司具体运作，在政策上可争取更多的优惠，应加强同有关部门的联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好的软环境条件。

成本风险从现时的社会物价情况看，物价大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险，因此，在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和各种舞弊现象的出现，同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。

市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好市场竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原材料市场中介服务市场同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目标。

如果建好的房子卖不出去，这不但是本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展，所以本项目定要回避各种市场风险。

例如为了更好的促进项目的销售，可以跟代理公司签订份协议，就是由代理公司垫付部分销售费用，而发展商日后按销售业绩支付代理费和代理公司垫付的销售费用同时和代理公司约定，在定期限内要完成定的销售业绩，否则，取消代理权。

这样来，既可以让代理公司分担部分风险，又可以督促和鞭策他们，使其尽最大努力来完成销售任务。

其他风险其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险等，但在目前这样的房地产上，上述风险对本公司不会造成大的影响。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必要的损失。

八社会效益长沙老城区的开发与建设，在拆迁保建„„系列的城市动作中开展，城市运营经营城市的理念成为普遍共识。

长沙整个城市的规划和建设进行到了个新的高度，品质提升形象吸引优化环境，成为最主要的城市声音。

为提升城市品位，改善城市环境，委市政府提出保护旧城开发旧城的构想。

在这样的背景下，政府提出并重视长沙核心城区的整体规划全局发展增加行车安全，减少事故。

交通事故特别是恶性交通事故，其损失和影响是不能用金钱来衡量的，该项目的建成，不但能提高行车效益，同时将会大大减少事故频率，增加行车的安全系数，从而减少由交通事故带来的经济损失和不利社会影响。

带动了城市建设，完善了城市功能。

该项目将城市道路，给水燃气城市绿化城市排污，排水供电电讯等紧密结合在起，将大大改善城市环境，加快了城市化进程。

美化城市环境，大大增加了城市绿化面积。

该项目的道路绿化与景区绿化有机结合在起，整个项目完成后，将为市民提供个高品位的文化和休闲娱乐场所，对长沙旅游业的发展将起到积极的促进作用。

改善城市居民居住水平。

本项目包含高档居住区。

规划有商业住宅等功能分区。

在居住区中既有普通住宅，又有花园住宅等高档住宅区，由于该区地理位置优越，环境优美，随着本项目的实施，将提高城市居民的居住水平。

项目的建设对解决下岗再就业起着重要作用。

项目建设投资大周期长需大量的钢材水泥木材沥青砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有巨大的带动作用。

同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。

改善了投资环境，为广大投资者创造了更为有利的生产经营环境和发展空间。

有利于城市经济规模的进步调整，区域经济结构得到进步优化，对区域经济和社会发展将起到极大的推动作用。

九建议虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。

因此，建设项目的投资应尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。

通过对项目的分析可知，项目的总投资对财务成本的影响较为敏感，因此，尽量减少项目的建设成本，以及系列相关费用，以提高项目效益。

本项目所处地段目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之。

发展商除密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。

项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上的优势，从而扩大市场份额，以保证项目