《棚户区改造土地整理工程项目投资可行性论证初步设计报告》

建设内容对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

主要建设条件◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。

◇已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。

◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。

总投资经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元若综合容积按率计算，总投资需，万元，其中拆迁补偿，万元装修装饰设施及相关补偿，万元其他费用，万元土地出让金及税费，万元基础设施投资，万元项目建设管理费，万元建设期融资费用，万元。

项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。

建设进度项目总工期规划为两年年月年月。

主要技术经济指标序号项目单位指标总改造用地面积亩总拆迁面积其中住宅用房办公用房经营性用房建筑密度容积率绿化率建设工期年项目总投资万元备注项目建设容积率为时，总投资，万元建设容积率为时，总投资，万元。

分析结论及建议结论项目具有长期发展战略性特性，其建设与使用具有很好的社会效益。

有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。

虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。

因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。

建议积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标等工作。

项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量进度。

促使投资按预期计划得进行与控制，满足预期目标的要求。

制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。

加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。

如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。

第章需求分析需求分析长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治经济文化科教信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第批对外开放的旅游城市。

辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积万平方公里，市区面积平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，城镇人口万人，其中，长沙市市区城镇人口万人。

年全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。

分产业看，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长，其中工业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。

按常住人口计算，人均达，元，同比增长。

全年地方财政收入亿元，比上年增长，其中财政般预算收入亿元，增长。

财政般预算支出亿元，增长。

全年城市居民人均可支配收入，元，比上年增加，元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。

城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。

全年实现社会消费品零售总额，亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。

全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。

全年完成全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。

全年金融机构现金收入，亿元，比上年下降金融机构现金支出，亿元，下降货币回笼亿元。

存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同，亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额，亿元，比年初增加亿元年末金融机构各项贷款余额，亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额，亿元，比年初增加亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。

全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。

城市发展目标在两型社会的推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙市城市建成区面积将由现在的平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。

尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

城市结构多核化，功能专业细分化的需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。

城市将由单的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。

其城市功能结构呈现多样化与专业化。

以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求年月，中国便遵循的承诺，加快金融业的开放进程。

标志着中国金融业全开放时刻来临。

基于中国金融市场开放的进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进活动强度不同的地段，最佳容积率不同。

片区作为芙蓉北路金融商务中心用地，象征银行财富的形象大楼必将是高楼大厦，现长沙市基准地价容积率修正最高为，经分析该区域最佳容率为。

为了实现项目平衡目标，项目综合容积率应尽可能取最佳值。

因此，设定项目规划综合容积率为，并与综合容积率为进行对比测算。

公共基础设施占地面积按总可出让用地面积的确定，每亩需投资万元估计，共需投入，万元。

项目建设管理费用按土地整理总成本的估算。

建设期融资利息按年月日人民银行年贷款现行挂牌利率估算，贷款期两年，自有资金率为。

考虑到价格增长的影响，使项目投资特别是融资成本测算变得异常复杂和没有意义。

故投资测算没有包括融资成本，也仅对现时条件下的投资成本进行了静态测算。

估算结果序号成本项目测算金额万元备注容积率容积率拆迁补偿成本详见附表拆迁补偿成本估算表装饰装修设施及相关补偿成本详见附表三装饰装修设施及相关补偿估算表其它费用详见附表二征地拆迁补偿过程中发生的其它费用土地出让金及相关税费详见附表四土地出让金及相关税费估算表基础设施投资见估算说明第项项小计项目建设管理费按项合计的估算项合计建设期融资成本项目建设总投资合计可供挂牌转让用地面积亩亩可挂牌转让地每亩摊薄成本融资方式为了保证项目拆迁进度，确保项目稳步推进，按照分期开发，分步融资的原则进行融资。

银行借款。

大量建设资金将向银行借款解决，具体可通过联合贷款的形式进行，以开发银行作为主要贷款银行，先期介入，商业性银行作为辅助贷款银行。

项目资金封闭运行，拆迁资金以商业性银行作为代理行进行支付，土地出让收入及政府税费返还全部进入专户用于偿还贷款本金及利息和后期建设。

战略投资者融资。

通过向上市公司等资金雄厚的集团公司进行定向招标引进战略开发商。

在级开发阶段以固定回报的形式，向战略开发商融资，如果战略开发商摘牌，则以土地转让款抵消融资款如果未能摘牌，则以土地转让收入归还借款本息。

发行债券。

借鉴岳麓大道融资模式，以土地作抵押，政府财政进行担保，公开发行上市债券，融入大量资金。

进行集合委托贷款。

借鉴岳麓大道改扩建融资经验，可以委托长沙市商业银行具体操作集合委托贷款程序，向社会广泛融通建设资金。

配套政策支持建设政策市政府协调将本项目所整理和两地块划归长沙市北城棚户区改造投资有限公司，价格以现时评估价值为准，由项目管理公司在开发后期用项目所得归还。

将该片区规划为金融控制用地，并在长沙市其它地块限制金融性项目的规划和建设项目综合容积率不低于。

将该项目纳入年省市重点工程，并纳入市棚户区改造范围，享受市棚改各项优惠政策。

④土地出让金地价差基础设施配套费和土地增值部分实行即征即返，全额返还至项目股份公司。

在芙蓉北路金融商务中心落户的金融机构及其它商业性机构所产生的税收实行市区两级按比例分成。

实施生地挂牌，熟地交付的特殊开发政策，减少融资压力。

招商政策明确开发商土地优惠政策，启动期内按摘牌价的优惠，发展期内按摘牌价的优惠。

办理立项，土地审批，建设审批等手续时开辟绿色通道或站式服务。

对在项目内新落户的金融机构，免交工商注册登记费对入驻金融机构给予定的购房及租房补贴新入驻企业在法律的框架内给予税收优惠，金融从业人员是社会的高收入阶层，对个人所得税予以适当返还，吸引新增金融机构和配套机构入驻对注册资本超过定规模的，给予次性资金补助。

④通过激励政策争取金融机构在长沙设立总部或者区域性总部是土地挂牌出让时对建立金融机构的土地实行生地和定向挂牌二是对在芙蓉北路金融商务中心内新设立或迁入的金融机构总部区域性总部或省级金融机构，根据投资情况，给予定的优惠政策。

第章项目收入与平衡测算项目收入测算项目总收入项目开发周期长，在考虑物价指数的情况下，项目总收入为当项目地块容积率规划为时，总收入为，万元当项目地块容积率规划为时，总收入为，万元。

二者平均值，万元。

项目收入来源土地挂牌收入根据地块周边现行地价，结合物价指数和当前经济发展趋势，预测该地块年上涨，两年后，商业用途地块，容积率为时，宗地价格为万元亩容积率为时，宗地价格为万元亩。

本项目可供转让用地面积为亩当容积率为时，该地块可取得转让收入，万元当容积率为时，该地块可取得转让收入，万元。

土地出让金和税费返还当容积率为时，土地出让金和税费返还额为，万元当容积率为时，土地出让金和税费返还额为，万元。

变卖等其它收入当容积率为时，变卖等其他收入为，万元当容积率为时，变卖等其他收入为，万元。

项目平衡测算项目平衡表单位万元序号项目容积率容积率投资拆迁补偿成本装饰装修设施及相关补偿成本其它费用土地出让金及相关税费基础设施投资项目建设管理费建设期融资成本收入土地挂牌收入土地出让金和税费返还其他变卖等平衡当开发用地综合规划容积率为时，项目将产生，万元资金缺口当综合规划容积率为时，项目将实现，万元资金盈余。

综上所述，为实现项目财务自我平衡，在确保规划项目综合容积率在达到，土地出让价格达到万元亩，各种税收优惠政策均能兑现时，可达到预期收益。

第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地的闲置与低效。

有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。

有利于激活城市经济，可持续性提高