《棚户新区社区项目投资可行性论证初步设计报告》

气候特点是春秋季干燥多风夏季炎热，冬季寒冷，夏季月气温最高为零上三十九度四，冬季月份气温最低为零下三十点四度，年平均气温为七点二度。

全年无霜期平均为百七十天。

夏季主导风向为西南风，冬季主导风向为西北风。

工程及水文地质条件新邱小区该区域地层结构依次为杂填土粉土细砂中粗矿砾砂杂填土杂色稍湿松散，主要分为建筑垃圾及生活垃圾，局部为松散黄色碎砂石，厚米粉土灰竭及黄色，中密至密实状态，摇震反应中等，干强度低韧性低，埋深米，厚度米。

细砂浅黄色，较湿中密。

冲积成因，长石及石英颗粒，圆状，底埋深度米，厚米。

中粗砂很湿至饱和，稍密。

底埋深米。

砾砂黄色及竭色，饱和，中密，级配不均，颗粒成分为长石及石英质。

含粉土及风化岩。

承载力④综合评价该场地无不良地质现象，场地稳定，适宜工程建设。

高孙路东小区该区域层地基本自上而下分层。

层杂填土较分散，不均匀，由建筑和生产垃圾及粉土质土组成。

厚度，平均层粉质粘土稍密，可塑状态，干强度中等，韧性中等，成因为冲积沉积，该层未穿透。

地层承载力钻孔浓度为未见地下水，场地类别属Ⅱ类，为对建筑抗震有利地段。

层粉度粘土煤城路东小区将新邱插入太平花园该区地质该条件同煤城路东小区。

其它条件城市规划要求和法律支持条件阜新市棚户区改造办公室认真落实国发号文件精神，在所有在棚户拟迁入新区均规划了社区服务站，阜新市也早于年下发了社区建设工作实施方案社会各界政要及居民亦持热情支持态度。

周边建筑物与环境条件拟建社区周围均为民宅，建筑风格易协调致，无环境污染。

公共设施条件棚户区改造工程已将区域给排水，供热供气道路工程等列入其中并陆续实施。

施工条件作为该各区域棚户区改造的施工单位，鼎鑫房地产开发有限责任公司具备便于施工的条件，譬如熟悉现场环境，便于调动施工人员和材料等。

三场址地理位臵图各场地的区域位臵见附图各社区服务区区域位臵图。

第四章建设方案土建工程设计土建规模与功能设计根据棚户新区的人口规划，本项目布局的个社区服务站采取同等规划模结构风格的建筑设计，即每个社区规划占地面积平方米，建筑面积平方米，分别布臵设社区综合办公用房和室外健身绿化场地。

综合办公楼内布臵办公室警务室活动室信息室中介服务室及卫生服务站。

各室站的详细分布见土建工程览表。

建筑风格所有建筑物采用中式风格构筑，与该地区民宅协调致，做到外形美观大方色调清洁明快。

结构设计与民宅混建的建筑采用民宅结构设计，单独建设的建筑均采用毛石条形基础，砖混墙壁，钢筋混凝土现浇楼板。

结构安全等级为二级，抗震设防烈度为度。

建筑物布臵览表主要建筑物布置览表序号建筑物名称面积平方米结构尺寸米层次造价社区服务站硅混三层元平方米卫生站层警务室层环境治理办层娱乐活动室二层中介服务室二层办公室三层咨询服务室三层信息大厅三层商业中心钢筋混凝土三层元平方米便民超市二层精品屋三层二办公服务体系设计政务服务该项服务由办公室牵头，具体业务为政策法律咨询服务，即提供相关的国家政策法令法规，地方性法令法规咨询，定期举办专业律师答疑会，全面提高市民的政策法律意识。

受理投诉受理社区内居民对各级行政部门的各项投诉。

汇集民意，鼓励居民百姓积极参政议政，出点子，提建议，上传下达，起到桥梁和纽带作用。

治理环境，治理环境包括两大内容其是居住环境治理，包括居民楼院绿地花园雕塑等景观和休闲场所建设地区卫生管理，居民生活垃圾收运管理，全面排查和消除社区内卫生死角全面落实门前三包，整治乱停车乱搭建乱张贴乱设摊现象。

其二是治安环境治理，加强社区警务工作，构筑社区治保普法调解帮教巡逻消防六位体的群防群治体系，加强矛盾纠纷排查调解，努力将矛盾纠纷消除在源头，化解在社区。

加强刑释解教人员安臵帮教和矫正工作，有效预防重新违法犯罪。

医疗服务该业务由医疗站负责，普及推广医疗保健常识，推荐介绍各大医院的特色医技，定期举行专家坐诊，提供常规医疗服务。

中介服务受理企业用工个人求职和购房及婚介等服务项目，并提供相关资讯信息。

家政服务受理保姆家教换煤气罐等日常家政服务，代送日常生活用品，并提供相关的资讯信息。

维修服务提供各种家用电器的清洗维修疏通管道，并提供相关的资讯信息。

培训服务对社区内失业待业人员进行再就业指导，对在职人员开展提高各种技能的培训，不定期召开职业介绍洽谈会。

文化体育服务组织居民开展丰富多彩的群众性文体活动，建立老年人秧歌队业余少儿演出队组织晨夕锻炼，有条件的进行些。

给水消防应根据建筑物的条件对给水消防系统进行设臵，并应设臵手提式灭火器。

建筑物内设计手提式灭火器，灭火器配臵按要求执行。

第六章项目实施及运营项目实施计划建设工期本项目与棚户区改造工程同时竣工，即在年底内完成。

项目实施进度安排项目前期准备已于年月前完成，月份进入项目实施阶段，即项目审批勘察设计土建施工设备采购，配套设施等其它附属工程于年下半年进行。

年底项目全线竣工。

项目实施进度表项目实施进度表月份名称年年项目准备项目审批项目招投标勘察设计施工准备土建工程施工设备采购安装调试附属设施二项目运营运营模式该项目可采用如下三种模式运营建设单位自行组织管理机构管理鉴于阜新昊海建设工程集团具有物业管理及商业运作的资质，本项目可由建设单位上级总公司统筹组建机构运营管理。

设计采购建筑交钥匙项目竣工后与棚户区改造立体工程同时并交工于市棚户区改造管理部门。

委托管理根据项目特点，委托专业机构或民营业主代表建设单位进行项目管理。

运营模式比选及确定在上述三种运营模式中，第种模式要求建设单位具有相应的专业技术人才和丰富的管理经验，对于社区管理这集政府及商业功能于身的繁杂而又系统的工程，不确定因素较多，显而易见，直接由阜新昊海建设工程集团管理有定困难。

第二三两模式长期广泛在全世界各地被采用，也非常适合项目。

其舍取主要由建设单位意向和财务状况两因素左右。

通过与建设单位充分沟通确定本项目采取第二种管理模式委托管理。

第七章投资估算及资金筹措投资估算依据辽宁省建筑工程预算实务量总额辽宁工程造价信息部分厂商提供的设备报价资料。

土建工程造价按辽宁省年实际价格水平估算。

建设单位提供的有关设备资料及上网查寻设备的信息。

勘察设计费，根据国家计委建设部发布的工程勘察设计收费管理规定计价格号工程建设监理费参照国家物价局建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知价费字基本预备费按工程费用其他费用合计数的提取建设期为二年。

二建设投资估算项目投入总资金万元，其中建设投资万元。

建设投资万元，包括以下内容建筑工程投资万元，其中社区万元元，商业中心万元元设备购臵及安装费投资万元工程建设其它费用合计为万元。

名细见下表工程建设其它费用估算表④基本预备费用，按上述工程费用万元的提取为万元建设期利息，本项目建设投资为政府拨款和企业自筹，建设期利息为零。

流动资金估算本项目采取委托租赁模式运行，不需要流动资金。

总投资估算表总投资汇总表序号项目名称计算依据金额万元建设单位管理费并入棚户区改造施工勘察设计费按建筑工程计取工程建设监理按建筑工程提取绿化笨合计附表单位万元三资金筹措项目投入总资金为。

其资金来源为资本金金额为万元，占资金来源的融资资金为万元，占资金来源的。

资本金筹措资本金来源为总公司的自有资金。

融资资金筹措融资资金万元，拟申请国家政府专项扶持资金。

序号费用名称金额万元比例建设投资建筑工程费用设备及安装费用工程建设其它费用基本预备费建设期利息二流动资金三项目投入总资金第八章财务评价基础数据项目总投资万元项目建设期年，运营期年，计算期取年，折旧年限平均按年计。

本项目属社会公益性项目，按有关税收方面的政策规定，免收各项目税费。

委托管理租赁收费按阜新市现价计取。

社区服务站按元平方米年计算，商业中心按元平方米年管理人员人，工资及附加暂定元年人。

基准收益率取。

折现率取。

二财务数据计算经营收入社区中心收入万元商业中心收入万元收入合计万元经营费用本项目的经营费用包括管理人员工资及附加费用，建筑及设备维修费用。

管理费用万元维修费用按折旧费用的计取，即全额折旧万元经营费用合计万元利润估算项目经营收入减去经营费用即为利润，即万元。

三财务盈利能力分析投资效果指标投资利润率年均利润总额项目总投资资本金利润率年均利润总额资本金财务评价指标通过财务现金流量表计算全部投资得出财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年动态年。

详见附表现金流量表四财务评价结论纵观上述财务指标，做为个社会公共服务项目，且收入取费又极低的情况下，财务指标良好，说明项目在财务上是完全可行的。

第九章社会评价项目对社会的影响分析本项目是阜新市棚户区改造工程配套社区建设项目。

该项目的建设与运营将对阜新的社会发展和人民生活产生非常积极的影响。

党的十六届四中全会关于加强党的执政能力建设决议指出要适应我国社会深刻变化，把和谐社会建设摆在重要位臵，注重激发社会活力，促进社会公平和正义。

决议还指出坚持最广泛最充分的调动切积极因素，不断提高构建社会主义和谐社会的能力。

社区是社会的细胞，构建和谐社会就要从构建和谐社区开始。

该项目的建设就是落实决议精神，把参与式发展理念和构建和谐社会充分结合起来的大胆实践。

从项目示范作用看，该项目开创了阜新城市社区建设与居住区建设同步规划设计，同步施工建设的先河。

改善了阜新社区建设普遍存在的基础设施滞后，施工不配套等不尽如人意的状况，使新建社区服务站场地场所等服务设施的布局更合理更和谐完善，为充分发挥社区的社会功能奠定了坚实基础。

从项目总体布局上看，把个社区服务站，根据国家省市相关标准要求，按区域地缘归属布臵在各社区内，并考虑使社区居民到社区服务站最远的出行距离不超过分钟路程。

既有利于社区居民参加社区活动又便于社区工作人员为社区居民提供及时有效的服务。

这充分体现了社区建设以人为本，服务社区居民的服务理念。

为密切政府与社区居民关系，促进社会安定创造了良好条件。

从项目建设运营后的服务功能分析，每个社区内的服务站均具有政务医疗商业治安环保文体活动组织服务等服务功能，可为社区居民提供多方面的优质服务。

因此，该项目的建设运营可为实现社区主要的养老助残家政医疗就业五大服务内容提供可靠的物质保障。

总之，该项目的建设将进步推动家务