《楼观道温泉旅游项目投资可行性论证初步设计报告》

第三章市场分析与论证第节陕西旅游市场现状陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额。

这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力。

形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。

近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象。

主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没有形成自己的核心竞争力和独特性买点。

陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。

实行结构调整，消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。

第二节西安温泉服务业现状自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。

温泉沐浴作为项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。

西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场浴都洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式，为城市部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。

据估计每家浴场的日接待能力都在人左右，日营业额可达万元。

就资源和历史影响而言，还有些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘徊局面。

基本情况如下骊山温泉临潼历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动。

但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。

西汤浴温泉眉县历史悠久，影响较大，有定知名度，主要依靠太白山的旅游吸引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。

东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。

温泉经营单位主要项目有普通的洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。

综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境历史文化旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大的效益。

第三节温泉旅游产品的特点投资周期短初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值。

与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。

二具有多次重复性消费的特点自然风光历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦绣中华世界之窗这样大资金大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初次观光的游客。

温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体的生理需求，存在着多次性消费的特点。

在这里，消费者追求的是高雅健康特殊新奇的特点，只要在温泉这个自然资源的基础上，充分进行文化和环境附加值的开发，就会形成最为强劲的独特性卖点，从而吸引潜在消费者。

三替代产品少温泉旅游产品的开发主要依托是天然温泉，这是温泉旅游产品的核心和吸引力之所在。

温泉旅游可以同时满足消费者高雅健康休闲度假特殊新奇的多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者的上述心理需求和生理需要，所以，温泉旅游产品没有很大的替代产品空间，所面临的市场竞争和行业的威胁性较小，容易形成自己的核心竞争力。

四良好生态性温泉旅游产品是符合自然生态要求的旅游产品，具有生态环保的优势，符合时代的要求和发展，同时也能迎合消费者的心理需求。

温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健的效果洗浴后的温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。

第三节楼观道温泉旅游产品的内容楼观道温泉项目以自然为景观环境以道教文化计。

经计算，项目在资金变化较为文电营运正常年第五年，营业收入为万元，经营成本为万元。

项目计算其年均经营成本为万元。

四附表附表固定资产折旧计算表附表二收入及税收估算表附表三经营成本费用估算表附表四损益及利润分配表附表五借款偿还预测表附表六建设资金分年度投入计划表附表七现金流量表附表八敏感性因素对项目收益影响分析用表附表九主要成本费用对估算基础表第四节敏感性分析敏感性分析是指研究影响整体方案的因素中，个或几个估计值发生变化时，引起整体方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度的种方法。

本项目敏感因素主要为总投资和营业收入额，另外还有经营成本和项目工期等因素。

为了更好的考察不确定因素对项目可能造成的影响程度，在此仅就项目项目总投资和年营业收入两大敏感因素单因素及双重因素同时发生时，可能对项目内部收益率和财务净现值的影响程度进行预测和评价。

主要敏感因素对项目的影响详见附表八。

从附表八中可以看出，年营业收入对项目收益的影响程度明显高于建设投资增加的影响程度，为影响收益的最主要和最敏感因素。

第五节财务评价指标财务评价指标的选取财务现金流量见附表七。

根据本项目的特点，采用盈利性项目的经济评价方法，使用净现值内部收益率投资回收期等评价指标。

二净现值净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照个给定的标准折现率基准收益率折算到建设期初的现值之和。

如果项目的净现值大于零，则认为项目可行，否则不可行。

根据附表七可知，当折现率时，本项目财务净现值万元，表明项目是可行的。

三内部收益率内部收益率是指项目净现值为零时的折现率。

如果项目内部收益率大于基准收益率，则认为项目可行。

基准收益率是指行业平均收益率。

本项目基准收益率根据旅游行业现状取。

根据附表七可知，本项目财务基准收益率，大于基准收益率，表明项目是可行的。

敏感性分析结果表明，当项目总投资赠家且营业收入减少时，本项目财务净现值仍能达到万元，财务内部收益率仍能保持。

可见本项目抗风险能力是较强的。

四投资回收期投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下，从项目投建之日起，用项目各年的净收入将全部投资回收所需的期限。

如果项目投资回收期小于基准回收期，则认为项目可行。

本项目基准投资回收期根据旅游行业现状取年。

根据附表七计算可知，本项目投资回收期年，小于基准回收期。

本项目在这项指标的评价上也是可行的。

第八章综合评价及结论建议第节社会效益满足社会对休闲旅游活动的需求双休日节假日旅游黄金周以及酝酿中的带薪休假制，使得劳动者的闲暇时间增加。

同时，随着国民经济的增长国民收入增多，消费渠道也相应增多，旅游市场日益兴旺。

旅游活动也逐渐成为人们生活中的重要内容，具有高文化品味和纯自然特色的旅游项目越来越受到人们的青睐，楼观道温泉项目的建设正是适应了这种社会需求。

二有利于解决劳动就业问题旅游是门新兴产业，特别是在当地的社会经济结构中具有很大的发展潜力，因此，在创造劳动就业机会方面发挥着很大有作用。

楼观道温泉的建设所能创造的直接就业岗位就有旅游服务客运服务景点管理景点建设等多方面，以及与此相关的旅游产品开发生产和商业销售等间接就业机会。

经粗算可以提供至少个直接就业岗位和更多相关的就业机会，为消化当地的劳动力找到出路，有利于社会安定和经济繁荣。

第二节经济效益加快货币回笼积极发展陕西省的生态旅游产业，不仅能够满足广大国民群众对旅游的需求，而且能够大量回笼货币，促进市场的稳定和繁荣。

特别是随着人们收入的增多，生活水平的提高，必然促使人们消费观念和消费结构的改变，有更多的可支配收入用于旅游活动。

因此，大力发展生态旅游经济，激发人们的旅游动机，促进各种旅游活动的进行，就能扩大旅游消费，加快货币回笼，促进市场的稳定和繁荣。

楼观道温泉项目的建设对推动楼观台地区以及附近地区的经济发展将起重要作用。

二扩大当地的就业机会文化旅游是个综合性服务产业，能为社会提供大量的就业机会。

另外，旅游产业对经济的带动能力较强，般旅游项目的乘数效应系数为左右，即对旅游产业进行元的投入，将产生元的综合效益。

因此，旅游产业的发展必然伴随带动相关产业的发展，从而客观上扩大了当地的就业机会。

三带动当地相关产业的发展旅游产业是个非物质生产部门，但旅游产业关联带动功能很强，不仅能带动物质生产部门的发展，而且能带动第三产业的迅速发展。

方面，旅游产业的发展必须建立在物质资料生产的基础之上。

因此，要发展旅游产业，必然要促进各种物质产品生产的发展。

另方面，旅游作为国民经济的个相对的综合性产业，其生存和发展与其他行业密切相关，能够直接或间接地带动交通运输商业服务建筑业邮电金融地产外贸轻纺等相关产业的发展，从而促进国民经济的发展。

四积累建设资金任何经济产业的发展都离不开资金的投入，但相对于传统的产业而言，旅游产业的发展主要是依靠自身的经济效益，并且还为其他产业发展积累资金。

我国八五期间旅游业总投资为亿元，总收入为，亿元国民币，投入产出比为，旅游创汇比为。

这说明旅游业是个高投入高产出高创汇的产业。

其经济效益的增长，不仅为自身发展创造了良好的条件，同时也为其他产业的发展提供了大量的建设资金。

五切实落实陕西省十五计划陕西省在十五计划中将陕西省定位为全国的旅游大省，楼观台道温泉的建设无疑对这目标做出了贡献。

另外，陕西省在十五计划中强调了进步加快城镇化建设，提高国民的生活水平。

本项目的实施将有力促进当地的城镇化建设进程，拓宽当地居民致富途径，加快