《欢乐谷项目投资可行性论证初步设计报告》

再次，主题公园园址选择还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。

主题公园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有条能容纳大交通量并有良好交汇地点的主要道路，以及条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。

主题公园发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。

般说来，大型主题游乐园要求要有较的客流来源，因此比较倾向于定位在大都市的中心或近邻地区，或者选择建在地方都市及其近邻，以方便包容预定客源市场所需的绝对人口数量。

这也是基于我国绝大部分游客仍主要依赖大众交通工具而不似欧美国家居民般皆有汽车这原因的考虑，因此主题公园般选择在经济较发达旅游人数多的大城市周边或交通基础设施便利有公共交通系统连接的地区。

小型主题公园的客流吸引力较弱，需要利用园址所在地区已有的旅游资源和市场知名度带来客源，因此它们般设在大型主题公园主要市场附近，或设在避暑和旅游观光胜地，又或者多个小型的不同主题的主题公园组合聚集在起，为游客提供多样化的服务。

孤零零偏处隅的小型主题公园般很难吸引到足够客源。

主题公园选址的影响因素在假设主题公园的主题投资规模项目内容已经确定的前提下，市场因素投资环境自然条件文化因素是主题公园选址的关键影响因素。

市场因素主要包括客源市场状况和竞争市场状况两个方面。

客源市场不仅要有充足的量，而且要有定的质。

客源市场的量是由主题公园所在地的常住人口数量和流动人口数量决定的。

客源市场的质是由目标客源的消费能力和消费习惯决定的。

市场竞争状况指在同空间区域内，竞争对手的积聚程度和竞争状况。

集聚经济指出多个竞争个体在定空间上的集聚，会提高整体的竞争力，同时过分的集聚，则会引起恶性的竞争。

因此主题公园的选址过程中，既要考察依托地的竞争对手的数量，是不是具有集聚效应，又要注意是不是竞争过于激烈，没有发展空间。

投资环境主要是对投资依托地的软硬件及其投资成本进行分析，考察是否适宜投资。

投资环境主要包括以下指标法律制度，基础设施，交通状况，区域经济水平，土地价格，劳动力成本等。

法律制度是投资的软环境，是进行投资的制度保障。

基础设施主要是该依托地的通信服务银行等基础设施以及与旅游业相关的些辅助服务设施，如餐饮住宿中介组织等设施和组织。

交通状况有外部交通和内部交通两种，外部交通主要是衡量该依托地的可进入性，内部交通主要是依托地内部的交通网络与主题公园区位选址的影响。

土地价格直接决定着主题公园的投资成本和经营成本，在选择土地时价格因素是主要考虑的因素之，另外还有土地的面积等相关因素。

劳动力成本是主题公园选址过程中要加以考虑的问题，劳动力成本将影响到主题公园的经营成本。

自然因素这里主要是指气候状况和地理特征等。

气候条件主要是指那些气候季节差异较大，影响主题公园的经营状况地理特征的不同，主要体现在依托地的地貌地形状况，这些因素将会影响到主题公园的前期建设成本。

文化因素主要体现在三个方面既有的区域形象社区居民的文化观念和地方政府的政策制度。

第四章项目投资分析分析优势资源优势我国是个有着五千年世界文明的国家。

可以说，文化深厚自然多彩。

各种历史传统地域风情，著名人物神话传说文学遗产宗教故事以及各地的自然风光地质奇貌植物观赏，可谓主题丰富。

同时，在现代文明的今天，我国的传统文化怎么同现代旅游相结合，同主题公园相结合。

通过主题公园这大众化的休闲方式来作为传承我国传统文化和现代文化的载体，通过这个载体来体面临两大收入问题我国的主题公园主要面临两大收入性问题收入自开园后呈明显下降趋势。

般在开园后年之后，主题公园的经营便会出现走下坡的状况。

收入来源单。

我国主题公园门票的收入占了，但是海外经营主题公园的门票收入占，这个百分点的差距就是我们真正的经营上的差距。

收入主要来源于门票收入，其他类型的经营收入还有待开发二跟风现象严重尽管我国主题公园数量大，类型多，但规模较小。

从发展模式来看，我们现在有两类主题公园的发展尤其值得关注。

类是在传统计划经济体制下的城市公园，他们的出现是由于当时的政治经济发展需要。

但是由于体制的困扰，他们面对市场往往缺乏主动，和市场不合拍。

有的公园本身就是地方长官意志下的产物。

另类是在市场经济体制下，由于时的市场热度，跟风冒进的主题公园。

他们往往缺乏可行的市场调查分析。

从主题建设上看我国主题公园的主题趋同化建设现象比较明显。

比如北京市共有家起名宫馆洞祠的主题公园。

全国有类似北京世界公园深圳世界之窗的主题公园多家，有西游记宫近家。

机遇分析随着我国旅游经济的不断深入，人们对休闲化产品需求的不断升级，主题公园作为集观赏运动教育娱乐休闲等多种功能的旅游产品，必将得到更加的重视和关注。

同时，经过第轮主题公园建设的探索。

我国现在主题公园的建设亟待转型和升级。

从以前的单的行政的开发路子转向多元化的市场化的开发路子上来，运用改造提升创新的手段来搞好我国现今的主题公园建设。

另外，在第轮的主题公园建设中，我国也已经积累了相当的经验和教训，这些经验和教训将在今后的主题公园建设中发挥直接的借鉴作用。

这些因素对我们现在的主题公园建设是个强大的机遇。

据世界旅游组织的预测，年，中国将成为世界第大旅游目的地，每年吸引亿之多的国际游客，占全球国际游客总量的。

具体到中国主题公园，每年至少有亿人次的潜力，目前还没有开发出来。

美国著名旅游研究组织经济研究所的位研究员说。

挑战分析从我国加入的那刻，我们旅游产业就开始了和国外对手的直接竞争，从允许我国旅行社的外资进入，到国外旅游集团投资我们的旅游景区。

而主题公园市场方面目前世界上三大主题娱乐公司之环球影城娱乐公司已进入中国市场，计划年在上海正式开园，迪斯尼公园也已定于年在香港开业。

所以，在中国的主题公园市场，已经出现了与狼共舞的局面。

如何在这场竞争中突围，将是我们广大主题公园运营者面临的重要课题。

当然，我们也有深圳的世界之窗北京的世界公园苏州的苏州乐园昆明的世界园艺博览园杭州的宋城桂林的乐满地等大型主题公园成功运营的经验。

的位研究员说。

财务分析项目投资估算及盈利分析编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据各种费率依据国家相关文件。

投资估算投资估算表序号成本项目每平米单价元目标总成本合计万元说明土地获得价款开发前期准备费按类似楼盘价估算勘察设计费报批报建增补费三通平费主体建筑工程费按类似楼盘价估算基础工程主体结构工程含砌体工程装修工程含楼地面屋面天棚内外墙面工程门窗工程水电安装工程按类似楼盘价估算室内水暖气电管线设备含室内燃气室内设备及安装费室内智能化系统社区管网工程费按类似楼盘价估算室外给排水系统室外智能化系统合计开发间接费按类似楼盘价估算工程监理费预结算审核售楼部装修物业管理费物业完善费不可预见费开发成本合计期间费用按类似楼盘价估算资本化利息营销费用管理费用税金及附加项目总投资销售收入营业总收入七其中营业收入七二营业总成本其中营业成本七营业税金及附加七销售费用七管理费用七财务费用七资产减值损失七加公允价值变动收益损失以号填列投资收益损失以号填列七其中对联营企业和合营企业的投资收益三营业利润亏损以号填列加营业外收入七减营业外支出七其中非流动资产处臵损失，四利润总额亏损总额以号填列减所得税费用七五净利润净亏损以号填列归属于母公司所有者的净利润少数股东损益六每股收益基本每股收益七二稀释每股收益七七其他综合收益七八综合收益总额归属于母公司所有者的综合收益总额归属于少数股东的综合收益总额法定代表人任克雷主管会计工作负责人王晓雯会计机构负责人林育德第五章结论华侨城在创新中开创了个又个主题公园，紧紧围绕游客体验价值的提升，突出特色升品质，实现差异化竞争，不断增强市场竞争能力，成为中国主题公园发展名副其实的龙头。

中国主题公园的发展还需要不断探索，在国内主题公园市场竞争日趋激烈国际旅游巨头大举进逼的严峻形势下，必须抓住主题公园的本质，不断创新和提升游客的体验价值，借鉴华侨城的成功经验，在新世纪实现新的突破。

发展文化产业是市场经济下繁荣社会主义文化满足人民群众精神文化需求的重要途径完善文化产业政策，支持文化产业发展，增加我国文化产业目录第章总结项目土地介绍项目相关数据项目现状第二章项目背景主题公园的数量二主题公园的地域分布三主题公园的经营模式四主题公园的盈利状况第三章主题公园区位选择第四章项目投资分析分析财务分析第五章结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目土地介绍土地位置该项目用地位于朝阳区东四环四方桥东南角土地面积占地万平方米。

其中，公园期占地约万平方米，分别由峡湾森林亚特兰蒂斯失落玛雅爱琴港香格里拉蚂蚁王国和欢乐时光七个主题区组成。

项目相关数据规划定位国内最为国际化现代化的主题公园，以文化景观艺术表演和游乐体验为核心，集海陆空三栖游乐于体。

用地性质城市经济开发用地用地开发强度要求建筑密度容积率绿地率项目现状北京欢乐谷坚持社会效益经济效益环境效益和文化效益并重，它的成功开发与高质运营产生了良好的连带效益和集聚效应，在带动区域发展完善城市功能构建和谐社会满足大众娱乐生活创造城市综合效益等方面，起到了重要的促进作用。

北京欢乐谷以动感时尚激情的品牌个性创新的经营模式和优质的服务赢得广大游客的认同，被评为中国文化创意产业高成长企业百强首都旅游紫禁杯先进集体首都文明旅游景区等百余项荣誉第二章项目背景主题公园的数量据有关资料统计至年底，我国各类主题公园大约有余左右，这个数字和欧美及日本等西方发达家相比虽然有定的差距。

但是随着我们的经济快速发展，以及年以后我国第二轮主题公园热的兴起，据预测我国的主题公园数量在年左右还会有个较大的增长期。

二主题公园的地域分布根据兴建主题公园的内外条件分析，主题公园兴建主要有两个必须条件是经济发展水平二是自然人文资源的稀缺性。

所以，我国主题公园基本呈三级阶梯结构东部沿海分布较多规模较大中部分布次多且规模不大，西部分布较少且规模较小当然，不排除中西部个别省份主题公园的数量较多和规模较大，如河南与四川。

三主题公园的经营模式从我国主题公园的经营模式来看，也主要有三种模式华侨城模式吴文化园模式和第三极模