《正华房地产开发有限公司金港家园小区项目投资可行性论证初步设计报告》

年的房地产调控中，对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机需求。

年的住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。

这些政策指向将使得土地增量供应受到严格的限制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。

从近期陆续报道的地方土地违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金额的管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。

预计随着土地供应闸门的缩紧，如果没有重大的政策变动，那么土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。

另方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，存量土地的竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的事实。

总的来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进步的体现，行业集中度也将进步提高。

年住房供应差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前的种类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是年政府宏观调控的主要目标之。

而房地产价格成为影响供求关系的关键因素。

关于房地产价格走势问题，由于政府干预的力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，而政策在两者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格产生较大的影响。

如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

第二节乳山市商品房现状与市场需求年乳山房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长。

商品房竣工面积平方米，下降。

商品房销售额亿元。

其中，期房销售额为亿元，所占比重为。

随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从乳山市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

乳山银滩住宅可以满足以下三个群体的购房需求乳山市及度假区人口的住房需求乳山市在总的城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开的，银滩大乳山住宅在全市是最好的最美的住宅，这理念深入人心。

乳山经济的迅猛发展，全市工业化和城市化进程的加快，都对银滩住宅产生了很大的需求。

银滩度假区的北侧，已建设并投产开发了大量的工业商业项目，必然需要大量的从职从业人员，他们是银滩住宅旺盛的需求者。

二退休移民养老人员的住房需求在银滩大乳山的购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等能源系统的退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区的退休人员民营工商户及先富起来的群体。

银滩优美的环境宜人的气候完善的城市功能适中的房价，是他们选择这里安度晚年的重要因素。

现在已经销售完毕的房产企业，大多在石油化工煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务。

三度假旅游等短期居住人员的住房需求这部分购房者主要是经济发达地区的白领阶层，他们较高的收入浪漫现代的生活方式现代快节奏的工作生活，促使他们非常渴望得到个放松自己的环境，同时，作为投资增值的考虑，他们也愿意在环境优美气候宜人的银滩置业。

第三节精品住宅的市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着乳山市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据乳山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

精品住宅的表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面，应合理安排工期和做好市场开发工作。

根据目前项目进展情况，该项目计划建设期为年。

第十章投资估算及资金筹措第节投资估算编制依据该项目的建设内容。

前期费用和报建费用依据乳山市有关房地产建设收费标准执行。

建安费依据山东省建筑工程综合定额二装饰分册山东省建筑工程费用定额山东省安装工程综合定额山东省安装工程费用定额威海市单位估价表定额中没有的子目以市场厂家现行价为准。

二投资估算项目总投资万元。

详见辅助报表总投资估算表。

第二节资金筹措项目需投入总资金万元，资金来源全部由项目单位自筹解决。

第十章财务评价第节评价说明本项目的财务评价按照国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版规定的原则和要求进行财务评价。

在财务评价中，根据本项目特点，主要是以住宅楼和商业公建的出售作为经营收入工程投资管理费用等作为项目的成本费用。

第二节财务评价基本情况该项目总投资万元，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积为平方米全部出售商业公建建筑面积为平方米全部出售。

该项目预计建设期年，年内销售结束。

二销售价格根据该工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅平均按元平方米出售估算，高层住宅平均按元平方米出售估算，商业公建平均按元平方米出售估算。

三销售进度本项目计划在年内完成销售含建设期，各年销售计划见下表项目合计第年第年第年多层住宅高层住宅商业公建四税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税税率为经营收入的城建税教育费附加税费率分别为营业税的和所得税税率为利润总额的交易管理费和交易印花税。

该项目销售实现后可交纳各种营业税费万元，所得税万元。

该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。

详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表。

五盈利能力分析项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元，按提取盈余公积金和公益金，还有万元未分配利润。

项目交纳的销售税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计交纳税金万元。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接受的内部收益率为时，净现值可达万元，投资回收期为年，投资利润率为，投资利税率。

详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表全部投资现金流量表。

六敏感性分析为分析预测财务评价因素发生变化时对项目财务评价的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，因此，在财务评价的基础上进行敏感性分析。

根据项目的特点，设定主要因素为建设投资和经营收入，对项目所得税前全部投资进行单因素敏感性分析。

在建设投资增加经营收入减少的情况下，其敏感性分析结果如下表所示敏感性分析表变化因素所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案建设投资经营收入从上表可看出，敏感因素受经营收入的变动幅度在敏感因素建设投资变动幅度在的范围内，该项目的各项分析指标亦均能超出基准要求，其抗风险能力较强。

其中，建设投资的变动对项目的各项分析指标影响相对较大，经营收入的变动对项目的各项分析指标影响相对较小。

建设投资对项目效益影响最为敏感。

对项目单位来说，应注意提高项目管理水平，降低建设成本，使企业保持较好的经济效益同时也应该加强广告宣传，树立良好的企业形象，积极开拓海内外销售市场，以保证项目有较高的经营收入。

七主要经济指标项目主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模开发建设总面积平方米住宅平方米商业公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元销售收入万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资利税率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年八财务评价结论该项目总投万元，建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。

综上分析，该项目各项财务指标均符合评价参数，其盈利能力和抗风险能力较强，从财务角度分析该项目是可行的。

第十二章风险分析及对策第节市场风险分析从乳山市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压定数量的空置商品房。

除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置不佳，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。

按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入的倍，而目前乳山市房价每平方米售价为元之间中低档商品房，套建筑面积平方米的住房平均售价达万元万元之间，相当家庭收入的倍至倍，难以形成有效需求。

目前乳山市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有定市场风险。

虽然目前乳山市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低靡，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。

为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

二做好方案规划。

项目市场定位是建立在住宅小区合理