《武汉保利圆梦城项目投资可行性论证初步设计报告》

惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。

上半年武汉楼市大热方面是购房者的抢购，方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为年度销售旺季中的流行语。

对于处于后期仍有定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。

万科华润福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展年万科武昌汉口中心城区的双金色计划光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续亩地块，万科西半岛万科高尔夫城市花园双塔领跑金银湖。

同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南汉钢杨园宗用地完成中心城区部署武汉本土名企福星惠誉收购月低调收购徐东团结村集团股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。

武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。

由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。

外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。

武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性年上半年，武汉市商品住房均价为元，比年上涨，与此同时，深圳涨幅高达北京涨幅更甚达广州涨幅达。

同时这价格水平仅相当于深圳年，上海的年，广州的年。

与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。

第三部分阳逻区域房地产前景分析项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯的产业集聚区，具有承载武汉新轮制造业尤其是重工制造业转移的综合优势。

大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大的潜在优质客户群，具有相当的购房需求。

按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积平方公里，人口万，到年达到城区用地规模达平方公里，人口万，到年，城区达平方公里。

本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。

片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商的加入该区域的房地产均价被逐步拉高。

商业配套的完善新城市中心宜居环境的独特优势也为后续价格的上升提供了良好的空间。

阳逻的级土地交易市场价格攀升迅猛详见表类别年度投放土地宗成交土地宗投放面积万成交面积万开发总量万成交价格万元亩区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到的新楼盘有天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环中央街，潘龙小区，江景花园等。

成熟小区有佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等。

目前，新楼盘物业形态全部为多层或小高层。

成熟小区，物业形态基本上为小高层，极少数为多层。

从用途来看，新楼盘中除阳逻城市广场项目以商业用途为主外，其他楼盘基本以住宅为主。

后期项目开发中，在所有具有小户型的新楼盘中，小户型销售情况较好，价格按楼层朝向差异不等，在元平米范围浮动。

年月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青山阳逻仅桥之隔，但目前，阳逻的房价却比青山便宜不少，因此，不少青山市民选择到阳逻购置新房。

目前阳逻有多个楼盘正在开发，其房价也从年的均价元平米，涨到目前的均价元平米。

不过，这个价格与武汉中心城区相比还是要便宜得多目前青山的部分楼盘每平米均价就已上了元。

从年起，开发区先期拿出亩土地用于房地产开发，意预打造个生态宜居的生活新城。

目前，该区域内已聚集了城市广场佳阳湖滨花园佳阳国际水映谰湾锦阳花园金色水岸等多个高品质项目。

随着片区开发热度的升温，阳逻还吸引了地产集团武汉城乡建设有限公司武汉南湖房产开发有限公司等多个市内大型房企也投身于此。

由以上情况看来，目前项目周边新楼盘还未形成激烈竞争局面，市场发挥空间较大，若项目规划合理将会成为未来区域内的热点楼盘之。

由此可见，阳逻未来年上市新盘在目前的市场价格下，将会全面突破元平米的价格线，未来半年整体价格会趋向元平米的高低平均值。

但是继续低于武汉市平均水平随着交通环境和配套的改善阳逻将成为武汉新轮购房潮的焦点地段。

第四部分项目市场定位及价格定位项目优势分析阳逻将是武汉工业发展的重要承接地。

天河机场航空港，汉口北铁路编组站，阳逻深水港阳逻长江大桥以及四通八达的高速公路网络，使阳逻海陆空三位体的交通优势明显，物流枢纽发达，工业园的产品可以在这里很方便地运往全国各地。

阳逻新城城区面积平方公里，人口万，规划到年，城区用地规模达平方公里，人口万到年，城区达平方公里，人口万，回收部门处理，使资源得到再利用。

在小区内对生活垃圾应按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，分类收集，设置不影响室内景观的密封式垃圾收集器和垃圾转运站位于小区东南角。

应在小区内设置明显标志牌严禁将有毒垃圾特种垃圾及渣土垃圾混入生活垃圾内。

经过上述措施，该项目产生的固体废物对周围环境产生的影响较小。

施工期环境影响分析本项目在施工过程中会对周围环境带来定的影响，其具体表现是在施工建设阶段占用土地改变原有景观，由建筑机械和运输车辆产生的噪声和扬尘建材处理和使用过程中产生的废气物所导致的对周围环境的不良影响。

建设项目建设施工期间，可能对周围环境产生的影响主要有施工噪声粉尘扬尘建筑固体废物及施工污水等。

本项目将从施工机械设备的噪声余泥渣土粉尘扬尘地基施工时的抽排积水和生活污水以及余泥渣土等固体废弃物等方面，对本建设项目在建设施工阶段对环境产生的影响做出必要的分析，提出相应的污染防治和环境管理等措施，以期妥善地解决建筑施工带来的环境问题，减少其不良环境影响。

施工期间噪声防治措施为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小程度，采取以下防护措施开挖钻孔和拆迁过程中，应洒水使作业面保持定的湿度对施工场地内松散干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。

加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实定期喷水覆盖等措施不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。

运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在敏感区内及公路交通繁忙时段行驶。

运输车辆加蓬盖，且出装卸场地前将先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面。

对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。

施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料或煤作为燃料燃烧。

工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。

粉状建材应设临时工棚或仓库储存，不得露天堆放。

加强回填土方堆放场的管理，制定土方表面压实定期喷水覆盖等措施不需要的泥土，建筑材料弃渣及时运走，不长时间堆积。

运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当，保证运输过程中不散落并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。

运输车辆加蓬盖，且出装卸场地前将先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面对运输过程中散落在路面上的泥土及时清扫，以减少运行过程中的扬尘施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。

施工期水环境防治措施工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，应对施工期间地面水的排放方式结合建成以后该小区的雨水污水的排放方式起进行组织设计，防止乱排乱流，并在施工区域内设置沉淀池化粪池隔油隔渣池等简单的污水处理设施。

在施工场地建设临时导流沟，导流沟上设置沉砂池，将暴雨径流经沉砂后引至项目所在地雨水管网排放，避免雨水横流现象。

工地食堂设置隔油隔渣池，对餐饮污水进行预处理后，对施工废水设置格渣沉淀池预处理。

然后再与施工生活污水起进入市政管道处理。

施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆经过沉淀后方可排放，未经处理不得随意排放，不得污染现场及周围环境。

在回填土堆放场施工泥浆产生点应设置临时沉沙池，含泥沙雨水泥浆水经沉沙池沉淀后排放。

施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理，工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。

施工期的污废水处理后方可排入市政管网。

施工期固体废物防治措施为减少弃土在堆放和运输过程中对环境的影响，采取如下措施对富余土方首先用于项目场地内的绿化假山造景，之后剩余的土方要求全部回收处理，场地内无弃方产生。

施工单位必须向有关的余泥渣土排放管理处提出申请，按规定办理好余泥渣土排放的手续，获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。

车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭包扎覆盖，不得沿途漏撒运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。

选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带弃土场的上游要设置导流沟。

弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。

总之，在建设项目建设期间，对周围环境会产生定影响，将尽可能通过加强管理文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响，从其它工地的经验来看，只要做好上述措施，是可以把建设期间对环境的影响减少到较低的限度的，做到经济发展与环境保护的协调。

施工期间植被破坏的防治措施对建设项目用地周围地形植被调查和分析，建设用地为常见的植被之间零星间杂些小鱼塘，无耕地。

由于本项目的建设，将对原有的植被和自然景观造成定的破坏。

因此在施工的过程中，必将尽量保留原有的地形地貌并在工程完成时，通过建设绿化带的形式对周围地区的植被进行回复，营造良好的生态环境。

环境质量现状评价结论评价结果表明，年度倒水河符合Ⅲ类水质类别，柴泊湖为Ⅳ类水质，已经不能满足Ⅲ类水体的功能，主要污染项目是总磷超标倍化学需氧量超标倍，水质轻度污染。

大气环境现状监测结果表明，及浓度均未超过环境空气质量标准及年修改单中的二级标准的要求。

项目所在地评价区域环境空气质量良好。

拟建项目所在地四周边界昼间和夜间均可达到所执行的城市区域环境噪声标准类标准。

项目建成后环境影响评价结论水环境影响评价结论建设项目生活污水经隔油隔渣粪便污水经三级化粪池处理经市政管网达到阳逻污水处理厂的纳污范围，经处理达标后排入倒水河，不会对周