《武汉市汉口西园市场产品项目投资可行性论证初步设计报告》

截止年月，全市在售楼盘个，成交均价为元平方米月销售总套数高达套。

发展规划近年来武汉旧城改造新区建设发展态势良好，城市建设也进入了新的发展阶段。

武汉市房地产业的发展前景及市场开发潜力较大。

但武汉市作为个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展的水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。

因此，政府方面要发展房地产业，保证房地产的健康平稳发展，带动地方经济的发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和居民收入水平基本适应，体现武汉的城市价值另方面必须建立起个满足不同人群多层次的住房供应体系，形成商品住房经济适用住房廉租房协调发展的局面。

目前武汉市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。

注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。

坚持旧城改造与新区开发并举，中心城区与远城区协调，在后湖四新古田等地区建设完善批居住新区，基本完成中心城区旧城改造。

大力发展节能省地型住宅。

大力发展房地产中介服务，不断完善房地产二三级市场，扩大住房消费需求。

规范发展室内装饰物业管理，确保新建项目物业管理率达到。

小结整体而言，武汉市房地产市场自年以来飞速发展，随着政府相关政策的不断出台，武汉房地产市场日益成熟规范化。

近几年，由于土地供应量不断增加，商品房供应量也相应增加，大量的高品质项目迅速崛起，商品房价格也有了较大的涨幅，中小户型受到广大市民的热捧。

年武汉市楼市受深圳温州购房团影响，商品房销售价格路攀升，但销售情况依然很好，市场供需两旺。

目前在售楼盘销售率高，其中光谷板块南湖板块金银湖板块古田板块的商品房销售最为活跃，商品房销售价格不断上涨，整体房地产市场潜力巨大，存在很好的市场前景。

因此，本项目拥有着良好市场开发环境。

四市场格局总结板块发展格局概述目前武汉房地产市场已逐步形成区域特征明显的板块，在汉口中心区域有永清板块武广商圈板块新华路板块汉正街板块等，另有城市规划的大规模居住区如后湖板块金银湖板块等。

各城市区域板块间联系紧密但又特征各异，共同形成了武汉市汉口区域楼盘板块格局。

二板块价格分析由上表可看出永清板块武广板块楼盘价格较高，销售均价在元左右，这与该区域地理位置优越，周边配套齐全有密切联系。

新华路板块属于武汉市规划中心居住区域，价格较高，销售均价为元，后湖金银湖板块开发量较大，带动了房地产销售价格的提升，销售价格提升幅度较大。

吴家山板块起步较晚，主要以工业和农业为支撑，价格相对较低，销售均价都在元以下。

根据长春市目前的房地产发展状况，在未来几年内，古田板块吴家山板块后湖和金银湖板块将是房地产市场开发的热点区域，房价还有较大的上涨空间。

三板块客户分析武汉市城市地理位置优越性及良好的房地产市场环境吸引了部分深圳温州等城市的客户，与武汉本地客户共同组成了武汉楼盘产品的客户来源，其中本地客户占到。

客户分布范围较广且客户的职业文化程度及年龄结构呈现多样化趋势。

客户渴望提高自身居住环境条件，对住宅产品相关配套硬件有着较高的要求，且注重楼盘所在区域的发展潜力。

板块名称销售均价元板块名称销售均价元后湖板块武广板块永清板块新华路板块古田板块汉正街板块吴家山板块金银湖板块四板块环境分析武汉市金银湖板块板块自然环境优势明显，古田板块新华路板块汉正街板块生态环境相对较差，根据政府规划的进步实施，金银湖板块古田板块后湖板块吴家山板块将成为未来房地产开发的热点区域。

五板块市场开发特征武汉市场目前开发中高档楼盘较多，且越来越注重楼盘的景观规划和配套设施建设，近年来随着城市发展的需要和市中心房价的上涨，城郊结合部的房地产开发市场逐渐升温，金银湖后湖吴家山板块的楼盘市场关注度也有了极大提高。

六板块特征总结汉口各区域板块自身地理位置自然资源各异，功能分区明显。

城市中心区域的永清板块武广板块汉正街板块临近长江，各种生活配套设施齐全，区域内楼盘建筑形态以高层为主，楼盘价格高。

古田板块新华路板块属于新规划的居住区，自然环境般但楼盘升值空间大，区域内项目开发规模都比较大，建筑形式多层小高层高层均有，楼盘价格比较高。

金银湖板块后湖板块吴家山板块的自然环境相对较好，但生活配套设施尚不完善，区域内项目开发规模大，楼盘建筑形态别墅多层小高层高层等均有，楼盘价格较低但涨价速度快。

五所在区域市场在全市市场中的地位总体市场格局根据武汉市房地产市场的发展现状及我们对市场的调研分析，将武汉市总体住宅市场分为汉口武昌汉阳三大区域，其中汉口区域划分为十个板块，分别为汉正街区域古田区域武广商圈区域新华路区域永清区域金银湖区域吴家山区域后湖区域二七区域宝丰区域。

像在区域位置产品形态上都与本项目有相同之处，香港映象的开发将对本项目运作产生强大的市场冲击与本项目距离较近的宝丰区域在居民生活配套方面优势明显，这将吸引本项目的部分客源第二部分定位篇项目主题定位项目主题定位城市绿色生态健康的生态住宅小区项目整体规划开发思路汉口西园拟建住宅产品项目应建成绿色生态健康的生态住宅小区，让人们远离城市喧嚣的生活气氛，提供个绿色生态健康的居住环境。

项目在规划方面要跟上信息时代的潮流，使产品的目标客户群体定位为城市中档收入的工薪阶层并引入先进小区智能化的设置。

小区规划要配合小区的主题定位，应与产品市场定位相符，建造本小区独特的生态居住环境。

二目标客户定位锁定的人群根据项目本身的市场定位产品本身的质素古田片区在售楼盘已购客户的调查分析以及片区范围内学校较多的这特征，把本案的目标客户归为以下几大类别片区范围内学校老师，具有定的购买力般是二次置业汉正街都市工业园区企业职工周边效益较好的事业单位具有定积蓄的员工。

看好区域升值潜力的部分专业投资者。

需求特征和需求心理分析主要看中本案的地段品质升值潜力和附加值认同本案延伸的身份地位感，物业档次以及形成文化氛围寻找景观文化体现舒适居家人文为生活便利寻找生活成本最低化，舒适最大化体现居住环境特色价值的最大化社区的多元化功能的齐全化对该片区的发展前景看好，以求居住的最大收益。

根据市场调研及客户特征分析，我们把项目目标客户客户群体分为显性目标客户和隐性客户显性目标客户目标定位以古田区域学校老师及企事业单位职工为主要购买人群年龄特征客户群体年龄在岁岁，主力目标客户年龄集中在岁岁购买特征主要用于自住，看好本区域市场发展前景家庭收入年收入在万以上家庭结构家庭经济实力较强的三口之家购买能力该类群体具有极强的消费力和购买力，对居住环境的要求较高。

隐性目标客户宝丰区域汉正街区域客户，以投资为购买目的，主要看中本项目地段与周边环境氛围。

第三部分产品篇项目规划建议项目主要存在问题添图片说明项目外部古乐路环境过于杂乱无章，项目外观层次感不强，缺少明显景观规划项目前期已建多层住宅外立面过于破旧且损坏严重解决途径针对项目外部环境应进行改观，应用新涂料把已建楼层外立面全部重新进行涂刷翻新，建议以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调为营造项目良好外部环境，须对已建底层商铺外观重新整新，针对部分破损路面进行修整，添加道路绿化植物。

项目改造费用预算计划项目改造类别工程量预算单价预算总价改造前产品价格改造后产品价格盈利金额已建住宅外立面装饰已建住宅底层商铺装饰道路路面修复道路绿化植物配置二建筑规划建议项目拟建住宅部分应保持原有风貌的基础上，与周边竞争项目区分开来，建立鲜明的个性特点，同时考虑汉口西园的案名以及定位。

建议建筑整体呈现代建筑风格，外立面采用高级涂料。

建筑外立面设计外立面应以清新活泼为设计理念，体现本项目的绿色生态健康主题。

重视第五立面屋顶的设计，使其在功能和景观上成为本区域的唯性。

强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。

所以我们建议外立面为颜色以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调，整体显得典雅大方，同时与项目周边区域相协调，底层米为深绿色文化石。

材料高级涂料或高级面砖，底层为文化石，尽量采用节能保温的建筑材料，适应武汉冬冷夏热的气候特征。

屋顶在条件允许的情况下，可进行绿化处理，顶层客户送顶层空中花园或者进行艺术化处理，美化外观外窗透明或浅绿色彩铝双层中空玻璃，因为项目紧邻主干道，噪音较大。

三产品户型优化建议应配图进行说明户型建议的基础户型丰富以精选目前武汉市市场热销户型住宅的中小户型，设计面积在的两室厅卫两室两厅卫三室两厅卫三室两厅两卫。

亲景性即重视利用好人造的景观资源作为卖点，重视引入景观视野与建筑的均好性设计，合理安排客厅和主卧方位。

项目的主力户型均南北通透，实用性强，功能区间设计齐全，充分迎合置业者对居住经济性舒适性的需求。

楼盘在户型设计上，注重通过空间布局及飘窗生活阳台观景阳台等的设计，最大限度地实现户型功能适用性。

对本项目户型的修改建议针对号楼的建议本楼栋户型单调，不能满足客户不同置业需求。

建议设计户型面积在的两房两厅卫和的三房两厅卫。

本栋的户型为三房两厅卫，而面积仅，各功能空间过于拥挤，影响舒适性，建议调整为两房两厅卫，将书房调整为卫生间，原卫生间改为步入式更衣室，去掉储藏间。

尽量将客厅主卧布置在南向，将户型设计为南宽北窄。

针对号楼的建议鉴于景观带位于本栋楼的南部，建议将客厅布置在南面，楼体两端户型配以大型转角观景阳台。

本栋楼户型动静分区动线设计不合理，应重点调整。

建议将客厅主卧安排在南向，侧面为卫生间，北面次卧书房厨房。

针对号楼的建议将户型的厨房调到户型中以加大户型面积，改为如户型紧凑的两室厅，户型中卧室调整到户型中改造为厨房餐厅。

户型做跨越两层楼的小复式，底层为客厅厨卫，上层为卧室和花园阳台，二层户，三四层户，以此类推。

户型改造类似户型，户型底层次卧可以去掉以增加厅的面积。

户型配比优化户比型例楼栋两室厅卫两室两厅卫三室两厅卫三室两厅两卫左右总户数号楼号楼号楼合计四商业物业规划建议商业物业建筑风格应与小区的整体风格相吻合，采用现代风格。

但因其使用功能的不同，建议其层高在左右，项目整体商业面积宜控制在左右，以便适应经营范围的变化。

商铺开间设计在，进