《武汉赫山地块开发项目投资可行性论证初步设计报告》

显然，汉江三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。

汉阳万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受毗邻归元寺文化的浸染，在钟家村片区路领跑，房价由期每平方不足元升至现在的元。

旅游业推动成片开发年月底，香港世贸集团携滨江模式进军汉阳。

该集团相中了汉阳鹦鹉洲片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店大型广场旅游居住等功能于体的锦绣长江项目。

据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。

由此可见，个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发而房地产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。

随着规划的实施，汉阳旅游业将得到蓬勃发展，推动汉阳楼市迅速腾飞。

汉江南岸区域特征特征关键词琴台路桥梁汉江组团虽濒临汉水，与汉口武昌间有座桥梁连接但桥梁收费制度汉阳与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往汉口武昌的途径之道。

片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路五琴路拦江路和武胜路汉阳延长线和汉南路月湖堤路郭茨口路琴台路龟北路构成的区域内交通路网其中琴台路西接郭茨口路东连龟北路，月湖堤路与汉南路相接相互连接性差，月湖堤路还未拉通，内部生活支路差，致使区域人口外流。

年前后，在汉江组团项目开发过程中，汉阳市政建设投入大，琴台路拉通罗七南路修建，充分展现了汉江组团秀丽的风景，成为区域内重要的日常交通的主要通行道路。

由于这些道路属于新建或扩建道路，居民日常出行公交线路仍十分有限。

途经新扩建琴台路的公交线路仅有条。

而随着汉江沿线住宅项目的开发与入住，琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及开发商的协调得到改善。

特征关键词二商业配套落后，依靠周边商圈汉江组团虽然风景秀丽，但也是汉阳工业的发源地，有张之洞时期兴建的汉阳兵工厂汉阳铁厂基地，有代表武汉国有工业经济的国棉厂市第二印染厂市第织布厂汉阳特种汽车制造厂汉阳专用汽车研究所汉阳机械修造厂武汉鹦鹉磁带厂等国营老企业。

工业企业生产用地长期占据风水宝地，相应的商业网点以汽修器械为主要，而缺少生活配套的商业网点。

区域内人口密度较小，生活配套主要依靠周边商圈，如王家湾商业圈钟家村商圈武胜路商圈汉正街商圈等。

而随着区域内住宅项目的开发推进，地块周边社区商业将有较大发展空间。

特征关键词三基础公用设施条件有待改善区域内人口东稠西疏，整体密度较小，教育医疗邮政等公用设施匮乏。

靠近江汉二桥汉阳桥头有大型体育场培训中心武汉船舶职业技术学院武汉城建学院汉阳分校高校。

基础教育设施主要为地方性设施，有汉钢幼儿园月湖小学月湖中学而随着汉江开发，周边住宅项目相继入住，片区内教育设施等将不能满足人们的需求。

而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这现状。

特征关键词四月湖龟山汉江南岸嘴梅子山仁者乐山，智者乐水。

汉江组团不仅山水兼备风光旖旎，而且为历代文人学士达官显贵游讌之所。

汉阳城北的龟山，北依汉水，东带长江，威武盘距，状若巨龟，和蛇山夹江对峙，因险峻地势而历为兵家必争之地。

对岸高楼林立商贾云集流光溢彩而在两江交汇处的南岸嘴宛若天仙，凉风习习，独有份宁静与休闲，照月霓虹清水，江渚归来凡心断，赏龟蛇锁长江，看晴川桥如彩虹。

月湖水面宽阔，与龟山梅子山古琴台浑然体，自然条件得天独厚而高山流水觅知音的动人传说，又为月湖风景区注入了深厚的历史文化内涵月湖文化艺术中心的建设将再续高山流水。

江汉汤汤，汉江组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说，融合文化与水景，独特的资源使得汉江南岸的开发倍受关注。

片区规划按照汉江组团规划，片区将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。

汉江组团开发计划主要以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，沿汉江塑造现代生活岸线月湖地区以全国性的文化艺术中心为依托，现代都市文化与知音文化并举，带动两侧近代工业文化和市民文化的发展，形成极具影响的文化高地和汉江文化带。

南岸嘴文化观光区该区包括南岸嘴龟山晴川阁龟北路至汉江带，规划面积公顷。

南岸嘴与龟山蛇山长江大桥江汉三桥黄鹤楼等构成武汉龟蛇锁大江的城市空间意境，是武汉滨江旅游形象的集中体现和标志。

主要包括龟山晴川阁铁门关洗马长街龟山三国城赤壁全景画馆龟山电视塔向警予烈士墓黄兴铜像禹稷行宫等景点。

通过面向国际招标，建设具有武汉旅游标志性建筑大型文化广场水上游乐设施，使该区成为旅游观光的核心区。

本项目距离南岸嘴景观区直线距离公里，可直接通过琴台路到达南岸嘴带，交通十分快捷。

月湖文化功能区该区东临鹦鹉标准毫克标立方米。

城区空气质量日均值为优良污染指数小于的出现频率为，今年空气污染指数平均值为。

空气清新。

声环境质量汉阳城区区域环境噪声平均值为，其声源构成，生活噪声源，交通噪声源，工业噪声源，建筑施工噪声源，其他噪声源，区域环境噪声符合城市区域环境噪声标准中的Ⅱ类标准。

城区交通噪声平均值为。

汉阳区环境保护工作基本情况为贯彻落实国管院关于进步加强环境保护若干问题的决定，年，汉阳区环境保护局对辖区内的工业企业开展了控双达标的环保工作，并经市环保局验收。

武汉健民药业集团苏泊尔压力锅武汉公司武汉汽车齿轮厂等工业企业以及汉江汉阳段沿线企业均都对其污染源采取了防治措施，其排放的废水都达到了国家规定的污染物排放标准。

年，汉阳区环保局根据市政府碧水蓝天工程实施计划，对汉阳内环线吨以下的燃煤锅窑炉实施改燃，今年全部完成改燃任务。

近年来，区环保局加大了餐饮油烟的环境管理，全区共治理餐饮油烟家，创建了翠微路餐饮油烟噪声达标条街。

截止年，汉阳区共建成烟尘控制区平方公里，共建成噪声达标区平方公里。

汉阳区的城市环保基础设施建设情况随着城市建设的不断发展，汉阳区的环境保护公共设施建设也有了定的发展，目前，日处理万吨的南太子湖城市污水处理场及其城市管网收集系统正在建设之中。

在汉阳区的锅顶山，座垃圾焚烧发电处理站也正在拟建中。

国家十五重大科技专项，武汉市汉阳区水环境质量改善技术与综合示范工程已经开始实施。

随着工业污染治理和城市基础设施建设的不断提升和完善，汉阳地区的环境质量将会得到进步的改善和提高，汉阳山水园林城的天会更蓝水会更清城市会更秀美。

水专项治理武汉市汉阳地区水环境质量改善技术与综合示范是国家重大科技专项项目。

示范区选在武汉三镇之的汉阳地区，有科技部与武汉市人民政府会同建设部国家环保总局和水利部等有关部门共同组织实施。

国家有关部委和武汉市人民政府共同组成项目领导小组，设立项目技术专家组。

科技部无偿提供万元，武汉市政府匹配万元用于该项目的技术研究开发，并实施相应的师范工程。

该项目实行项目业主制，由武汉市碧水科技有限公司作为项目的业主公司。

业主公司负责组织技术开发示范工程建设维护和管理，享受由此带来的收益，达到研建管的有机结合。

该项目将以构件汉阳地区人水协调的良性城市水环境生态系统为出发点，针对区域水环境存在的问题，集成开发批关键共性技术进行景观水体修复水系生态修复和生态型城市污水处理系统等方面的工程示范。

在项目实施过程中探索并形成套由于城市水环境治理管理及长效运行的新机制，为解决城市水环境问题与社会经济可持续发展提供示范。

构筑以生态工程为核心的城市水环境改善的技术平台，建立保障城市水环境质量的长效运行机制和管理体系，培养出国内流的由高技术武装集科工贸于体的水环境治理队伍是该项目发展的目标。

同时，以优化的水生态环境系统改善汉阳地区的投资环境，带动环保房地产旅游商业休闲等相关产业的发展，真正实现生态环境与社会经济的协调发展。

该项目的示范成果将在全国城市中进行推广。

第五章规划方案及开发计划项目规划方案表主要规划指标规划指标名称单位建筑面积总用地面积平方米其中代拆城市道路面积公交停车场用地面积平方米规划净用地面积平方米其中居住兼容公共设施用地面积平方米绿地及防护绿地面积平方米总建筑面积平方米计入容积率面积平方米住宅平方米其中小高层住宅层平方米高层住宅层平方米高层住宅层平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园平方米物业管理用房及其他平方米可销售面积平方米不计入容积率面积平方米地下室面积平方米其中半层地下室面积平方米层地下室面积人防平方米架空层面积高层下面平方米游泳池平方米网球场片人工河湖平方米围墙大致长度米容积率建筑覆盖率景观覆盖率估算人工河湖占有率道路占有率含地面停车总户数户总停车位辆其中地下停车辆地面停车辆车位比住宅停车位户项目成本分析土地成本根据武汉公司与武汉市规划国土局土地中心的多次沟通，在本项目由于武汉市实行费制，因此地价成交价包括征地补偿政府规费出让金城市基础设施配套费，此外上述地价还包括垃圾处理费物业管理基金。

在上述地价标准下，土地中心按照七通平标准向开发商供地。

契税按照地价的计取。

建安造价根据规划指标和武汉建安造价水平，估算本项目的建安造价如下表。

表建安造价指标第八章风险分析主要风险因素界定及规避措施政策风险政府加强对房地产市场的宏观调控相关政策和其他些相关专业政策的出台会影响到项目推广项目开发进度的调整开发成本的提高，对项目的收益形成政策风险。

例如近来新颁布的物业管理条例会对项目成本造成影响银行对房地产信贷的收紧会对资金筹措和资金运用带来影响。

此外据了解，国家已经下发了民用防空设施建设的新文件，新规定将提高人防建设面积和易地建设费用标准。

尽管这政策还未具体实施，但会带来开发成本的提高。

规划风险竞争风险开发周期风险本项目规模大，开发周期长，会比中小型项目更容易受到区域经济波动突发事件和其他不可抗力的影响。

另外由于地价支付时间是在项目初期，较长的开发周期造成资金使用效果弱于开发周期短的项目。

规避建议保持定的项目各期利润率条件下，以快速销售达尽量缩短开发周期。

另外对三个地块分别办理土地使用权证，分别取得规划条件。

在适当的条件下，出让其中地块，缩短开发周期。

二项目敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面成本售价销售周期销售率等。

这些因素受当地政策经济消费结构的影响，有可能发生变化，影响项目经济效益目标的实现。

成本的变化对本项目财务收益形成的单因素影响呈反比，售价的波动对财务收益形成的单因素影响呈正比。

本项目敏感性分析针对，首先分析售价成本两个因素发生波动时，对经济评价指标的影响。

当项目售价变动时，项目的分别为和。

当项目成本变动时，项目的分别为和。

相比而言，成本因素的敏感性低于售价因素，成本对项目的收益的影响比较小。

因此要注重对产品品质的塑造和价值得挖掘，创新营销推广方式，在定的销售速度情况下，努力提高项目的售价。

具体计算见附件敏感性分析。

第九章地价变动对收益的影响及投标策略建议地价变动对收益的影响表地价变动对收益的影响表楼面地价