《武科现代工业核心技术创造园区项目投资可行性论证初步设计报告》

当然，最为重要的是，经济开发区可以为企业争取税收等优惠政策，这对微型工业相当有吸引力。

随着社会的发展和电子科技的突飞猛进，产品的竞争最终还是科技的竞争，技术含量越高的产品其市场竞争力越强，未来将是微型工业的天下。

正因为工业地产的巨大发展潜力，改革开放二十多年来，全国各地兴办起了各种各样的经济技术开发区高新技术产业开发区工业区工业园区等，建成了实现经济与科技结合，经济跨越式发展的重要基地。

但同时，我们也应看到，在取得重大成果绩效的同时，不容忽视的是许多地方的工业地产开发在体制观念意识与思维方式等方面，还未能完全与市场接轨与世界经济接轨，甚至还有些严重的不足和缺憾。

特别是进入新世纪以来，新经济大潮的兴起，工业地产市场的高速增长，使得传统的工业地产运营显得越来越不合时宜。

认识缺憾只生产不生活无文化许多开发区高新区工业园区，只知招商引资多建厂，切围绕生产转。

殊不知开发区高新区工业园区的本质是什么。

开发区高新区工业园区的管理部门，实际上是级政府开发区高新区工业园区实际上个特殊意义上的城市。

城市的本质定义是人类生产过程生活过程与文化过程三大过程的基地。

正是因为只认识到生产过程而忽略了生活过程，更不知文化过程，所以有些开发区高新区工业园区实际上只是厂房区而已，配套设施生活环境以及实效性的多元化服务远远未跟上，更没有文化过程方面的考虑与规划建设。

也正因此，有的开发区对外来投资商尤其是的对创业者吸引力不足，或者留不住有巨大发展潜力的企业，更留不住杰出的创新人才。

概念误区言必称高新的自我束缚有的开发区高新区工业园区，将高新技术概念绝对化。

眼睛只盯着高新技术，而未走出高新技术的认识误区。

所以，在些开发区高新区管委会，人人言必称高新。

高新技术产业开发区在中国也是各地都有比比皆是。

重视高新技术这当然绝对是正确的，我们也需要用真正意义上的高新技术改造传统产业。

所以，高而新的这概念，从逻辑上和实务实践两方面分析，都不能绝对化。

这种认识上的偏差事实上正制约着我国许多专利技术的应用推广和产业化也不利于实用新型科技创新活动的普及化。

盲目苛求贪大拒小嫌贫爱富有的开发区高新区负责人，对于投资商创业者有明显的嫌贫爱富心态，甚至有言投资不到亿元的，免谈，胃口太大。

其实，就我国现实情况和经济发展水平而言，我们的中小企业不是太多，而是还远不够多。

没有数量，哪来质量开发区如没有众多中小企业，哪有更多的发展机率更何况，新经济发展的实践也证明，众多小企业的生命力和发展速度远远超过许多传统的大型企业。

风险投资短缺科技成果商用化产业化缺乏资金支持没有什么企业是不缺钱的，特别是创业阶段的企业和规模实力还不强大的企业。

企业自主开发或引进的科技成果，往往大制约因素就是风险投资。

但我国为数众多的孵化工业园区高新开发区，目前同样存在的个问题，就是缺少大功能，即风险投融资的融通渠道保障功能。

孵化功能欠弱缺少真正意义上的创业中心作为创业基地的开发区高新区，其重要的功能之就是孵化功能。

否则，与般城市的老工业区工厂区如老成都的东郊工业区差别不大。

各开发区高新区都在强调办好创业中心，发挥孵化功能。

但在实际上，大多浮在口号宣传层面而很少能提供集约高效的多功能服务，切实发挥出孵化功能。

规划思想落后表层性的现代化，不是真正意义上的现代化规划就是财富，环境就是资本。

但我们在各地开发区高新区看到的，严格意义上大都是大同小异的标准厂房加上玻璃幕墙写字楼所挤成的生产办公区。

无个性可言无文脉可见无文化所现百区面。

虽然，各开发区高新区都有规划，但实际上是土地使用规划和产业企业厂区分布规划，并非真正现代意义上的环境整体综合性规划，即地理环境与人工环境有机体化的统筹规划设计。

些开发区高新区环境的表面现代化，正反映出规划思想的落后。

调控背景下的中国工业地产据数据显示，年起中国工业用地增长幅度逐年提高，到年已经占到全年总供应的。

导致这现象的原因，方面是因为中国经济快速发展，工业用地需求日渐旺盛但另方面，地方争相抢夺投资资金，采取竞相压低地价的方法招商引资，导致工业用地需求迅速膨胀。

中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了中国实行最严格的土地管理制度。

年月日，在中央政府下发的国务院关于加强土地调控有关问题的通知中明确指出，国家根据土地等级区域土地利用政策等，统制定并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低涨，将为本项目增加多万的成本。

销售进度本项目第期销售的进度将影响项目后期的投资开发，旦销售进度加快，便能有效将收入转化为后续投资，保证园区开发的顺利反之，如果销售进度受阻，将加长本项目的开发时间，加大管理和机会成本投入。

社会效益评价本园区开发建设将达到如下社会效益示范效应引领工业地产新的发展方向加速经济发展，促进产业结构调整。

随着大量技术密集型产业和高新技术产业的落户，将加快武侯区产业结构调整进程和工业化进程，实现武侯区经济的跨越式发展和打造武侯科技园为示范经济园区的目标。

增加就业园区企业用工将吸纳本地剩余劳动力，缓解就业压力，利于社会长治久安。

加快城市化进程随着园区开发建设进程的推进，将部分解决当地农民的工作和户籍，并使园区成为城市建成区很重要的部分。

有利于完善成都市的城市功能结构本园区的建设，对改善成都市城市的结构和功能，优化产业布局，实现工业经济农业经济旅游经济高新技术产业的联动，形成大都市经济形态，都有重要战略意义。

成都缺乏功能定位清晰的工业园，在招商过程中存在有项目无地的情况，本园区的建设定位清晰配套齐全位置优越，将改善武侯区的投资硬环境。

有利于城市的环境改善和保护，对城市的可持续发展有重大意义。

本园区建设以技术研发为主导，总体规划以生态环保为原则，摒弃了传统工业园区的污染，对提高成都市城区内土地价值美化城市环境改善生活素质有重大意义。

促进整个科技园区发展第阶段为以区兴园，到第二阶段，随着园区产出的增加，实现以园促区，最终实现区园互动，充分发挥了武侯科技园的最大优势和示范效应。

园区开发风险评估及防范措施本园区开发主要风险政策风险建设风险资金筹措风险环境保护风险针对本研究的具体情况，以上风险的主要排序为政策风险资金筹措风险建设风险环境保护风险。

主要风险的防范政策风险及其防范本工业园开发面的政策风险主要来自年月日国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。

该通知规定律暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区高新技术产业开发区旅游度假区商贸开发区工业园创业园软件园环保产业园和物流产业园等各级各类开发区园区。

国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批。

在此背景下，本园区作为园区报批存在政策障碍。

但结合月日的建设部通知看，国务院通知并不构成障碍，主要是种约束。

任何城市均要发展工业，从集约化规模化联动化生态化出发，发展工业就必须集中。

鉴于本园区开发的必要性迫切性和可行性。

制定防范本风险的措施是先回避工业园等类似名称，以新型的技术用地报批。

月规划部门协调整城市总体规划和城市近期建设规划，将本项目用地规划范围调整为工业用地。

建设风险及其防范本园区规模接近亩，开发历时约计年时间，时间跨度较长，建设过程中会出现很多认为和市场的风险，影响项目的正常开发和运行。

需要在开始就建立完善的管理制度和系统化的运作流程，将建设开发和销售招商有机的结合起来。

资金筹措风险及其防范本园区开发建设累计需投入约亿元，即使考虑滚动开发量出为入的原则，资金筹措的压力也比较大。

因此，本园区成功的关键是第期的开发销售和招商，定要重视前期策划推广的重要性，真正吸引市场的关注度，形成工业地产投资的高潮，通过前期的销售收入来缓解项目的开发资金投入。

环保风险及其防范工业生产是环境污染较严重的行业。

虽然本园区建设从开始就要求树立全新的生态环保理念，严格执行国家标准。

但环境保护仍构成本项目的风险之，主要有实施风险，因为环境保护规划项目如污水处理和排放设施不能按时投入运行，造成整体规划不能实现。

运行风险，因设备故障使得设备处理能力降低，排放指标超标，影响周围环境因些不可抗拒的外部原因如停电突发性的自然灾害等造成环保设备停止运行，大量未经处理的污染物外排。

因此，相关的环境保护项目必须与工业园开发同步实施，保证工业园环保项目的可靠稳妥和先进。

第五章结论可行性研究结论此研究报告包括必要性研究区域优劣势分析场地建设条件分析开发价值分析园区设立模式园区管理体制和开发模式设计产业选择功能分区开发时序产业空间布局投资估算和投资计划财务效益分析社会效益评价环境保护研究等方面，其主要研究结论如下武侯科技园完全有必要发展本项目，武科实业发展现代工业核心技术创造园区最大的优势和前提就是优越的地理和政策条件，现在的选址是正确的。

从各承载力分析，规划范围内适合并有条件建设武科现代工业核心技术创造园区。

建设武科现代工业核心技术创造园区可以带动武侯科技园武侯区和周边地区的发展。

本工业园实行精简高效的管理模式，先期组建的管委会机构设置尽量简化，但是为了加快工业园建设步伐，提高办事效率招商水平和服务水平，理顺与政府职能部门和园区属地的关系，更好的处理园区社会事务等角度来看，将来管委会必须具备级政府副局级的地位及其所拥有的权限，并在其下配备适当的部门承担相应的职责，同时在适当的时候提请区政府制订个园区条例，并提交区人大审议通过。

关于园区的财政预决算体系建立为了减少体制运作成本，考虑暂时先在区级财政管理体系中设置园区专户，待条件成熟时建立级财政，设置级金库，建立起的预决算体系。

尽管是由武科实业作为开发主体来承担园区的开发建设招商工作，但武科实业毕竟只是个企业。

作为工业园建设的最大受益主体政府必须从提高办事效率土