《汉中市汉台区威龙综合大厦项目投资可行性论证初步设计报告》

汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块。

虽然大量外地开发商入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。

④汉中市人口分布以城中城南区最为稠密，且购买力较强城东西次之，购买力亦相对不如限于汉中市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。

区域市场供应以主流三房及以上户型为主。

两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。

拥有大品牌大社区优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过平方的销售看好各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。

同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。

汉中房地产市场宏观市场研判汉中是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予汉中更多的机会和发展空间近年来汉中的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升教育科研旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显汉中房地产长期处于稳步发展的阶段。

住房消费持续扩大，消费水平不断提高。

住宅质量完好率成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。

住宅市场供销相对稳定，有效需求有很大的挖掘潜力。

本年宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。

汉中市经济中心以城内传统商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。

虽然大量外地开发商进入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。

汉中市商业用房市场分析汉中市商业用房布局分析根据汉中市总体规划，结合汉中市区商业用房布局现状，汉中市未来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南桥北广场以北的区域将成为汉中市的商业中心。

商业用房则以东西大街中央大道为主，以国贸大厦中国人寿万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场义乌商场向北推移。

随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，汉中市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达义乌为中低档商品聚焦区。

商业用房的需求分析随着汉中市经济的发展，汉中对外交流越来越频繁，汉中市在大中国的经济棋局下的战略地位逐渐被突显。

汉中市位于中国的中心，是南北经济东西经济的交汇地，许多南方的企业在汉中投资建设分公司，以汉中市为基础，逐步向西北扩张。

商业投资的加大和流通成本的降低给汉中带来了前所未有的发展机遇，这就要求汉中市有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。

市场竞争环境分析比较地域和规模，威龙综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房，商业竞争较小。

建设规模本项目拟开发建设栋综合商业用房，占地面积，总建筑面积，容积率，建设密度。

第章场址选择建设地址及概况建设地址本项目位于汉中市城西，青龙路西段以南西环路北段以东前进西路以北的区域内，东临村民住宅。

本项目地理位置优越，人气旺盛，交通休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。

占地面积本项目总用地面积亩。

汉台区概况汉台区位于陕西省南部，是陕西汉中市城市中心区。

全区辖镇乡个街道办事处，个行政村，个社区，总面积平方公里，其中耕地面积万亩人口万，其中非农业人口万。

自然状况汉台区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚自然资源丰富自然风光优美。

在这块天汉的土地上，留下了丰富的文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古汉台拜将台灯处古迹被分别列为省级区级文物保护单位。

汉台区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为水稻最佳生长区有天然植物基因库和天然药库之称，也是重要的畜禽和水产品生产基地。

汉台是汉王朝的发祥地，有天汉天府之美称，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝书法宝库。

有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池明珠桥汉中府文庙宝峰寺天台山汉南书院。

有区级重点文物保护单位处。

历史文化名城纪念地处。

现存古遗址有褒斜栈道山河堰古汉台拜将坛饮马池瑞王府等古建筑有东塔汉中府文庙汉中府城隍庙琉璃照壁明珠桥户头桥等风景名胜有天台山哑姑山磨子桥等有兴元湖莲花池及天台山森林公园三座公园。

经济状况汉台区紧紧围绕农业增收农村稳定两大目标以建基地引精品抓销售增效益为指针以调整农业结构推进农业产业化进程为重点，积极实施四大主导产业粮油畜牧蔬菜蚕桑带动战略，同时对全区万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推广农业高新使用技术，突出表阶段序号内容第年第二年前期阶段可研报告的编制项目审批立项方案设计初步设计和施工图设计建设阶段土建施工配套工程建设附属配套设施建设人员培训组织验收试运营第章投资估算及资金筹措投资估算依据建设方案及主要设备材料表单位工程投资估算指标设计参数概算定额本地材料设备预算价格及市场价格现行取费标准现场情况。

建设投资估算建筑工程费本项目建筑工程费万元。

工程及费用估算表序号工程名称概算值计算单位数量单价元总价万元大楼道路及场地绿化合计工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括规划设计地质勘测工程监理质监等与建设项目有关的由地方政府或有关部门征收的费用。

根据工程建设项目取费标准和当地实际收费情况估算，项目前期费用为万元，详见下表建设工程其他费用估算表序号费用名称费用金额万元备注建设单位管理费设计费元监理费建安造价地质勘探费元测绘费元工程质监费元施工图审查费元标底编制费建安造价定额测定费建安造价招标管理费建安造价抗震安评费元防雷审查费元消防审查费元人防费元墙改费元城市配套费元劳保统筹费建安造价合同鉴证费建安造价消防配套费元定位放线费元合计基本预备费用按建筑工程费和工程建设其他费用总和的估算，基本预备费万元。

建设期利息本项目拟申请银行贷款万元，项目建设期年，建设期年利率，利息总计万元。

经估算项目建设投资额为万元。

建设投资估算表序号费用名称投资额万元占总投资的比例估算说明建筑工程费工程建设其他费用基本预备费工程费用和其他费用的建设期利息建设投资总额资金筹措本项目总投资万元，建设资金来源为企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。

第章财务评价编制说明评价方法国家计委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版。

财务评价基础数据与参数选取财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。

预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动通货膨胀或通货紧缩不是很大，为简化起见，生产运营期的投入品和产出品选用固定价格进行财务评价。

税费本项目财务评价涉及的税费主要有营业税所得税城市建设维护税和教育费附加等。

根据企业执行的税务征收政策，营业税税率为城市建设维护税为教育费附加为所得税的税率为。

项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。

本项目建设期年，房屋建筑寿命期为年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为年，因此项目的计算期为年。

财务基准收益率参考本行业近年的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为。

固定资产残值率按形成固定资产原值的计算。

采用直线折旧法，年折旧率为。

有关说明计价货币为人民币。

项目租金按每三年递增出租情况按前三年的情况估算。

为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。

在计算中，由于保留小数位数的缘故，些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不致，并非计算有误。

经营收入二层商业用房租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

公寓租金收入租用面积，按元计算，年租金收入为万元。

经测算，本项目第三年经营收入共计万元。

成本费用估算管理费用管理费用主要为组织策划和管理本项目的经营活动所发生的各种费用。

项目年管理费用按年经营收入的估算为万元。

折旧按年计提折旧，年折旧费为万元。

财务费用本项目申请长期贷款万元，年利率，财务费用共计万元。

销售税金和利润测算销售税金项目开发完成后，可出租房产建筑面积，实现经营收入万元。

营业税率按计算，向国家上缴营业税万元。

所得税及企业留利项目预计可实现利润总额万元，按的税率计算，应纳所得税额为万元，项目净利润为万元。

现金流量分析现金流量是以项目作为个系统，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金的流入和流出，计算项目投资的财务内部收益率财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有的盈利能力。

经估算，本项目的内部收益率为，动态投资回收期年含年建设期，静态投资回收期年含年建设期。

项目财务内部收益率高于财务基准折现率，因此，项目财务上可行。

项目效益分析总投资利税率开发总投资利税总额总投资利润率开发总投资利润总额销售收入净利润率营业收入利润总额从以上分析结果看，项目开发对国家地方和企业都有显著的经济效益，投入产出比较高。

项目开发经济财务方面总体可行。

偿债能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目偿债能力分析计算了利息备付率偿债备付率以及资产负债率指标。

利息备付率按照方法与参数的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润与应付利息比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算式中息税前利润计入总成本费用的应付利息。

对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年的利息备付率均大于，说明项目具有偿还银行借款利息的能力。

偿债备付率按照方法与参数的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，用于还本付息的资金与应还本付息金额的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，按下式计算式中息税前利润加折旧和摊销企业所得税应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。

对本项目计算表明，在项目建成实施后，正常运营年各年的偿债备付率均大于，说明在设定条件下项目基本具有偿还银行借款的能力。

财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，能为企业增加较大的利润，为国家增加定的税费，同时具备较