《汉正商业广场项目投资可行性论证初步设计报告》

汉正服装工业城项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之。

公司总顾问傅烈培先生，岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行汉川电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。

准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。

公司律师江文力先生，岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。

擅长民事合同知识产权企业改制重组并购股票发行等企业法律事务。

第节项目建设背景随着汉川市委市政府关于建设秀美富裕和谐新汉川战略的实施，政府对老城区改造的力度进步加强。

汉川市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。

年月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于汉川市区商业中心欢乐街中段的老汽车客运站土地后，本着高层次高品位的开发标准，拟建座综合性商住中心汉正商业广场。

◇地理人口汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅公里，是全国经济百强和湖北省经济强县市之，工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。

全市人口万，城区人口万人，随着新农村建设的推进，人口城市化以每年速度增长，住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。

◇发展现状项目所在地位于汉川市最繁华的城区商业中心位置欢乐街核心地带，这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城，是全市的最大功能最齐全的消费中心区。

对面有全市最大的三星级宾馆白云大酒店，周围有欢乐街市场，汉川商城，汉川宫庭烤鸡酒店，银海大酒店，川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。

而形成规模大型超市中百仓储也只委身郊外，商业区高档购物中心空缺。

◇规划目标湖北川东置业发展有限公司拟对该项目采用武汉广场建设模式，主体楼设计由国际知名的武汉国际袁培煌建筑设计师事务所承担，规划起点高。

项目建成后，汉正商业广场集购物停车娱乐商住于体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点的大型中高档购物娱乐中心。

项目规划总建筑面积共层。

层为商铺，面积层为住宅楼，面积为，平方米。

计划商用扶手电梯部，载货电梯部，住宅电梯部。

项目建设期个月，总投资，万元。

第节项目建设的必要性项目所在地前身为汉川市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，直未能充分发挥应有的功能与商业地位，这与汉川经济的高速发展，商贸经济活跃的地位极不相衬，也极大地影响了老城区建设改造的步伐。

市政府高屋建瓴，将汉正商业广场的建设列为这届政府要办的十件大事之湖北川东置业发展有限公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡的理念得到汉川人民的认同，最终以高价格出标，高标准补偿而举中标。

建好汉正商业广场，时不我待运营好汉正商业广场，对汉川对湖北川东置业公司都具有里程碑的历史意义。

第四章市场及建设条件可行性分析第节项目市场可行性投资环境分析汉川市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉，武汉城市经济圈之列中等城市。

全市人口万人，市区现有人口万人。

历史机遇与现实风险分析住宅建设和消费，截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额亿元。

全年房地产施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为，个人购买住宅比重为。

这表明，汉川市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的支重要力量。

现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居住面积为人。

根据城市规划和发展要求，未来年内汉川市人均住房面积要达到，住宅的需求量将有较大的发展，这为汉川房地产商提供了个很大的发展空间。

第节房地产市场现状价格走向及发展态势商品房需求主要指标汉正商业广场主要面对汉川市区居民及武汉投资置业客户。

汉川市区主要经济指标如下市区人口约万，万个家庭。

人均万元，全省排位年人均储蓄存款万元，户均月收入元人均居住面积商品房交易率年市场面的状态是住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。

武汉地产的升温，中环内房价已逼近元，城市圈兴起，交通便捷，直接拉动周边房市的需求。

商品房需求祈求根据抽样调查汉川市区，分层多级抽样，有效样本户结果表明，汉川市民购买商品房的基本特点是次性投资额度为万元。

低端需求户接受商品房价格为元者收入元，需求房屋面积均值为。

的人希望次性付款，月均供楼支出元。

高端需求户元收入元，需求房屋面积均值为。

的人希望次付款，月均供楼支出元。

有购房意向的家庭中，地段偏好为优先选体或分割出售。

每层建筑面积，。

四层为娱乐休闲餐饮区，整体或分割出售，每层建筑面积，。

五至二十二层为高层住宅区，每层建筑面积，按单套出售。

第六章项目投资预测第节项目总投资开发总投资年至年，万元其中开发成本，万元土地费用，万元前期工程费万元房屋开发费，万元公共配套设施费万元不可预见费万元项目开发税费万元其它费用万元二开发费用，万元销售费用万元管理费用万元建设期利息万元第节资金筹措与投资资金筹措该项目总投资亿元，公司自筹亿元。

其中公司自筹资金，万元，预售再投入资金，万元，向银行借款，万元。

项目投资计划年月，投资，万元，支付土地出让金和项目前期工程费。

年月，投资，万元，支付建安工程费和部份营销费用。

年月，投资，万元，用于公共设施配套。

年度，投资，万元，进行相关税费清算。

资金筹集及偿还计划年初向工商银行借款万元，期限三年，利息按月支付，本金采用分期还款方式，即第年度偿还本金万元，第二年度偿还本金万元，第三年度偿还本金万元。

资金调度见明细表表资金筹集偿还评估表序号项目年年年年合计销售收入销售成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用总成本费用税前利润减所得税净利润开发成本结转开发成本净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值万元财务投资回收期年总投资万元开发成本万元开发费用万元销预售收入企业自筹资金负债增加减少额其中工行贷款年初负债累计额其中工行贷款当年可用还贷资金资金结余当年偿债保证比工行贷款偿还期年综合偿债保证比第七章项目财务可行性分析第节销售计划与销售价格计划完工面积，平方米，计划销售，平方米，空置率。

其中高层住宅销售，平方米，商铺销售，平方米实现销售收入，万元。

其中住宅平均销售单价，元，实现销售收入，万元商铺平均销售单价，元，实现销售收入，万元。

表汉正商业广场销售计划表销售期销售可供销售项目比计划销售计划均价计划销售金间类型面积率面积元额万元年月商住预售，年月住宅预售，小计年月商住预售，年月住宅预售，小计年月商住销售，年月住宅销售，小计合计，第节销售收入预算表汉正商业广场收入预算表序号项目面积单价元金额万元可实现销售收入，楼商铺，二楼商铺，三楼商铺，四楼商铺，商铺小计，销售楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅楼住宅住宅搂小计，销售注楼商铺单价按，元，二楼商铺单价按，元，三楼商铺单价按，元，四楼商铺单价按，元商铺均价，元，可实现销售，万元，按计算，实现销售，万元。

住宅楼单价，元起步，楼层每增层单价加元，住宅均价，元，可实现销售，万元，按实现销售，万元。

二项目销售进度年月起预售，年销售，年销售详见表，商品房空置率。

第节成本费用估算汉正商业广场总投资，万元，其中工程开发成本，万元含土地增值税，开发费用，万元。

表项目投资支出表项目年年年年合计项目开发成本土地费用其中土地出让金土地转让费拆迁安置补偿费前期工程费其中规划勘测设计费可行性研究费三通平费房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费其中基本预备费项目开发税费其他费用其中工程监理费招标管理费保险费其他二项目开发费用销售费用管理费用建设期利息其他费用项目总支出合计，第节项目财务分析项目主要财务预测表表表表表表汉正商业广场预计损益及利润分配表借款人损益及利润分配预测表单位万元年份年年年合计主营业务收入减主营业务成本主营税金及附加营业税城市维护税教育费用附加主营业务利润减销售费用管理费用财务费用营业利润利润总额减所得税净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积提取公益金应付利润年末未分配利润表项目现金流量表单位万元序号项目年年年年合计现金流入现金收入租金收入其它二现金流出建设投资销售税金及附加所得税其它三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源现金收入自有资金借款其中工商银行贷款他行贷款其它负债其它来源二资金运用总成本费用经营税金及附加所得税公益金其它三偿还借款及盈余资金表项目借款偿还预测表单位万元序号项目合计资金来源盈余资金年初还货资金结余用于还贷资金来源年初项目借款余额其中工行贷款本年增加额其中工行贷款本年还本额其中工行还贷年末项目借款余额其中工行贷款当年偿债保证比年末还贷资金结余二财务分析从财务预测表表表来分析，汉正商业广场项目建设期为个月，完工面积，平方米，计划销售预计可实现主营业务收入，万元，主营业务成本，万元，主营业务税金及附加，万元，营业费用管理费用财务费用合计，万元，预计所得税，万元，税后利润，万元。

投资适中。

项目总投资，万元，开发成本，万元，开发费用，万元。

回收期短。

财务投资回收期为年，含建设期也仅为年。

资金使用期限匹配合理。

项目总资金来源，万元，总资金运用，万元，盈余资金，万元。

现金流充足。

项目累计现金流入，万元，现金流出，万元，净现金流量，万元，累计折合净现值，万元按贴现率。

收益率较高。

财务内部收益率，投资收益率，销售净利率。

综合偿债保证比高。

综合偿债保证比为，向银行借款有利。

综上所述，汉正商业广场项目资金运投资适中，投资回收期短，可克服经济周期性风险资金使用期限匹配合理，有利企业稳健经营现金流充足，收益率较高，偿债能力强，可保障项目的顺利实施，且项目综合偿债保证比高，贷款偿还有保障。

从财务角度来看，该方案可行。

第八章可行性研究结论与建议第节可行性研究结论总体供给状况汉川市房地产业经过几年的发展，市场竞争