《汉阳新居房地产项目投资可行性论证初步设计报告》

年房地产开发用地供应计划莲由路北地块小碳素厂南侧地块天瑞区地块天瑞区以西地块理想路北地块阳光国际购物中心阳光国际购物中心和平路与虹园街东南角地块望去由景地块建公司地块火电俱乐部高新市民回迁区二期市荣升木业地块电务器材厂地块越秀北区哈达弯区域整体搬迁改造项目吉丰东路住宅项目明阳大通专家公寓龙潭区景秀嘉园二期沈铁香谢里住宅小区信德机电改造吉林市沈铁幸福里住宅小区龙潭怡景桃源小区宝嘉花园二期吉纸住宅改造项目医药学院南块丰满街南地块等共个项目，占地公顷。

年度城区国有建设用地供应总量控制在公顷。

在年度供应总量中，商服用地公顷，工矿仓储用地公顷，住宅用地公顷其中廉租房用地公顷棚户区及危旧楼改造用地公顷普通商品房用地公顷，公共管理与公共服务用地公顷，特殊用地公顷。

回眸年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。

年的市场火爆，很大程度上是在为年的低迷买单，而年才是真正意义上江城地产市场市场正常发展的年，土地市场的放量供求的上升房价的上涨，都是其具体表现，年，吉林房地产仍将持续这种发展态势。

二市场需求地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。

在如今的地产行业，人们对居住元素的重视越发强烈。

我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展下阶段，多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城商业纷战割据的新格局。

以东市商圈为例东市商圈是引领吉林市商业发展的核心商圈，日客流量近万，此处已形成规模的物业形态，包括总建筑面积万平方米的财富广场及总建筑面积万平方米左右的吉林中京城。

系列元素丰富物业的出现让这产业领域呈现现百家争鸣纷繁复杂的博弈状态。

我们会发现，房地产市场在这区域的新房投放量是整个地产史无前例的。

此外，众多商家的加盟外埠地产商的大量进入，为消费者提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业的出现。

商业地产大发展的结果是加速吉林市城市化进程，拉近与线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。

整个年的江城地产将延续年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。

从年开始，万科绿地这些外地的地产业大品牌开发公司纷纷进入吉林市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。

年也将有不少大盘汇聚吉林市，在这样的环境下，本土企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼前。

大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营和发展的角度出发，会全盘考虑服务设施。

比如教育金融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘的启动，都将完善片区域的配套设施。

而且从规模上看，这些大盘在建成后还将起到辐射作用。

居住人口的增加高档的配套设计，必然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用，从而带动周边的企业共同发展。

在业内，这些大品牌往往都有很丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。

比如小区的景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己的风格和特色。

对本土地产行业来讲，也是个学习和交流的机会。

借鉴外来大品牌的理念和经验，再结合对城市对市场的了解，把握本土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新的阶段。

另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品牌开发商进入吉林市的趋势不会变，年会有更多的这些品牌的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将会以更加具有优势的条件抢夺部分客户，这也会使年吉林市的房地产市场竞争更激烈。

江北随着化工园区占有西北部土地，使龙潭区西北部失去土地的农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。

二市场价格根据近期对吉林市手楼盘信息统计数据分析，市区沿松花江线房屋售价大多在元平方米左右，市中心区域房价在元平方米左及组成报警出入口管理系统是安防系统的核心，探测器以红外探测器为主，根据需要配以超声波和脉动探测器，组成交叉入侵探测系统并采用电控门锁智能卡非接触卡指纹识别等技术实现门禁管理。

辅助照明系统为现场视频提供必要的支持条件。

同时，采用在线式或离线式巡更系统提供辅助的人工检查巡罗管理的技术支持。

电视监控及取证记录系统重要的大信息容量的现场监视和取证手段，及重要的历史记录。

声音复核系统作为重要的但又是低成本的确认险情报警与误报警的辅助识别手段。

安防通讯系统建立以有线传输为主，无线传输为辅的报警信息传输系统，控制中心与所有通道现入口重要机房建立有线对讲系统，提供安保人员方便快捷的应急通信手段。

安全供电系统采用集中与分散相结合的供电方式，电源按特别重要负荷考虑，为安防系统提供安全可靠的电力保证。

安防中心设在首层，各区域设相应的安防值班室。

综合布线系统建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，布线可支持千兆以太网应用。

同时，物理通道采用光缆同轴电线和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。

第六章交通影响分析环境影响分析建址环境现状项目周围主要是住宅和城市道路，污染源主要来自大气污染噪声污染水污染固体废弃物。

二环境保护措施大气污染治理项目地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按次换气计算，送风量按次换气量计算晚上均减半自备柴油发电机烟气和餐厅厨房烟气均由屋顶各自的排烟口排出。

噪声污染治理项目噪音主要产生于制冷机组空调设备风机水泵和冷却塔等。

为了减少对环境的污染，设备均设臵在单独房间内，对其墙面进行定的吸噪处理，使噪声降低到规范允许的范围之内。

为了减少负荷振动，设计中对冷却机组风机和水泵基础采取减振隔振措施。

水污染治理项目各卫生间的粪便经化粪池处理后排至市政污水管网厨房洗涤污水经隔油器将油分离后再排入市政污水管网雨水污水分流，排入市政管网，集中处理。

固体废弃物治理项目生活垃圾废弃包装材料和丢弃的各种废弃物，设专人负责集中到封闭式垃圾站，由环保部门运走处理。

三环境影响评价本项目性质为居住与商用，故不会对环境造成污染。

第七章项目组织机构及实施计划项目组织机构项目开发公司设总经理名，副总经理名总经理助理两名总工程师名财务总监名及八个部门，分别为行政办公室前期开发部工程部销售策划部财务部预算合约部采购部和客户服务部。

行政办公室负责公司内部行政管理工作前期开发部负责新项目前期开发，与政府相关关门进行接洽，完成所有项目报批手续入各类证照的办理工作工程部负责工程进度和施工质量管理销售策划部及客户服务部负责项目市场调研销售策划及客户关系维护财务部主要负责财务核算财务管理融资等工作预算合约部负责项目招标概算工程进度结算和工程决算等相关工作采购部负责统采购项目所需种类设备。

各职能部门经理由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。

公司的组织机械图如下二工程建设进度安排本项目建设周期为年半，计划年完工。

项目建设进度具体安排如下表所示第八章投资估算资金筹措根据规划设计方案，项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。

投资估算主要为满足建设项目的功能要求，合理确定投资规模。

投资估算编制范围工程费用，包括土建结构及装修工程费用设备费用室外工程费用等。

其中，设备费用包括给排水工程通风空调工程采暖工程强电工程弱电工程电梯工程室外工程包括室管线室外照明道路及广场绿化等。

工程建设其他费用主要包括土地取得费用建设基金工程建设前期费用工程建设费用其他费用等。

预备费包括基本预备费和涨价预备费等。

建设期贷款利息。

二编制依据估算依据本报告提出来的各项技术参数数据，根据吉林市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。

同时参照吉林市建设工程概算定额版吉林市现行其他有关造价文件吉林市同类建筑工程技术经济指标吉林市近期的材料及设备价格信息三投资估算销售收入与税收统计表销售收入与税收统计表项目销售面积销售价格元销售收入万元备注门市房商业停车位车库公寓住宅洋房小计项目计算指标计算依据税款备注营业税以销售收入为依据教育费附加以营业税为依据城市建设维护税以营业税为依据印花税以营业收入为依据土地增值税以销售收入为依据小计项目计算指标计算依据费用备注销售代理费以销售收入为依据开发成本项目总成本项目毛利润建设投资估算表序号收费项目商业收费标准收费单位数量收费金额楼面单价备注土地费用含地上物补偿土地出让金类国土局按征地总额的征地管理费元用地管理费购地款地上物拆迁原有建筑拆补偿迁二层小楼，实际平方米，车库个，饭馆平方米，宾馆购房款万元没有手续，土地为我方土地，只有平方米是原朋程土地，本项目可不占用。

地上物拆迁补偿其他二项目前期费用基础设施配套费财政局按建筑面积计算招投标服务费招标公司按建筑面积计算建设项目环境评定环保局按建筑面积计算土地测绘费用按图幅计算规按划测量费图幅计算墙改费按建筑面积计算城镇公共消防设施建设费按建筑面积计算工程质量监督费按工程造价的计算工程监理费按建筑面积计算环境影响评价评估费按建筑面积计算环境噪声超标费按建筑面积计算防洪保安费按建筑面积计算新建商品房交易手续费按建筑面积计算防雷设按单项施检测费计算三规划设计费用勘察设施费按建筑面积计算勘察费按建筑面积计算规划设计费按建筑面积计算建筑工程设计费按建筑面积计算四建安工程费用建安工程造价按建筑面积计算建安工程造价住宅建安工程造价别墅地下停车场建安工程造价商业五